（2016）粤5381民初1407号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-26
案件名称
沈小杰与罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈小杰,罗定市龙宇置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1407号原告沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市。负责人陈灿光，总经理。委托代理人陈波，男，43岁，住罗定市。原告沈小杰诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告沈小杰及被告的委托代理人陈波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年10月5日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市某某街道某某区某某路的某某某某商住小区X号楼XXXX号房，购买金额为人民币343772元，并已经按照合同约定履行付款义务。同日，原告又向被告交付了办证所需材料及费用，并支付该房屋契税5157元，办证费2700元，物业维修基金2789元，律师见证费300元。原告交付材料及费用后，已敦促被告按合同约定报产权登记机关备案并代办房地产权证，但被告至今仍未到产权登记机关备案及办理房地产权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。按照合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知了原告于同年11月1日至15日前往收楼，被告却至今仍不代原告办理房地产权证。其行为已构成违约，应按合同约定支付违约金。为维护原告的合法权益。特提起诉讼，请求法院判令：1、被告30天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、被告在30天内为原告办理房地产权证；3、被告支付违约金3437.22元；4、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中提交了证据如下：1.身份证，证实原告诉讼主体资格的事实；2.《广东省商品房买卖合同》，证实原告与被告签订《商品房销售合同》的事实；3.发票、借款借据、收据，证实原告已经支付全部购房款及契税款等给被告的事实；4.收楼通知书，证实被告通知原告收楼的事实。被告辩称，1、原告未取得房屋权属证书的责任不在我公司，我公司不存在违约行为，依法律依合同均不承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》也对此作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提出申请。因此，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。2、我公司是办理房屋所有权证的代理人，但双方并没有明确约定代办产权证书的期限，所以，我公司虽然负有代为申请办理产权证的义务，但该项义务不是法定义务而是约定义务，即基于双方委托代理关系设定的义务，且因双方没有约定办理期限也就不存在逾期不履行办证义务的行为，因此我公司依法不承担违约责任。3、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权登记机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金方面合同并无约定。4、合同约定，如因我公司的责任令原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，我公司按房价款1%向原告支付违约金，显然双方约定的违约金是固定的，为一次性债权，我公司在2013年11月已经向原告通知交付涉案房屋，原告即使单方认为其没有取得产权证书是我公司的责任，但根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，原告在收楼后第90天（2014年2月13日）即可向我公司主张其认为的“违约责任”，到2016年2月13日所谓索取违约金的诉讼时效已经届满，原告现在才提起诉讼要求我公司支付违约金，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告第二个诉讼请求已经超过法律规定的两年的诉讼时效，其一次性债权已经不受法律保护，依法应予驳回。被告在诉讼中提交了下列证据：1.交楼确认协议书，证实我公司已于2013年11月13日交付涉案商品房给原告的事实；2.罗定市不动产登记局收据（回执），证实我公司于2016年8月8日将办证所需的材料交付罗定市不动产登记局的事实。上述证据已在庭审中出示质证，原、被告对各方提供的证据均无异议，本院确认证据的效力。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市某某街道某某区某某路某某某某商住小区的房地产开发商。2012年10月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某某某商住小区第X号楼XXXX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为343772元。第六条约定买受人应于2012年10月5日前交付首期房款人民币103772元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币240000元。第八条约定出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须持本人有效证件到出卖人的公司办理手续。合同签订后，原告已于合同签订当日向被告支付了首期购房款103772元，并交付了办证费2700元、房屋契税款5157元、物业维修基金2789元、律师见证费300元给被告。后原告又按约定通过向银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款240000元。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》通知原告于2013年11月1日至15日期间收楼，原告按被告的通知于2013年11月13日期间收楼。2016年8月8日，被告将涉案商品房办证所需的的资料报产权登记机关备案，并取得了罗定市不动产登记中心收件收据（回执），收件类型为房屋所有权转移登记（商品房），申请人为沈小杰。另查明：2013年8月23日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市某某某某商住小区4、5号楼进行验收，一致确认质量合格，被告取得了罗定市某某某某商住小区4、5号楼的《建筑工程竣工验收报告》。原告认为，被告存在逾期办理房屋所有权证的违约行为，遂于2016年7月8日诉至本院，要求被告按合同约定支付逾期办理房屋所有权证的违约金，并在30天内为原告办理房屋所有权证。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效？2、被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为？对于第1个争议焦点，即原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告应承担违约责任。本案中，被告于2013年10月25日通知原告在同年11月1日至15日期间办理收楼手续，且双方签订的合同也约定原告在被告发出交楼入伙通知书之日起20天内尚未前来办理房屋交接等事项，本案原告于2013年11月13日期间收楼，被告应在2014年11月9日（即2013年11月14日加上360日）前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故本案诉讼时效期间为二年，应从2014年11月10日起算，原告于2016年7月8日诉至本院，并未超过法律规定的诉讼时效。被告提出的关于诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。对于第2个争议焦点，即被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为的问题。本案中，对委托办证双方虽无书面的委托合同，但被告于2012年10月5日已收取原告交付的办证费2700元、房屋契税5157元，被告收取了上述费用的事实行为已表示接受原告的委托代为申办房地产权属证书，但被告收取上述费用后并没有为原告缴交办证所需的相关费用，且被告亦没有证据证实其按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，造成原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，责任在于被告，故被告的行为已构成违约。因此，原告起诉主张被告应按双方签订的合同第十五条的约定，按已付房价款的1%向原告支付违约金3437.22元(343722元×1%)的请求，理据充分，本院予以支持。由于被告已于2016年8月8日向罗定市不动产登记局递交商品房转移登记材料，并取得罗定不动产登记中心收件收据（回执）。根据《不动产登记暂行条例》第十六条等规定，被告代为办证的义务已经履行完毕。被告按规定递交转移登记材料后，至于何时对房屋进行登记，属登记机关行使职能的范畴。原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3437.22元给原告沈小杰。二、驳回原告沈小杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 陈汉东二〇一六年十月八日书记员 廖光科 来源：