（2016）粤1702民初1696号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-05-16
案件名称
阳江市乐居物业服务有限公司与阳江市永升实业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳江市乐居物业服务有限公司,阳江市永升实业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百二十五条第一款
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初1696号原告：阳江市乐居物业服务有限公司，住所地：阳江市江城区创业路49号三楼。法定代表人：周广银，该公司经理。委托代理人：陈达照，广东迅恒律师事务所律师。被告：阳江市永升实业有限公司,住所地：阳江市江城区石湾北路东A1-3。法定代表人：张雄斌，该公司董事长。委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。委托代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。原告阳江市乐居物业服务有限公司（以下简称乐居物业公司）诉被告阳江市永升实业有限公司（以下简称永升实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐居物业公司的委托代理人陈达照，被告永升实业公司的委托代理人黄志豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐居物业公司诉称：2013年9月5日，原告与被告双方签订了《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的坐落于阳江市江城区石湾北路的阳江市金河湾住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2013年9月20日起至2016年9月19日止。该合同约定，住宅、商铺、写字楼的物业服务费用分别按1.2元/月.平方米、1.2元/月.平方米、1.8元/月.平方米（写字楼实际按2元/月.平方米收取）的标准交纳，物业服务费按月交纳。根据该合同第六条约定，对于已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。结合该小区的物业出售及交付情况，被告从2013年11月-2016年3月期间应向原告交纳物业服务费用人民币968373.27元。被告已向原告支付人民币180000元物业服务费用，至今尚欠788373.27元物业服务费用未付。被告拖欠原告物业服务费用，己构成违约。根据合同第二十七条约定，被告应按物业服务费用应缴总额的3%的标准向原告支付违约金共计23651.20元。合同履行至今，原告按合同约定为被告的小区提供了符合约定要求的物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果，现特向人民法院提起诉讼，请求如下：一、判令被告支付原告2013年11月-2016年3月金河湾小区物业服务费用人民币788373.27元及违约金人民币23651.20元（违约金按应缴物业服务费总额人民币788373.27元的3%计算）；二、判令被告承担本案诉讼费。被告永升实业公司辩称：由于该小区的前期还有很多物业未出售、出租，按该行业习惯，已出售、出租的物业其收益是由物业管理公司享有的。也就是说，物业管理公司随着出售的物业越多，其收益越多。所以原、被告双方约定在3年期间，不管售楼情况如何，未出售的房屋由甲方（即被告）一次性支付180000元给乙方（即原告）作为物管费。对于合同中”便于管理”的理解，因为售楼出租物业的时间和数量均是不确定的，那么相对应物业管理公司取得的收益也是不确定的。所以双方才协商一次性支付180000元。原告与被告签订了物业服务合同中的第六条第2款，双方明确知道按物业管理条例的规定，未出售的物业由建设单位缴纳物业管理费。但双方协商一致，明确以但书的形式排除了上述规定，约定未售出的物业由被告一次性支付180000元给原告，原告在整个服务期间是自负盈亏的，与被告无关。故原告不能再收取未出售的物业的物业管理费。同时从生意的角度看，如果未出售的物业，物业公司仍按已出售的物业收取物业管理费的话，则物业公司就不存在商业风险，其也是不符合行业习惯。因此被告不存在欠原告的物业管理费未给付的情况。另对于原告提供的催缴函，是在我方向原告通知解除合同之后，其才向我方发出该函，在此之前，原告从没有向我方主张过物业管理费。所以该份证据也说明了原告明知在签订合同时，已向原告一次性付清了物管费。所以原告所提供的证据不能对抗原告与被告的约定。综上所述，原告对被告的起诉没有事实及法律依据，被告不存在尚欠有物业管理费的事实，也不存在违反合同的情形，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年9月5日，原、被告双方签订了《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告（乙方）向被告（甲方）开发的坐落于阳江市江城区石湾北路金河湾住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2013年9月20日起至2016年9月19日止。合同中第三章第六条对于服务费用约定如下：本物业管理区域物业服务收费和支出采取包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不计入建筑面积的甲方自留物业不交纳物业服务费），具体标准如下：住宅：1.2元/月.平方米；商铺：1.2元/月.平方米；写字楼：1.8元/月.平方米；2、按《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但为了便于管理，双方约定：在本合同签订之日起三个月内甲方支付壹拾捌万元〔180000.00元〕给乙方（一个月内支付捌万元（80000.00元），三个月内如达到约定的服务质量标准，再付余下壹拾万元(100000.00元），作为支付乙方的物业管理服务费（物业服务资金）。乙方在该小区提供物业服务期间的经营管理自负盈亏，由此产生的一切债权债务均与甲方无关。3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金）的，从其约定，业主负连其交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。