（2016）粤01民终8910号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-10-25

案件名称

林月女与陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷2016民终8910二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市添泽物业管理有限公司,林月,陈丽冰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8910号上诉人（原审被告）：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄力科，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林月女，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘焱、刘国华，均为广东鹏瑞律师事务所律师。原审被告：陈丽冰，住广州市天河区。上诉人广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）因与被上诉人林月女、原审被告陈丽冰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人添泽公司上诉请求：撤销一审判决；驳回林月女原审全部诉讼请求。事实理由如下：一、涉案商铺在2014年4月30日已经产权分割，并办理了单独的产权证，完全可以办理过户，双方合同可以继续履行。林月女不配合过户手续，导致过户没有按时完成，林月女不享有解除合同的权利，合同应该继续履行，以维护商品交易的稳定。二、违约金100000元的数额远高于林月女的实际损失，法院应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，不应支持林月女违约金的诉求。林月女既无权要求解除合同，也无证据证明添泽公司造成其高额损失。综上，一审判决审理查明事实不清，法律定性错误，请求二审法院依法改判，支持添泽公司的上诉请求。被上诉人林月女二审答辩称：同意一审判决。一、涉案商铺约定210个工作日过户，但至一审起诉时，该商铺还处于抵押状态，陈丽冰、添泽公司并不打算履行合同义务。二、林月女委托律师向陈丽冰、添泽公司发出函件是2015年2月，远远超出210个工作日。林月女已经多次与对方磋商，由于涉案商铺抵押在银行，对方无法履行。三、原审判决的违约金标准并非过高，不同意调整。四、原审开庭时添泽公司委托代理人明确确认林月女支付的购房款和税费均在添泽公司，原审没有判决添泽公司对陈丽冰返还款项义务承担连带责任，与第一判项确认的三方买卖合同相互矛盾，林月女不予认可。另外，关于案件受理费的问题，虽然林月女在一审法院的指引下同意由对方在支付款项时一并向林月女支付，但林月女坚持认为一审案件受理费应由法院直接退还给林月女。原审被告陈丽冰经本院二审合法传唤未到庭亦未提供书面意见。一审法院经审理查明：2013年9月30日，陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为陈丽冰，受托人为添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄勇的夫妻共同财产。黄勇已于2011年1月17日死亡。现陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。2013年12月8日，添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、陈丽冰（出卖人）与林月女（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层（80）号铺，该商铺建筑面积共3.8623平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为686703元（第三条）；付款方式为一次性付款：买受人应于2013年12月8日前支付定金100000元，2014年1月20日前支付586703元（第四条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，添泽公司向林月女开出房款686703元（包括定金100000元）及税费21763元的《收据》。广东法全律师事务所于2013年12月10日向林月女出具的1500元律师服务费的《发票》。2013年12月8日，林月女（甲方）与广东法全律师事务所（乙方）签订《专项法律服务合同》，约定乙方接受甲方委托，指派律师或律师助理进行专项法律服务活动；甲方委托乙方协助甲方与卖方（商铺业主）签订《商铺买卖合同》、协助甲方办理购买商铺事项的授权委托公证手续、协助办理交易过户手续；等。一审再查明，2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄勇于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B180商铺……四、被继承人黄勇与其妻子陈丽冰共生育两名子女黄力科、黄雪婷，黄勇的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄勇的上述遗产，黄力科、黄雪婷均表示放弃对被继承人黄勇上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财产的一半为被继承人黄勇的遗产，由陈丽冰一人继承。查册时间为2015年1月26日的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区昌岗中路151-161号B180商铺；中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行为抵押权人，登记时间2014年4月30日。林月女于2015年3月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除林月女与陈丽冰、添泽公司签订的商铺买卖合同；2、陈丽冰、添泽公司返还林月女已付购房款686703元及税费23563元；3、陈丽冰、添泽公司向林月女支付违约金（双倍定金）100000元。添泽公司一审辩称：一、双方在签订买卖合同时林月女清楚并接受购买的涉案商铺有抵押的情形，同时涉案商铺是在一个较大面积的产权房屋基础上经过重新出图、测绘、分证，分为若干个较小的单位房屋所得。