（2016）粤06民终4688号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-10-31

案件名称

贝利亮与佛山市南海区欧泰置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贝利亮,佛山市南海区欧泰置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终4688号上诉人（原审原告）：贝利亮，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏鹏，广东信孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区欧泰置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：胡晖，总经理。委托诉讼代理人：郑春艳，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，公司职员。委托诉讼代理人：黎志，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省化州市，公司职员。上诉人贝利亮因与被上诉人佛山市南海区欧泰置业有限公司（以下简称欧泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贝利亮上诉请求：1.撤销一审判决第三项，支持贝利亮提出欧泰公司支付违约金91886元（按中国人民银行同期贷款利率从付款之日暂计算至2015年12月31日）的请求；2.欧泰公司承担诉讼费。事实和理由：（一）一审判决的违约金低于贝利亮的实际损失。欧泰公司提供的商品房买卖格式合同约定了违约金条款，该条款明显有利于欧泰公司，导致其违约成本很低。贝利亮根据自己资金被占用的实际损失主张了违约金数额，一审法院可以根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定调整增加欧泰公司的违约金。（二）一审判决支持了欧泰公司的民事欺骗行为。欧泰公司从银行贷款的成本远远高于其违约成本，所以，欧泰公司欺骗贝利亮而违约，并且因为违约而获利。（三）一审判决支持的损失金额低于双方协商继续履行合同所约定的补偿金额。贝利亮与欧泰公司在起诉前谈判的补充协议已经明确了补偿金额，即按照每天万分之四的标准和每推迟一个月赠送两年物业管理费的补偿。（四）一审判决的违约金和贝利亮的主张相差太大，显失公平，应该调整。（五）欧泰公司违约后与其他购房人签订的补偿协议所约定的违约金数额高过一审判决的违约金数额，欧泰公司的违约成本通过法院判决的方式低于购房人的损失，导致欧泰公司通知购房人起诉。欧泰公司对继续履行合同的购房人给予更高的补偿，对不想继续履行合同的购房人给予很少的补偿。欧泰公司辩称，贝利亮所说的欧泰公司给予购房人的补偿高过一审判决的违约金数额只是个例，不能推断出欧泰公司给予不履行合同的购房人的补偿金额低于继续履行合同的购房人的补偿金额。贝利亮向一审法院起诉请求：1.解除贝利亮、欧泰公司于2014年6月9日签订的《商品房买卖合同》；2.欧泰公司退还购房款954506元、搭建费500元；3.欧泰公司支付违约金91886元（按人民银行同期贷款利率6%从付款之日暂计算至2015年12月31日）、支付签约服务费损失500元；4.本案诉讼费由欧泰公司承担。一审法院认定事实：2014年6月9日，贝利亮（××）与欧泰公司（××）签订《广东省商品房买卖合同》，约定欧泰公司将其已经取得商品房预售许可证、位于佛山市南海区狮山镇科技西路6号欧浦城市花园第2座2203房以总金额954506元出售予贝利亮。贝利亮应于预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付全部房价款的69%，金额654506元，在2014年7月31日前支付全部房价款31%，金额300000元。欧泰公司应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付贝利亮使用。××未按合同规定的期限将商品房交付××使用的，逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之四的违约金；等等。至2014年7月30日，贝利亮分四次向欧泰公司支付购房款合共954506元，欧泰公司向贝利亮出具了收款收据。2014年4月7日，贝利亮支付了“佛山市南海区狮山镇科技西路6号欧浦城市花园002座2203号房代收佛山市友恒装饰设计工程有限公司搭建费”500元，欧泰公司向贝利亮出具了收款收据。2015年12月2日，贝利亮向欧泰公司发送《延期仍未收楼告知书》，主张欧泰公司未按合同约定期限履行交房义务，已构成实质性违约，贝利亮提出退房，并要求欧泰公司妥善办理退房相关手续。同日，欧泰公司在告知书上盖章确认已签收。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。贝利亮与欧泰公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，贝利亮与欧泰公司签订的商品房买卖合同约定欧泰公司应于2015年8月31日前交付经验收合格的房屋予贝利亮，逾期超过90天，贝利亮有权选择解除合同。