（2016）粤0981民初1563号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-06-19
案件名称
石万云与覃子旺农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
高州市人民法院
所属地区
高州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石万云,覃子旺
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0981民初1563号原告：石万云，男，1971年5月14日出生，汉族，贵州省惠水县人，住贵州省惠水县。委托代理人：莫小庆，广东成就律师事务所律师。（特别授权）被告：覃子旺，男，1972年11月9日出生，汉族，广东省高州市人，住广东省高州市。原告石万云诉被告覃子旺农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石万云及其委托代理人莫小庆到庭参加诉讼，被告覃子旺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告石万云向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2015年1月29日签订的《转让房屋合约》无效；2、判决被告立即返还已收原告的房屋转让费105000元；3、判决被告赔偿原告因签订《转让房屋合约》而造成的经济损失30000元；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年1月29日签订《转让房屋合约》，约定被告向原告转让其位于广东省高州市东岸镇东坡村委会东坡一村的楼房一幢，集体土地建设用地使用证号为：高府集建总字第0227160号（字96第141201063号），持证人为被告妻子梁丽娟（已故），土地使用性质为集体土地，转让费为105000元。签订《转让房屋合约》时，原告向被告支付35000元转让费，2015年6月25日交清余款70000元。合同签订后，被告将集体土地建设用地使用证原件交给原告，但未将屋内物件清理，所以被告至今未将房屋交付给原告使用。按照法律规定，集体土地属本集体经济组织成员的财产，不能转让，因双方所签订的转让房屋协议已涉及集体土地，依法无效，按照法律规定，合同无效应当返还已取得的财产，为此，被告应当返还原告已支付的105000元转让款。被告明知集体土地不能转让的情况下骗取原告签订《转让房屋合约》，收取转让费105000元，导致原告为准备搬入房屋居住花去车费及利息损失，总计损失30000元。被告覃子旺在答辩期内未向本院提交书面答辩意见，在举证期限内也没有向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：原告石万云是贵州省惠水县羡塘乡比纳村拉苕组村民，被告覃子旺是高州市东岸镇东坡村委会东坡一村村民。2015年1月29日，被告未经其所在的村集体经济组织同意，与原告签订了一份《转让房屋合约》，约定将被告位于广东省高州市东岸镇东坡村委会东坡一村的房屋（一层楼房）连地以105000元的价格转让给原告。签订合约后，被告将该《集体土地建设用地使用证》的原件交予原告，并于2015年6月25日向原告出具一份《收据》，收据载明：被告共收到石万云的购买房屋款105000元，所有款项已清。原告在交清全部房款后，被告仍未将约定的房子实际移交给原告，致引发纠纷，原告遂向法院提起本诉。另查明，被告向原告所转让房屋所占用的土地属于集体建设用地性质，集体土地建设用地使用证号为：高府集建总字第0227160号（高府集建字96第141201063号），登记的土地使用者为梁丽娟，根据原、被告签订的合约显示，梁丽娟为被告覃子旺的妻子（已病故）。本院认为，本案属于农村房屋买卖合同纠纷，对于原告石万云与被告覃子旺所签订的《转让房屋合约》是否合法有效的问题，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，第五十二条规定，有下来情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，众所周知，土地是国计民生的根本，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的一项基本国策，故我国实行最为严厉的土地管理制度，其中对农村集体土地的利用有着特别的限制。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形导致土地使用权依法发生转移的除外”。原、被告转让的是农村集体宅基地使用权及座落该土地之上的房屋，而农村宅基地使用权除了具有不动产物权性质外，也同时具有身份性和福利保障性，权利人仅拥有占有和使用的权利，但无权将该宅基地的使用权转让给原告，被告在未经本村集体经济组织同意的情况下将该宅基地转让给原告的行为，转让标的和受让对象都违反现行法律法规的强制性规定，故原、被告之间签订的《转让房屋合约》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因被告已向原告出具收据确认收取了原告支付的款项105000元，被告依法应当返还该款项给原告。被告未经其所在村集体经济组织同意，违反法律禁止性规定将集体土地及地上房屋出售给原告，存在一定的过错，应当赔偿原告的利息损失，利息应以105000元为本金，自2015年6月25日起按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算至实际清偿之日止。对于原告请求被告赔偿经济损失30000元，因原告未能提供充分确实的证据证实其除上述利息损失外还存在其他损失，故对原告请求超出上述利息损失部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告石万云与被告覃子旺2015年1月29日签订的《转让房屋合约》无效。二、被告覃子旺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石万云返还款项105000元及利息（利息以105000元为本金，自2015年6月25日起按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告石万云的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由被告覃子旺负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 陈春泉人民陪审员 温学杰人民陪审员 彭刘燕二〇一六年十月八日书 记 员 黄 丽 更多数据：