（2015）南民一民初字第1383号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-01-18
案件名称
屈佳琦与哈尔滨市南岗区好味道美食汇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
屈佳琦,哈尔滨市南岗区好味道美食汇,哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一民初字第1383号原告屈佳琦，女，1984年10月30日生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。委托代理人郑燕燕，黑龙江金马律师事务所律师。被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇，住所地哈尔滨市南岗区荣市街*号负*层。负责人吕雪扬，职业业主。委托代理人陈雪迎，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。第三人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区荣市街1号。法定代表人谭新，职务总经理。委托代理人鲍玉秀，黑龙江高盛律师集团律师。委托代理人王超，男，1979年6月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告屈佳琦与被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇、第三人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告屈佳琦及其委托代理人郑燕燕，被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇的委托代理人陈雪迎，第三人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司的委托代理人鲍玉秀、王超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年11月3日签订了一份《好味道美食汇物业租赁合同》（以下简称合同），主要内容约定1、原告租赁哈尔滨市南岗区荣市街1号地下1层美食广场商铺一处，用于经营年糕火锅，租期2015年1月1日至2017年12月31日止，被告给予原告60天的装修期；2、年租金人民币25万元，管理费每月2000元每半年支付一次，原告向被告交付保证金5万元；双方发生争议由甲方所在地人民法院提起诉讼（详见合同）。合同签订后，原告向被告交付了半年租金125000元、保证金5万元并预付了水电燃气等费用后，开始组织人员购买设备等进行装修及营业准备。在合同履行过程中，因被告作为经营组织者却没有兑现招商时的承诺及未尽相应的管理职责，主要存在以下问题：美食广场的招租商铺一直未满，美食广场室内冬季温度低，影响正常营业；被告未经原告等业户同意擅自将注册地址（美食广场牌匾悬挂处）荣市街的通道门封死，严重影响客流；美食广场室内环境卫生差，没有消毒设备；水、电、燃气收费数额高等。2015年3月19日晚，因美食广场近半数业户集体退场，整个美食广场的现场状况进一步混乱，原告的经营遭受重大影响和损失，经营非常惨淡。2015年4月11日，被告又向所在商场提出整个美食广场重新招商装修申请，停业共计40天。2015年5月20日，被告在不具备条件下强行恢复营业，但仍有部分商铺空置。2015年6月8日，哈尔滨电视台向工商部门反映了美食广场存在的不合理经营问题，受到查处。同时，美食广场因被告与所在商场之间产生的纠纷而导致停电，至今一直断电，致使原告等人已经无法继续经营。综上，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，要求被告退还部分租金及费用，应赔偿遭受的经济损失。希望贵院依法裁决，支持原告的诉讼请求。一、依法解除原、被告双方于2014年11月3日签订的《好味道美食汇物业租赁合同》；二、判令被告返还原告预付的租金、保证金和管理费共计124286元；三、判令被告赔偿原告装修、购买经营设备物品等各项损失共计157300元。被告辩称，1、原告所述供暖问题是由供暖公司来保证供暖，卫生有专门保洁员，水、电、煤气原告入住时都没有变动，原告解除合同的理由不符合合同法规定的目的，签订合同是双方真实意思表示，依据诚实信用原则，原告解除的诉讼请求不应得到法律支持；2、关于停业问题，被告装修不影响原告营业，被告从未要求原告停业，而是通知原告正常开业经营，原告擅自不开业经营，按照双方签订合同第13条第3款、4款约定合同履行期间，原告擅自停业、歇业构成违约，需赔付被告经济损失，因此是原告违约在先，被告有权解除合同，故按照合同及法律规定，原告构成违约，被告无须返还原告费用，原告应赔偿被告经济损失。第三人辩称，起诉事实没有提到我们公司，我公司仅是作为经营地南岗区荣市街1号负1层的出租方，并未与原告签订任何的书面合同。