4、业主应于签订的物业买卖合同约定收楼之曰起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月终了后五天内履行交纳义务。5、物业服务费用主要用于以下支出：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）其它依法合理的开支。6、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同签订后，被告已按约定向原告支付了180000元物业服务费。原告认为被告还拖欠其物业服务费，遂于2016年4月1日向被告发出《物业服务费催缴函》，并于同月27日向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审时，原告主张其预先收取的180000元物业服务费作为启动物业管理资金，是由原告根据售楼、出租物业的情况在服务期限内相应结算，超出部分，被告仍需支付。被告则认为原告与被告签订了物业服务合同中的第六条第2款，双方明确知道按物业管理条例的规定，未出售的物业由建设单位缴纳物业管理费，但双方协商一致，明确以但书的形式约定未售出的物业由被告一次性支付180000元给原告；同时对于合同中”便于管理”的理解，因为售楼出租物业的时间和数量均是不确定的，那么相对应物业管理公司取得的收益也是不确定的，所以约定未售出的物业由被告一次性支付180000元给原告，原告在整个服务期间是自负盈亏的，与被告无关；另从生意的角度看，如果未出售的物业，物业公司仍按已出售的物业收取物业管理费的话，则物业公司就不存在商业风险，其也是不符合行业习惯，因此被告不存在拖欠物业管理费情况。另，被告还认为是因为原告提供服务不符合约定，其向原告提出解除《金河湾住宅小区前期物业服务合同》后，原告才于2016年4月1日向被告发出《物业服务费催缴函》。另查明，原、被告在签订《金河湾住宅小区前期物业服务合同》时，金河湾住宅小区仅出售了部分物业。2016年6月2日，阳江市永升实业有限公司立案起诉阳江市乐居物业服务有限公司【案号：（2016）粤1702民初2124号】，请求判令解除原告与被告于2013年9月5日签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》。以上事实有原告提供的阳江市乐居物业服务有限公司的营业执照、永升实业公司的工商登记资料、组织机构代码证、金河湾住宅小区前期物业服务合同等证据，结合当事人陈述，经综合分析，予证实。本院认为：原、被告所签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案双方争议的焦点是被告向原告支付了180000元物业服务费后，是否仍需向原告缴纳物业服务费；实际上，双方争议的焦点是对合同第三章第六条的理解问题。原告认为被告已交付的180000元是启动资金，实际交纳物业费仍要按其所有未出售物业的面积交纳；被告则认为未出售的物业采取包干的形式，一次过支付180000元。针对该焦点，本院作以下分析，一、《金河湾住宅小区前期物业服务合同》中涉及被告应如何缴纳物业服务费的条款仅为第三章第六条第2点的约定，内容为：“按《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但为了便于管理，双方约定：在本合同签订之日起三个月内甲方支付壹拾捌万元（180000.00元）给乙方〔一个月内支付捌万元（80000.00元），三个月内如达到约定的服务质量标准，再付余下壹拾万元(100000.00元）〕，作为支付乙方的物业管理服务费（物业服务资金）。乙方在该小区提供物业服务期间的经营管理自负盈亏，由此产生的一切债权债务均与甲方无关。”从合同约定看，该条款的第一句明确已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位（即被告）交纳，即确定缴纳物业服务费的主体；而该条款的第二句则是需要解决如何缴纳以及缴纳多少物业服务费的问题，因为楼盘物业的出售及交付情况是不断变化的，如果每次缴纳物业服务费都需原、被告双方核对，将非常麻烦，于是双方为了便于管理约定被告要在三个月内支付180000元给原告作为物业管理服务费。本案关键是被告是否仅需支付该180000元物业服务费给原告。假如按原告主张，被告了支付180000元物业服务费后，仍需根据售楼、出租物业的情况在服务期限内相应结算，超出部分，被告还需支付，那么合同约定“但为了便于管理”则无意义；同时，合同约定的180000元物业服务费并没有明确为部分物业服务费用，如果此为部分费用，可合同又没有约定被告应在什么时候、如何缴纳超出部分物业服务费用，是不合理的。二、《金河湾住宅小区前期物业服务合同》中第三章第六条第1点约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不计入建筑面积的甲方自留物业不交纳物业服务费），具体标准如下：住宅：1.2元/月.平方米；商铺：1.2元/月.平方米；写字楼：1.8元/月.平方米。”上述条款明确了购买了金河湾住宅小区物业的业主缴纳物业服务费的标准，而被告永升实业公司在《金河湾住宅小区前期物业服务合同》作为甲方，在合同中属于建设单位，与合同中条款中出现的业主不是同一主体，故被告显然不适用上述标准缴纳物业服务费。如果被告支付180000元后，还需缴纳物业服务费，但合同没有约定缴纳标准，亦是不合理的。三、原告承接金河湾住宅小区前期物业服务是一种商业行为，经营管理期间要自负盈亏。从常理分析，业主已经使用的物业相对尚未出售的物业，其管理付出肯定更多一些；金河湾住宅小区刚开始仅有少部分业主入住，到最终全部业主入住，其后来的管理付出肯定比刚开始时更多。按原告的主张，如果作为建设单位的被告需要按照业主的标准为出售或者未交给买受人的物业缴纳物业服务费，那么原告的物业服务费收入在任何时候都是按所有的物业全额收取的，其收入是有保障的，其商业风险就显著降低；另在刚开始由于使用物业的业主或使用人少，其管理付出相对较少，原告的收益却是最高；在小区物业全部使用时，其管理付出相对较多，原告的收益却是最少，这亦是不符合常理的。综上所述，原告乐居物业公司请求被告永升实业公司支付金河湾小区物业服务费用及违约金，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告阳江市乐居物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费11920元，由原告阳江市乐居物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 陈中华人民陪审员 陈永宪人民陪审员 谢坤彤二〇一六年十月八日书 记 员 袁晓菲 关注微信公众号“”