（2016）桂7102民初233号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-10
案件名称
广西四方百汇汽车销售服务有限公司与广西壮族自治区机电设备有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西四方百汇汽车销售服务有限公司,广西壮族自治区机电设备有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初233号原告：广西四方百汇汽车销售服务有限公司。法定代表人：欧中海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张岩，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。被告：广西壮族自治区机电设备有限责任公司。法定代表人：王咏帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘凯中，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静妍，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。原告广西四方百汇汽车销售服务有限公司（以下简称四方公司）与被告广西壮族自治区机电设备有限责任公司（以下简称机电公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月13日公开开庭进行审理。原告四方公司的委托诉讼代理人张岩、黄锡婷、被告机电公司的委托诉讼代理人刘凯中、李静妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付停产、停业损失费388800元；2.被告向原告支付装修损失费358974.4元；3.被告向原告支付搬迁损失费3740元；4.被告向原告返还租赁保证金41676元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月23日，原告通过竞标方式获得了与被告签订《经营场地租赁合同》的机会，约定由被告将南宁市安吉××××号广西汽车市场二区F栋1-2号、14号铺面出租给原告从事汽车经营业务，租赁期限为2015年10月1日至2016年6月30日。被告招租时具有土地租赁协议及临时建筑许可证。合同签订后，原告如约缴纳场地押金、租金、水电及物业服务费，并对承租场地进行装修，同时投入大量广告费用。但2015年12月8日，被告收到南宁市西乡塘区人民政府发出的拆迁公告，原告才获知承租的场地为非法建筑。起诉时，政府已完成第一期强制拆迁工作，原告在租期内失去经营场所，并遭受严重损失。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告机电公司辩称：1.被告一直通知原告领取租赁保证金，是原告自己不领取；2.根据双方合同第八条约定，原告的诉请也没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的装修工程施工合同、结算书和发票三张，装修工程施工合同及结算书以及其中一张唐永俊开具给原告的10万元的铺面装修发票可以相互印证，形成证据链，可以证明原告就涉案商铺花费了10万元的装修费用，对其证明力本院予以认定；但另两张共计数额为15万元的水泥款发票是广西天等县鸿泰商贸有限公司出具的，而原告与唐永俊的装修合同约定是由唐永俊包工包料，且结算书中并没有15万元的水泥款一项，故对两张水泥款发票本院不予认定。2.原告提供的拆迁公告是西乡塘城管局等行政部门发出的相关通知，对其证明力本院予以认定。3.原告提供的其与卿伟波签订的《房屋租赁合同》，可以证明原告与案外人签订了租赁合同，但该合同与本案无关，本院不予认定。4.被告提供的证据《关于区机电设备总公司设计机动车辆交易市场的批复》、《关于筹建自治区级汽车交易专业市场问题的批复》、《建设用地规划许可证审批单》、《建设用地规划许可证》、《关于广西区机电设备总公司、郊区乡镇企业管理局申请“广西汽车交易市场”建设用地的批复》、《建设工程规划许可证》、《市场开办申请登记表》、《国有土地使用证》、《投资许可证》等证据可以证明被告拥有涉案铺面所在场地的土地所有权及汽车交易市场有合法的审批手续及经营资质，但不能证明本案涉案铺面为合法建筑。5.被告提供的证据通知及截图，可以证明被告已通过张贴公告及在相应QQ群中发出信息的方式通知原告等租户到原告处领回保证金，故对该证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，原告四方公司（承租方，乙方）与被告机电公司（出租方，甲方）签订了两份《经营场地租赁合同》，约定甲方将南宁市安吉××××号广西汽车市场内二区F栋1-2号、14号铺面出租给乙方从事汽车经营业务，共三间铺面，面积共324平方米；两份合同期限均为2015年10月1日至2016年6月30日；合同生效，乙方就两份合同分别应向甲方缴纳租赁保证金27784元、13892元，共计41676元。合同签订后，被告依约将涉案铺面交付给了原告，原告于2015年10月13日向被告支付了两个铺面的租赁保证金共41676元。原告按合同约定的租金、服务费的标准支付租金及服务费至2015年12月。2015年7月1日，原告与唐永俊签订《装修工程施工合同书》，约定由唐永俊以包工包料的形式对原告承租的涉案铺面进行装修，合同约定装修工程总造价为308608元。