贝利亮向欧泰公司发送《延期仍未收楼告知书》主张退房时欧泰公司逾期交房已超过90天，贝利亮行使单方合同解除权符合双方约定，诉讼中欧泰公司对合同解除亦无异议，故双方签订的《广东省商品房买卖合同》于2015年12月2日解除，贝利亮相应诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贝利亮请求欧泰公司返还购房款954506元、搭建费500元，欧泰公司亦无异议，一审法院予以支持。贝利亮主张欧泰公司从收取购房款之日起按人民银行同期贷款利率支付利息、赔偿签约服务费等作为承担违约责任的方式，实为主张欧泰公司支付违约金并赔偿超出违约金约定的损失。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，合同因欧泰公司违约而解除，欧泰公司应按贝利亮累计已付款的5%，即47725.3元（954506元×5%）支付违约金予贝利亮。合同解除后，欧泰公司应按约定在60天内退还全部已付款，欧泰公司在贝利亮要求办理退房手续后未及时退款，应从逾期之日即2016年1月31日起至判决确定付款日止以未退房价款为本金按中国人民银行同期贷款利率支付利息予贝利亮。贝利亮违约金及利息请求在一审法院核定范围的，一审法院予以支持。2016年1月31日前贝利亮、欧泰公司交收房价款是履行合同的正常交易行为，贝利亮主张按贷款利率计算此期间资金占用损失无法律依据，结合上述违约金及逾期利息的认定，贝利亮以实际损失高于约定违约金为由请求欧泰公司支付2016年1月31日前的房款利息及另行赔偿第三方收取的签约服务费理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认贝利亮与欧泰公司于2014年6月9日签订的《广东省商品房买卖合同》于2015年12月2日解除；二、欧泰公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款954506元予贝利亮，并以该款为本金从2016年1月31日起至判决确定付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予贝利亮；三、欧泰公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金47725.3元予贝利亮；四、欧泰公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还搭建费500元予贝利亮；五、驳回贝利亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审因适用简易程序案件受理费减半收取7113.26元（贝利亮已预交），由贝利亮承担200.97元，欧泰公司承担6912.29元，欧泰公司应于上述付款同期迳付予贝利亮，一审法院不另收退。本院二审期间，贝利亮提交了补偿协议一份。本院组织当事人进行证据交换和质证，欧泰公司发表了质证意见。欧泰公司没有提交新证据。对上述证据，本院认定如下：贝利亮提交的证据与本案所涉争议焦点缺乏关联，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据贝利亮的上诉请求和欧泰公司的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：欧泰公司应向贝利亮支付的违约金数额是多少。贝利亮与欧泰公司于2014年6月9日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因欧泰公司未在2015年8月31日前将经过竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付给贝利亮使用，逾期超过90天，贝利亮向欧泰公司发送《延期仍未收楼告知书》主张退房，欧泰公司对解除合同并无异议，故上述《广东省商品房买卖合同》于2015年12月2日解除。合同解除后，欧泰公司应承担相应的违约责任，根据合同约定“××未按合同规定的期限将商品房交付××使用的，逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金……”，欧泰公司应按贝利亮累计已付款的5%支付违约金47725.3元（954506元×5%）予贝利亮，并从逾期之日即2016年1月31日起以未退房价款为本金按中国人民银行同期贷款利率支付利息予贝利亮。贝利亮上诉主张欧泰公司支付违约金91886元（按中国人民银行同期贷款利率从付款之日暂计算至2015年12月31日），超出合同约定的违约金计算标准，贝利亮并未举证证实存在着上述损失，本院对此不予支持。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，贝利亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904.02元，由上诉人贝利亮负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　潘伟丹二〇一六年十月八日书　记　员　　赖敏婷更多数据：