针对被告我方于2013年8月26日作为出租方与孙春明签订租赁合同，就位于荣市街1号负1层的房屋出租事宜进行约定，并与被告签订书面合同，书面合同中明确约定，不允许承租方孙春明进行转租。原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告、第三人质证意见如下：证据一、被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇《营业执照》一份。证明被告吕雪扬是哈尔滨市南岗区好味道美食汇的经营者，好味道美食汇成立于2013年5月30日，类型为个体工商户，经营范围是餐饮、小吃等。被告对证据一真实性及证明问题均无异议。第三人对证据真实性无异议，注册地址确实是我方出租的房屋，但对此不知情，只是将房屋出租给孙春明，孙春明与吕雪扬之间的关系我方不清楚。证据二、第三人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司企业注册信息查询单一份。证明哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司具有民事诉讼的主体资格，其经营范围是对房地产业、商业的投资及咨询；房屋租赁；摊位出租等。被告对证据二真实性及证明问题均无异议。第三人对证据二真实性及证明问题均无异议，我公司经营范围在工商局有备案，营业执照有记载。证据三、原告与被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇于2014年11月3日签订的《好味道美食汇物业租赁合同》一份（6页）。证明1、原告租赁好味道美食汇出租的位于哈尔滨市南岗区荣市街1号地下1层一处物业用于经营年糕火锅，租期2015年1月1日至2017年12月31日，被告同意给予60天的装修免租期；2、物业1年租金25万元，半年固定租金计12.5万元，管理费每月2000元、保证金5万元、水、电、煤气等费用按照计量表数额由被告代收并提供缴费凭证；3、原、被告任何一方的违约行为造成另一方经济损失，责任方应全额赔偿损失方，包括诉讼费、律师费等。被告对证据真实性无异议，证明问题有说明：该合同第13条第3、4款恰恰证明了原告擅自停业、歇业已构成违约，被告有权解除合同，并主张经济损失赔偿。第三人对证据三该合同具有相对性，该合同是原、被告之间签订的，并未体现我方的任何权利义务，真实性不予考证。证据四、黑龙江省农村信用社电汇凭证及被告出具的收款收据四份。证明2014年11月原告按照《租赁合同》的约定向被告交付了半年租金125000元、保证金5万元、半年管理费12000元及预付水、电、煤气费用5000元的事实，原告已经履行了《租赁合同》约定的义务。被告对证据四真实性及证明问题均无异议。第三人对证据四与我方无关，没有关联性。证据五、原告与哈尔滨麻雀装饰工程设计有限公司爱建分公司于2014年11月9日签订的《商设工程装修合同》一份（6页）、汇款凭证4份、收款收据5张及证明一份。证明原告与被告签订的《租赁合同》后，原告通过哈尔滨麻雀装饰工程设备有限公司爱建分公司对租赁的物业进行了装修，合计花费人民币8万元（其中汇款凭证67235元、现金12765元）的事实。被告对证据五真实性无异议，与本案没有关联性，装饰花销是营业所必需的。第三人对证据五与我方没有关联性。证据六、照片一组四张。证明原告租赁物业的现场及经过装修的事实。被告对证据六真实性无异议，装饰花费是营业所必须的。第三人对证据六真实性无异议，与我方没有关联性。证据七、被告出具的书面材料《申请》一份。证明原告租赁物业期间，即2015年4月12日被告的经营者吕雪扬因好味道美食汇广场多数业户离场，提出停业40天进行招商、装修的事实。被告对证据七复印件不予质证。第三人对证据七我方应不知道此事情的发生，与我方没有关联性。证据八、录像资料一份。证明被告好味道美食汇广场因经营手续不全等问题被新闻媒体曝光的事实。被告对证据八真实性无异议，系真实存在，电台、工商、消防从未下达过停业通知；业户说有11个档口停业，不是因为电台、工商、消防通知停业，而是他们的合同快到期了；被告有卫生及餐饮许可证。第三人对证据八我方仅作为出租方将房屋出租给孙春明，在营业许可证中也没有说明我方有参与经营的行为，该证据与我方没有关联性。证据九、证人李某某。证明美食广场的经营组织者未尽相应的管理职责，招租商铺一直未满，美食广场室内冬季温度低，影响正常经营；未经业户同意擅自将注册地址（美食广场牌匾悬挂处）荣市街的通道门封死，严重影响客流；美食广场室内环境卫生差，没有消毒设备；水、电、燃气收费数额高等。2015年3月19日晚，美食广场近半数业户集体退场，整个美食广场的现场状况进一步混乱。2015年4月11日，被告又向所在商场提出整个美食广场重新招商装修申请，停业共计40天。2015年5月20日，被告在不具备条件下强行恢复营业，但仍有部分商铺空置。2015年6月8日，哈尔滨电视台向工商部门反映了美食广场存在的不合理经营问题，受到查处。同时，美食广场因被告与所在商场之间产生的纠纷而导致停电，致使剩余业户无法继续经营。