装修工程结束后，唐永俊于2015年10月28日出具一张数额为10万元的铺面装修发票给原告。另查明，2015年12月1日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局（以下简称西乡塘城管局）向广西汽车市场、广西广汇二手汽车交易市场（以下简称广汇市场）房屋建设人发出《调查通知书》，认为安吉××××号广西汽车市场、广汇市场建设的房屋涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》，要求房屋建设人到该局接受调查。2015年12月22日，西乡塘城管局作出《行政处罚决定书》，认为广西汽车市场、广汇市场房屋建设人擅自在安吉××××号建设35处房屋，已构成违法建设，要求房屋建设人在该决定书送达之日起5日内自行拆除上述房屋。次日，西乡塘城管局还向安吉××××号内各租户、经营者发出《限期搬离违法建设公告》要求各租户自行搬离。由于被告未自行拆除相应违法建筑。西乡塘城管局于2015年12月29日发出《行政强制执行催告书》，于2016年1月5日发出《行政强制执行决定书》、《强制拆除公告》、《限期搬离违法建设公告》，决定对安吉××××号的违法建设进行强制拆除。涉案铺面于2016年1月3日左右被强制拆除。还查明，2015年12月8日，南宁市西乡塘区安吉街道办事处与南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室发出《通告》，内容主要为：心圩江岸商住小区项目用地范围内涉及苏卢2、3队的土地已征用并补偿完毕，施工队即将进场施工，请该范围内单位及租户务必在2015年12月13日前将地上附着物及堆放物品清理完毕。被告于2015年12月底至2016年1月初向广西汽车市场各租户发出通知，要求各租户自行到被告处领回保证金，但原告未到被告处领取。本院认为，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且被西乡塘城管局认定为违法建设，并进行了强制拆除，故原告与被告签订的两份《经营场地租赁合同》应属无效合同。关于原告要求被告支付停产、停业损失费及搬迁损失费的问题。原告的该诉讼请求，是以《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》为参考，要求被告按此标准对原告进行相应赔偿。本院认为，该指导意见是政府部门针对拆迁对象的补偿指导参考文件，本案涉案商铺是由于属于违法建筑被强制拆除，不应参照该指导意见进行相关损失的认定。原告对其实际损失负举证责任，应提供相应证据证明其实际损失及因为合同无效支付的相关费用。现原告无法提供相应的证据证明其实际损失及为此支付的费用，故对原告要求被告支付停产、停业损失费及搬迁损失费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付装修损失费的问题。为支持其主张，原告提供了其与唐永俊签订的装修合同以及三张发票。本院认为，原告提供的三张发票中，有一张为唐永俊出具一张数额为10万元的铺面装修发票，另外两张为广西天等县鸿泰商贸有限公司出具的共计15万元的水泥款发票，但原告与唐永俊的装修工程《结算书》中结算的358974.4元总装修款中并没有15万元的水泥款一项，原告又无法提供其他的装修款支付凭证，即原告只能证明其为装修涉案铺面支付了10万元的装修费用。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告将违法建设出租给原告、原告在租赁涉案铺面时未尽谨慎审查义务，双方在合同签订过程中均存在过错，原、被告对装修现值损失各承担50%。原、被告双方合同约定的履行期限为2015年10月1日至2016年6月30日，合同期限为9个月，现原告只使用了铺面3个月（即2015年10月至12月），故被告应承担的装修现值损失为3.33万元（计算方法：10万元÷9个月×6个月÷2=3.33万元），故原告要求被告支付装修损失费的诉讼请求，对超出部分，本院不予支持。关于返还租赁保证金的问题。租赁保证金41676元，被告确认收取，并同意返还，被告已通知原告领取，是原告未主动领取，原告可主动与被告联系，办理相关手续，领回租赁保证金，故对原告要求被告返还租赁保证金41676元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告广西壮族自治区机电设备有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告广西四方百汇汽车销售服务有限公司返还租赁保证金41676元；二、被告广西壮族自治区机电设备有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告广西四方百汇汽车销售服务有限公司支付装修损失3.33万元；三、驳回原告广西四方百汇汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11732元（原告已预交），由原告广西四方百汇汽车销售服务有限公司负担10000元，被告广西壮族自治区机电设备有限责任公司负担1732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长 蓝丹丹代理审判员 梁耀美代理审判员 刘东海二〇一六年十月八日书 记 员 宋卫科appoint 更多数据：搜索“”来源：