（2016）沪0115民初38263号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-11-29

案件名称

确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张海忠,沈莉蓓,史聪,上海开伦房地产开发经营有限责任公司,上海开伦物业管理有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2016）沪0115民初38263号原告：张海忠，男，1962年10月29日生，汉族，住上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室。原告：沈莉蓓，女，1966年1月2日生，汉族，住上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室。上述两原告共同委托诉讼代理人：施炜栋，上海东方环发律师事务所律师被告：史聪，男，1979年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨建萍，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海开伦房地产开发经营有限责任公司，住所地上海市长宁区武夷路XXX号。法定代表人：毛建樑，董事长。委托诉讼代理人：丁夷玮，男，上海开伦房地产开发经营有限责任公司工作。第三人：上海开伦物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号。法定代表人：李兴元，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：章建平，男，上海开伦物业管理有限公司工作。原告张海忠、沈莉蓓诉被告史聪、上海开伦房地产开发经营有限责任公司(以下简称开伦公司)、第三人上海开伦物业管理有限公司(以下简称物业公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告沈莉蓓及两原告共同的委托诉讼代理人施炜栋，被告史聪的委托诉讼代理人杨建萍，被告开伦公司的委托诉讼代理人丁夷玮，第三人物业公司的委托诉讼代理人章建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海忠、沈莉蓓提出如下诉讼请求：1、判令确认被告史聪、被告开伦公司之间签订的《上海市公有住房出售合同》(以下简称《出售合同》)无效；2、案件受理费由被告史聪、被告开伦公司承担。事实和理由：2015年12月3日，原告作为上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下系争房屋)的使用权房承租人和户主与被告史聪签订《房屋买卖协议》(以下简称《协议》)。《协议》约定：2016年3月31日前，原告办理系争房屋的公住房购买手续与款项支付，以拥有可转让产权；史聪根据约定时间及金额支付购房款；双方共同办理系争房屋的产权转让。在《协议》履行过程中，原告根据公住房出售程序的相关规定，于2016年1月20日与开伦公司签订关于使用权房的《上海市公有住房出售合同》及关于房屋售后的维修合同，且按约支付了相应购房款与首期维修基金，并与开伦公司的代理人物业公司办理了交接相关手续。嗣后，原告迟迟未取得系争房屋的产权证明。经屡次询问，均被告知相关手续仍处于报请阶段。后原告查询房屋状况与产权信息，得知系争房屋已于2016年2月3日以“房改售房”方式完成以史聪为产权人的初始权利登记。据此，史聪在原告未转让承租权且房屋未经真实交易的情况下成为产权人，且直接导致相关产权购买、产权转让、户口迁移以及购房余款支付等《协议》内容的无法履行。史聪至今未支付872,000元购房余款。史聪以虚假承租人身份与开伦公司签订《出售合同》，损害了国家及第三人利益，《出售合同》应当无效。被告史聪辩称：2015年12月3日原告与史聪签订了《协议》，约定：原告以210万元的价格出售系争房屋；签订协议后三日内支付10万元定金，2016年1月31前房地产交易中心出具买受人即史聪为权利人的收据后支付110万元，2016年3月31日两原告与史聪办理房屋交接验收手续且原告迁出该房屋内的全部户口后再支付90万元；由于系争房屋为使用权房屋，转产权费28,000元由史聪先行垫付，后从房价款中扣除。签订《协议》后，原告将其身份证、户口簿、结婚证、系争房屋的租用公房凭证原件等交付史聪，史聪也依约在签订《协议》的次日支付了10万元定金。史聪将身份证复印件、户口簿、租用公房凭证等原件及28,000元交付了办证人员为史聪办理产证。2016年1月27日房地产交易中心出具了以史聪为权利人的收据，2016年1月28日史聪告知原告已经取得了收据，同日将原告的证件原件归还了原告，且支付了110万元的购房款。