因此，210个工作日的期限事实上涵盖上述产权分割所需要的全部工作时限在内。2014年4月30日林月女购买的涉案商铺已经取得单独的房产证。在办理产权过户中，抵押物的状况因为分割而发生了变化，相应的抵押登记也需要进行变更，但是抵押权人自始至今没有发生变化，故现实的抵押并非新的抵押，而是原抵押权的延续，在此情况下陈丽冰、添泽公司不构成对林月女的欺诈或者故意隐瞒。二、林月女购买的涉案房屋已取得房地产权证，林月女也自行公证委托广东法全律师事务所工作人员为其办理按揭贷款及房产交易过户手续，但在涉案商铺已经具备交易过户条件且交易期限即将届满时，林月女却自行撤销了上述委托并拒绝配合完成剩余的过户手续，导致涉案商铺至今仍未能完成过户，责任在于林月女，故林月女无权要求解除买卖合同，添泽公司要求继续履行买卖合同。因此，不同意林月女的全部诉讼请求。陈丽冰一审没有提交答辩意见及证据。一审诉讼中，对合同约定“签署本合同之日起210个工作日”的届满时间，林月女表示是“2014年10月7日”，添泽公司表示是“2014年10月底”。林月女确认向广东法全律师事务所作出撤销委托时间是2015年2月。一审法院认为：林月女与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故林月女要求添泽公司对陈丽冰的债务承担责任的请求，依据不足，一审法院不予支持。根据合同中“出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款”的约定，即使如添泽公司所述届满时间“2014年10月底”，也违反了合同上述约定，已构成违约，故林月女要求解除合同，陈丽冰退还房款686703元及税费的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，但税费金额应是21763元。本案林月女要求陈丽冰以定金的标准支付违约金，是林月女自行处分民事权利的意思表示，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、《民法通则》第六十三条第二款的规定，一审法院于2015年11月25日作出判决如下：一、解除林月女与陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司于2013年12月8日签订的《商铺买卖合同》；二、陈丽冰在本判决生效之日起10日内返还林月女房款686703元及税费21763元；三、陈丽冰在本判决生效之日起10日内支付违约金100000元给林月女。一审案件受理费11903元，由陈丽冰负担。上述受理费已经由林月女预交，林月女同意由陈丽冰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给林月女。添泽公司、林月女对一审查明事实均无异议，二审予以确认。另外，林月女二审当庭提交以下证据：证据一、EMS邮单，证明林月女在陈丽冰逾期办证后，曾于2015年1月31日分别发函至添泽公司处及陈丽冰处要求解除涉案合同；证据二、EMS退件单，证明林月女于2015年1月31日发函至《商铺买卖合同》约定的陈丽冰地址，陈丽冰拒收该解除合同函件；证据三、EMS邮寄单，证明林月女于2015年1月31日发函至法全律师事务所解除委托代理合同及委托公证事项。经双方同意，林月女当庭拆开陈丽冰拒收的邮件，载明《律师催告函》，主要内容：我方于2015年1月30日明确提出解除《商铺买卖合同》，要求对方双倍返还已付房款。添泽公司对上述证据质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；对于林月女当庭拆开的邮件，添泽公司实际并未收到该函件，该催告函并不能发生商铺买卖合同解除的效力。本院认为，一审法院认定添泽公司经陈丽冰授权委托，以陈丽冰的名义与林月女签订的《商铺买卖合同》为有效合同正确，本院予以确认。针对添泽公司的上诉主张，认定如下：一、添泽公司上诉主张林月女不配合交易造成合同无法继续履行，林月女无权解除合同的问题。根据前述合同约定，陈丽冰应于签署合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续，但陈丽冰超过合同约定的日期仍未办理涉案商铺涂销抵押登记及产权过户手续.因此，林月女提出解除《商铺买卖合同》符合合同约定的解除条件，原审法院支持林月女要求解除合同的诉讼请求具有事实及法律依据。添泽公司主张其在期限届满前已通知林月女办理过户手续，但其对此未能提交相应的证据证明，应承担举证不能的责任。故一审法院判决陈丽冰向林月女退回购房款及预交税费，并无不当，本院予以维持。二、添泽公司上诉主张违约金标准过高的问题。原审法院判决陈丽冰双倍返还定金100000元并无不妥，且陈丽冰亦无就此提出上诉及主张对约定的违约金数额进行调整，二审对此不予审查。添泽公司并非合同相对人，对其关于双倍返还定金数额过高的主张，本院不予接纳。三、林月女提出一审法院已判决解除三方协议，添泽公司亦确认林月女支付的购房款和税费均在添泽公司处，故添泽公司应对陈丽冰返还的款项义务承担连带责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，林月女本案并未就此提出上诉，二审可不作审查。另外，根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故林月女要求添泽公司对陈丽冰的债务承担责任的请求，依据不足，不予支持。因添泽公司在《商铺买卖合同》上签名，原审判令解除林月女与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》对陈丽冰应承担的返还款项的义务，并无影响。林月女二审对此提出的不同意见，依据不足，本院不予支持。另外，关于一审案件受理费退还的问题。因林月女一审中明确同意由对方在支付款项时一并支付，据此一审法院认定“一审案件受理费11903元，由陈丽冰负担。上述受理费已经由林月女预交，林月女同意由陈丽冰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给林月女”，并无不妥，林月女二审答辩过程对此提出质疑，本院不予采纳。综上所述，上诉人添泽公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11903元，由上诉人广州市添泽物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　岳为群审判员　　柳玮玮审判员　　黄春成二〇一六年十月八日书记员　　璩方慧 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