被告对证据九真实性及证明问题均有异议，停电是商场的问题，与被告无关；我方与第三人始终是合作关系，我们的租金交到今年年底，证人所述欠租不存在的；证人所述我方给第三人交付停业声明事实不存在；关于有些商户停业，是因为有些商户自愿停业，工商局从未向商户下达停业通知，而且这些事情不影响原告正常营业；关于供暖问题应该找供暖公司，被告是正常交付供暖费，供暖问题与我方无关。第三人对证据九证人所述停业时间、停业次数、停业原因我方不知晓，停业原因与我方无关，证人所述被告向我公司提出过停业整顿说明，我方并未收到过停业整顿声明，工商局、消防等部门未下达过任何停业通知。证据十、《合同》、《火洞堂年糕火锅发光字报价单》、《设计图稿》各一份。证明原告委托大庆柱子广告设计有限公司对年糕火锅设计、制作、安装了牌匾亮化工程，支付了9000元费用。被告对证据十与本案没有关联性，属于正常经营自然花销。第三人对证据十与我方没有关联性。证据十一、《家具订货合同》。证明原告为经营购买沙发，花费3900元。被告对证据十一质证意见同证据十。第三人对证据十一质证意见同证据十。证据十二、嘉盛厨房设备商场销售单。证明原告为经营购买厨房设备花费9291元。被告对证据十二质证意见同证据十。第三人对证据十二质证意见同证据十。证据十三、收据2张。证明原告为经营购买小天鹅展示柜花费1200元、海尔热水器花费1650元、半球电扇花费1200元。被告对证据十三质证意见同证据十。第三人对证据十三质证意见同证据十。证据十四、商品明细表。证明原告购买监控设备花费1585元。被告对证据十四质证意见同证据十。第三人对证据十四质证意见同证据十。证据十五、收据一份。证明原告为火洞堂年糕火锅申请商标注册，支付了商标注册费1500元。被告对证据十五质证意见同证据十。第三人对证据十五质证意见同证据十。证据十六、租房合同一份。证明原告为员工租赁一处住房，租期2014年12月29日至2015年8月30日。因被告违约原告无法继续经营，员工遣散。租金损失2880元，被告应当赔偿。被告对证据十六质证意见同证据十。第三人对证据十六质证意见同证据十。证据十七、订单。证明原告购买韩式年糕火锅专用锅花费7151.3元。被告对证据十七质证意见同证据十。第三人对证据十七质证意见同证据十。证据十八、盛世龙家居批发市场订单。证明原告购买桌子花费2120元。被告对证据十八质证意见同证据十。第三人对证据十八质证意见同证据十。证据十九、销售单2张。证明原告购买厨房锅碗花费6150元。被告对证据十九质证意见同证据十。第三人对证据十九质证意见同证据十。证据二十、制作单。证明原告制作菜谱花费1900元。被告对证据二十质证意见同证据十。第三人对证据二十质证意见同证据十。证据二十一、送货单。证明原告购买椅子花费5559元。被告对证据二十一质证意见同证据十。第三人对证据二十一质证意见同证据十。证据二十二、工资单1-6月。证明原告雇佣的员工工资情况，因被告工商整顿，原告等待开业期间，多支付2015年6月8日-18日期间工资6930元。被告对证据二十二质证意见同证据十。第三人对证据二十二质证意见同证据十。证据二十三、《委托代理合同》一份、黑龙江增值税普通发票一张。证明因被告违约，原告维权支付律师费8000元，依据《好味道美食汇物业租赁合同》约定，被告应赔偿原告该损失。被告对证据二十三质证意见同证据十。第三人对证据二十三质证意见同证据十。被告为证明其抗辩主张向本院提交证据及原告、第三人质证意见如下：证据一、2014年9月30日收款票据一份。证明被告向第三人缴纳供暖费，美食汇供暖是没有问题的。原告对证据一真实性无法确定，证明问题有异议，只能证实向第三人支付供暖费，并不能证明地下室温度情况及取暖情况，即使温度及取暖情况并不是原、被告双方的争议范围，争议范围是被告停业，影响原告经营。第三人对证据一真实性无异议，我方的供热已经达到标准。证据二、租赁合同一份。证明合同第13条第3款、第4款证明合同履行期间原告擅自停业、歇业已经形成违约，原告需要赔偿被告经济损失。原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，经过原告刚才的举证能够证实，本案的情况并不适用第13条擅自停业的情况，也不适用该条款原告承担责任的情况。第三人对证据二根据合同的相对性原则，合同签订的双方，主体没有我方，与我方没有关联性。证据三、吕某与屈佳琦聊天记录。证明2015年6月被告通知原告正常营业，但原告始终没有营业，无故擅自停业、歇业。原告对证据三真实性有异议，原告并没有与吕某有过聊天，微信聊天显示是8月16日，并不是被告所述的6月份通知正常营业，故证明不了被告所要证明的问题。第三人对证据三与我方没有关联性。第三人为证明其抗辩主张向本院提交证据及原、被告质证意见如下：证据一、2013年8月26日我方与孙某签订的租赁合同一份。证明合同约定第4条约定第一年租金80万元，每半年支付一次，需要提前一个月支付下半年房租；同时第6条约定承租人孙某向我方交付了保证金20万元；第21条违约责任当中约定保证金不予退还的情形；第23条约定不允许转租。原告对证据一真实性无异议，该证据19条约定乙方不得对该房屋进行转租、合作、经营或者联营，被告没有权利对他承租的房屋进行转租，与我方签订相应的租赁合同。被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，关于合同19条不予转租的问题，转租时被告与第三人已经协商过，第三人是同意的。