2016年4月初，史聪催告原告交房，原告要求在原有房价的基础上加价40万元才可以交房，史聪拒绝，要求按照《协议》履行。史聪认为原告与史聪签订的《协议》是双方真实意思表示，史聪支付了当时的市场价购买系争房屋，其转产的方法原告也是知晓和认可的。原告提供史聪所有转产所需的材料原件。史聪不存在和任何人有恶意串通的行为。由于上海的房价水涨船高，2016年后尤其高，按照当前房价，系争房屋价格是在310万元至330万元之间，原告认为房价卖低了，才提出诉讼。故请求驳回原告的诉讼请求。被告开伦公司辩称：开伦公司同意原告的诉请。根据原告和史聪的陈述，关于系争房屋的出售合同上的印章有问题，被告开伦公司不知道房屋出售给史聪的事实，也没有将房屋出售的意思表示。史聪没有购买公房的资格。买卖合同即使是真实的，也存在欺诈的可能性。应该确认为无效合同。不同意原告的第2项诉请，开伦公司不应该承担诉讼费用。第三人物业公司述称：同意原告的诉讼请求。买卖合同是虚假的，不真实的。同意开伦公司的意见，不承担本案的诉讼费用。第三人的证据说明物业公司关于公有住房出售的一般程序和需要的资料。原告要提交本人身份证和租赁凭证来物业公司办理。物业公司根据内档住房调配单来核对系争房屋是否系原告。史聪不符合买卖系争房屋的主体资格。办理产证时提供的合同是虚假的、伪造的。本院经审理，原、被告对《紫叶花园(东园)物业管理使用手册》、《居民户口簿》、购房人为张海忠的《上海市公有住房出售合同》、《房屋维修合同》、《中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证》、《上海市房地产登记簿》、《上海市公安局窗口服务告知单(适用于市内户口迁移)》、购房人为史聪的《上海市公有住房出售合同》、《收条》、《特种转账贷方凭证》、盖有物业公司公章的函件、《住房调配单》、《租用公房凭证》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《本户人员情况表》、《公有住房出售价格计算表》、《上海市公有住房出售收入专用票据》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后确认以下事实：系争房屋的原公房租赁户主为张海忠。2015年12月3日原告与史聪经居间方居间介绍签订了《协议》，约定：原告以210万元的价格出售系争房屋给史聪；史聪完全知道系争房屋为使用权房，原告承诺于2016年1月31日前办妥并取得系争房屋的以史聪为产权人的上海市房地产权证，该转产所产生的费用共计28,000元由史聪先行垫付，后从房价款中扣除；同时，原告确认系争房屋内所有同住人同意出售系争房屋，若由此产生的一切责任均由其自行承担；成交方式为产权交易；房屋交付期限为2016年3月31日前，户口迁出时间为2016年1月3日前；交易的税费由双方按照国家规定各自承担，原告将系争房屋的维修基金、有线电视、煤气无偿过户给史聪；原告于2016年1月31日前必须向房屋所在地的警署办妥系争房屋内的原有户口迁出手续，否则每逾期一天，原告应向史聪支付总房价款万分之二的违约金，若房屋附有租约，原告应于交房前解除租约，系争房屋的固定设施不拆，室内装修原告按现状交付给史聪；原告承诺，原告已与系争房屋同住人沈怡婷、张怡捷二人协商一致，该二人均同意放弃系争房屋的产权份额并提供由其本人亲自签署的《放弃该房屋产权份额的承诺书》为真实有效的，若因该承诺书的效力问题产生的一切法律后果均由原告承担，该房屋办理以史聪为产权人的上海市房地产权证转产的相关手续需要沈怡婷、张怡捷本人亲自到场配合办理的，原告积极配合办理；签订协议后三日内史聪支付原告10万元定金，2016年1月31前房地产交易中心出具买受人即史聪为权利人的收据后史聪支付原告110万元，2016年3月31日原告与史聪办理房屋交接验收手续且原告迁出该房屋内的全部户口后再支付90万元；原告应确保系争房屋产权清晰、无债务纠纷(原告应于原告与史聪至交易中心办理以史聪为产权人的《上海市房地产权证》之前办妥系争房屋的抵押注销手续)、有出售权利，并保证有权签收售房款项；售房任何一方未按本买卖协议约定履行，则违约方必须向守约方每日赔偿总房价款万分之二的违约金，如逾期达15日，则违约方除应向守约方支付15日的违约金外，守约方还有权单方面解除本协议，守约方单方面解除本协议的，应书面通知违约方，违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；双方在履行本协议过程中发生争议，则双方应协商解决，两周内未达成一致的，双方均可向房屋所在地的人民法院起诉，败诉方应承担另一方由此产生的调查费、差旅费、律师费。签订《协议》后，原告将其身份证、户口簿、结婚证、系争房屋的租用公房凭证原件及其他所有证件原件等交付居间方办理系争房屋的使用权转产权手续。史聪自认为居间方的工作人员，并收到了原告的上述证件原件。