证据二、2013年9月26日保证金收据、2014年1月5日上半年房租收据、吕某缴纳租金2015年7月7日票据各一份。证明孙某交付保证金20万元，上半年房租80万元。证明吕某已经缴纳租金至2015年7月7日，当时我方只是以为吕某与孙某系合作关系。原告对证据二真实性及证明问题无异议，但我方想说明，被告租金仅付到2015年7月7日，而被告与原告的合同是2015年1月1日到2017年12月31日，因此被告根本没有能力继续履行我们双方的物业租赁合同，被告存在违约行为，致使原告无法继续经营。被告对证据二真实性无异议，据我了解，被告与商场之间确实有纠纷，当时商场是同意退还被告一部分租金及保证金，后来又有变化，故我方打算起诉商场。评析原告提供的证据的真实性，本院予以确认。被告提供的证据的真实性，本院予以确认。第三人提供的证据的真实性，本院予以确认。根据原、被告及第三人的举证，本案经开庭审理、质证并分析当事人所提供的证据，确认如下事实：2014年11月3日原、被告签订《好味道美食汇物业租赁合同》，合同约定，原告承租被告经营的位于哈尔滨市南岗区荣市街1号地下一层美食广场商铺一处，经营项目为年糕火锅，租期三年，即2015年1月1日至2017年12月31日。乙方（原告）应于签订合同时向甲方（被告）支付租金，计费起始日期为自项目开幕日（通知日），租金以半年形式缴纳。一年固定租金为人民币250000元，半年租金为125000元。乙方保证首期租金之外的续约租金应提前2个月支付给甲方。次年固定租金270000元，第三年固定租金290000元，次年与第三年应提前2个月支付给甲方。乙方每月1次向甲方交纳管理费2000元，共计半年管理费12000元，次年管理费提前2个月支付，乙方次年与第三年向甲方交纳管理费全年24000元。乙方在签署本合同时，应向甲方支付保证金50000元，甲方将此作为所售货质量及履约保证金。如遇消费者投诉质量问题，给甲方造成损失或代为乙方赔偿的，将从质量保证金中扣回，不足部分乙方应在五日内补足差额。乙方延迟交纳本合同下的租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠金额的0.1%的迟延履约金。超过十日，甲方有权单方解除合同，同时乙方所缴保证金、剩余租金、管理费均不予退还。乙方在本合同履约期间擅自停止、歇业或擅自撤场，属乙方违约且视为乙方擅自终止合同，应承担违约责任。合同签订当日，原告向被告交纳了半年租金125000元、半年管理费12000元、保证金50000元。2015年4月1日被告向原告送达缴费通知单，限其于4月30日前交纳下半年租金、管理费。2015年6月8日原告停业。另查明，被告与案外人孙某于2013年8月26日签订租赁合同，合同约定，第三人将所有的哈尔滨市南岗区荣市街1号负一层02号商铺，使用面积300平方米租赁给案外人孙春明，租期五年。案外人孙春明与被告经营者吕某为合作经营关系。本院认为，原、被告签订的《好味道美食汇物业租赁合同》是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，合法有效。该合同对双方均具有约束力。原告主张被告违约，但其提供的证据不能充分证明被告在招商时对原告所做的承诺事项，因此原告主张被告违约，证据不足，本院不予支持。2015年4月1日被告向原告催缴费用，2015年6月8日原告停业，根据双方的约定，原告违约在先，以其自己的行为表明不履行合同义务，原告现要求解除租赁合同，本院予以支持。但其要求退还剩余租金、管理费不符合合同约定，本院对该主张不予支持。原告主张装修、购买经营设备等损失，因经营所需，且双方未有约定，原告的主张本院不予支持。原告主张被告返还保证金50000元，根据双方合同约定，该保证金系保证原告所售商品或服务符合法律规定，因被告未举证证明在原告经营期间发生食品卫生问题及被告为原告代为赔偿问题，被告应将保证金返还原告。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（三）款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告屈佳琦与被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇签订的《好味道美食汇物业租赁合同》；二、被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇于本判决生效后十日内返还原告屈佳琦保证金50000元；三、驳回原告屈佳琦其他诉讼请求。案件受理费5524元，由被告承担1050元，原告承担4474元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，须于收到判决书的当日起十五日内向本院递交上诉状，并按被告的人数提交副本。由本院上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 董 颖人民陪审员 陈东梅人民陪审员 刘晓娟二〇一六年十月八日书 记 员 刘秋宏 微信公众号“”