出具时间为2016年1月7日的《职工家庭购买公有住房协议书》显示：经系争房屋的承租人、受配人及本户同住成年人共同协商一致，同意由张海忠一人购买系争房屋的产权，保证老年人张仁发的居住权利。《职工家庭购买公有住房协议书》上有“张仁发”、“张海忠”、“沈莉蓓”、“张怡捷”、“沈怡婷(张怡捷代)”的签字盖章字样。出具时间为2016年1月10日的《中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证》显示，张海忠支付开伦公司购房款14,407元及首期房屋维修基金1,179元，共计15,586元。2016年1月20日，张海忠与开伦公司及开伦公司的委托代理人物业公司签订了《上海市公有住房出售合同》(以下简称《出售合同》1)，《出售合同》1约定：张海忠向开伦公司购买系争房屋；房屋全部售价18,009元，扣除付款折扣后实际付款金额为14,407元；开伦公司应缴付的费用包括房屋维修基金4,710元、街坊公共施费1,310元、手续费90元、合同印花税7元；张海忠应缴付的费用包括房屋首期维修基金1,179元；张海忠应在签订本合同后于2016年2月28日前将房款及应承担费用共计15,586元交付至中国建设银行上海分行城南路支行，另外，房屋登记费、房屋买卖合同印花税、房屋所有权证印花税、土地收益金、超面积市场价部分的契税等有关费用，在申领房地产权证时按规定缴付；开伦公司按规定免缴营业税，张海忠按规定免缴房产税、契税、缓征地租，并可享受原有住房补贴；张海忠购买公有住房后，拥有全部房屋产权，可按规定出售、出租、转让、交换；……。同日，张海忠与开伦公司签订了关于系争房屋的《房屋维修合同》。出具时间为2016年1月25日的《上海市公有住房出售收入专用票据》显示，张海忠支付了购买系争房屋的房款14,407元。购房人为史聪的《出售合同》显示：出售人为开伦公司、(出售人的)代理人为物业公司、购房人为史聪；史聪自愿向开伦公司购买系争房屋；史聪在签订本合同前已与系争房屋的承租人(受配人)、同住人成年人协商一致、共同确定购买系争房屋，其房地产权利为史聪所有；房屋全部售价18,009元，扣除付款折扣后实际付款金额为14,407元；开伦公司应缴付的费用包括房屋维修基金4,710元、街坊公共施费1,310元、手续费90元、合同印花税7元；史聪应缴付的费用包括房屋首期维修基金1,179元；史聪应在签订本合同后于2016年2月28日前将房款及应承担费用共计15,586元交付至中国建设银行上海分行城南路支行，另外，房屋登记费、房屋买卖合同印花税、房屋所有权证印花税、土地收益金、超面积市场价部分的契税等有关费用，在申领房地产权证时按规定缴付；开伦公司按规定免缴营业税，史聪按规定免缴房产税、契税、缓征地租，并可享受原有住房补贴；史聪购买公有住房后，拥有全部房屋产权，可按规定出售、出租、转让、交换；……。《出售合同》上未写时间。2016年1月28日，沈莉蓓出具《收条》，收取九间伴房产退还沈莉蓓、张海忠的身份证、户口簿、结婚证、系争房屋的租用公房凭证原件及其他所有证件原件。本案庭审中，原告与史聪均确认，史聪向原告支付房款共计120万元(其中包括10万元定金)。史聪自认系中介公司工作人员，利用中介公司平台为自己办理购买系争房屋的手续。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。有购房资格将系争房屋由公房购买为产权房的人应为系争房屋的公房承租人(受配人)、同住成年人，而史聪并非系争房屋的公房承租人(受配人)、同住成年人。史聪以系争房屋的公房承租人(受配人)、同住成年人名义所签的《出售合同》，是以欺诈手段订立的合同，直接将系争房屋的产权变更登记于史聪的名下，逃避了史聪与原告根据《协议》约定进行产权过户手续中所应缴纳的税费，损害了国家利益，《出售合同》应当无效。合同无效后，被告及第三人应协助原告将系争房屋恢复登记原状，将系争房屋由产权人史聪恢复登记为公房承租人为张海忠的原状。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认出售人为被告史聪的关于上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效，被告史聪、被告上海开伦房地产开发经营有限责任公司、第三人上海开伦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告张海忠将上述房屋恢复登记原状,将上述房屋产权人史聪恢复登记为承租人张海忠的租赁公房原状。案件受理费250元，减半收取计125元，由被告史聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　秦冬红二〇一六年十月八日书记员　　项　欢附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关注微信公众号“”