（2016）鄂1281民初16号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-07
案件名称
李冬梅、宋木生与赤壁市泽中房地产开发有限公司、赤壁市房地产管理局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赤壁市人民法院
所属地区
赤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李冬梅,宋木生,赤壁市泽中房地产开发有限公司,赤壁市房地产管理局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1281民初16号原告：李冬梅，1962年12月28日生，汉族，住赤壁市。原告：宋木生，1958年10月15日生，汉族，住址同上，系李冬梅之夫。委托代理人：况自友，赤壁市法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：赤壁市泽中房地产开发有限公司（下简称泽中公司）。住所地：赤壁市蒲圻办事处斋公岭村。组织机构代码：72200645-5。法定代表人：黄银海，该公司经理。委托代理人：黄金山，该公司经理。被告：赤壁市房地产管理局（下简称房管局）。住所地赤壁市赤壁大道***号。组织机构代码42126062-8。法定代表人：徐柒松，房管局局长。委托代理人：宋玲，湖北文喆律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李冬梅、宋木生诉被告泽中公司、房管局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日作出一审判决，原告李冬梅、宋木生不服一审判决上诉于咸宁市中级人民法院，咸宁市中级人民法院于2015年12月4日将此案发回本院重审。本院另行组成合议庭于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告李冬梅、宋木生及委托代理人况自友、被告泽中公司委托代理人黄金山、房管局委托代理人宋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬梅、宋木生向本院提出诉讼请求：1、判决二被告返还原告合法购买所得的门店并赔偿因此给原告造成的各项经济损失包括：购房款80000元，利息59616元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2001年2月10日，原告购买泽中公司兴建的位于赤壁市蓝岛商贸中心门店一间。尔后，原告于2001年4月10日向房管局申请办理了证号为赤Ａ0××08号房屋所有权证。同日，原告在赤壁市农业银行鲫鱼桥分理处办理了房屋抵押按揭贷款，用以支付下欠购房款，该行将此贷款全部直接汇入泽中公司在该行开设的账户。原告为还贷款，只好外出务工。2001年8月2日泽中公司在原告不知情的情况下，将原告所购的门店出售给案外人黄涛，并于同年8月6日向房管局提出房屋所有权登记发证申请，房管局于同年8月8日办理了房屋所有权证，致使原告所购门店变为黄涛所有。原告认为自己所购的房屋是合法取得，并到房管局依法办理了房屋所有权属登记，理应受到法律保护，但泽中公司在原告不知情且未经其同意的情况下，擅自将原告所购的门店出售给了黄涛，其行为实属严重侵权违法，而房管局在黄涛及泽中公司申请办理产权登记的过程中，对双方提交的相关登记材料的合法性等未履行合理审慎注意义务，就将原告的房屋所有权证进行了注销登记，并为黄涛办理了房产权属登记，其行政行为程序违法，依法应予撤销。由于二被告的违法行为，导致原告失去了合法购得所有的门店，给原告造成经济损失。被告泽中公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告承继唐从光售房合同的权利义务后，从农行贷款55000元，其为贷款提供担保，担保合同约定如泽中公司代原告履行还款义务，泽中公司有权处置门店。而原告逾期还款，且于2001年7月30日出具承诺书，如在2001年7月31日前未还款，则门店交由农行和泽中公司处置。2001年8月4日，公司代原告偿还了全部本息后将门店售给第三人黄涛，并为其办理产权证，符合法律规定。二、原告诉讼请求已超过诉讼时效。原告在出具承诺书时就应当知道在2001年7月31日不能还清贷款，农行和泽中公司会对门店进行处置。诉讼时效的起算点应从2001年8月1日开始。原告在长达12年的时间里不关注、管理、收益自己的门店，不到银行了解借款情况，不合常情，法院依据生活经验完全可以认定原告诉讼请求已超过诉讼时效。三、原告2013年10月30日起诉被告，2014年5月21日申请撤诉，在没有新证据、新事实的情况下又提起本次诉讼，法院再次受理不符合法定程序。四、原被告间真实的交易合同是在房管局存档的售价为70000元的合同，其它合同及结算单等都是为了帮原告取得银行按揭贷款而签订的假合同，原告根本就未交房款，要求返还门店和购房款毫无根据。综合几点意见，泽中公司认为法院应驳回原告的诉讼请求。被告房管局辩称，1、房产局同意第一被告泽中公司的答辩意见，认为其陈述的事实是真实的。2、房管局在本案中是行政部门，（2013）鄂赤壁行初字第00019号行政判决书对房管局行为是否合法已经做出了判决。3、本案的诉讼时效应该从2001年开始计算起，当事人应当知道在两年时间内进行诉讼。综上请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：证据1、2000年10月12日泽中公司与唐从光签订的售房协议书，具备真实性，关联性，能够证明相关事实，本院予以采信。证据2、2001年4月14日，唐从光与宋木生签订的权利转让承诺，是原告从银行贷款资料中复印取得，且与被告泽中公司辩称的原告承继唐从光售房合同的权利义务内容相符，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。证据3、购房定金收款收据，是被告泽中公司开出的收款收据原件，且原告和唐从光与泽中公司之间无另外的购房合同关系，收据的备注内容“余款用工程款抵扣”也与原告从唐从光处受转的两份合同相符，故本院认为该证据能够证明泽中公司已经收取2000元购房定金的事实，应当予以采信。证据7、路面工程结算清，虽然是复印件，但该复印件为泽中公司提供，能够证明工程结算的相关情况，本院予以采信。对被告泽中公司提交的证据：证据1、2001年2月10日原告李冬梅与公司签订的购房合同，该合同是在房管局备案的合同，可证明本案的相关情况，故予以采信。证据2、（2013）鄂赤壁行初字第00019号行政判决书，是已经生效的判决书，本院依法予以采信，但认为该判决书是针对房管局注销原告房产证的行政行为是否合法进行审理，并未对原告的门店售价予以固定事实的审查，故本院认为该判决书不能达到被告泽中公司的证明目的。证据6、购买人不同的售房协议书，是被告泽中公司与不同的购买人签订的合同，因无法对证，所以真实性不能确定，且即便属实，因价格的市场性，也不能直接证明诉争门店的价格就是70000元，故依法不予采信。经审理查明，2000年10月12日，唐从光与泽中公司签订一份合同，约定为公司承建的蓝岛商贸中心铺设下水管道、检查井、落水井、化粪池、浇筑路基砼路面。全部工程按合同单价包工包料进行结算，验收合格交付使用后15天内抵扣唐从光在泽中公司所购门店的购房款（具体见售房合同），采用多退少补的方式结清。同日，双方还签订了一份售房协议书，约定唐从光订购泽中公司开发兴建的编号为43的上下两层门店一套，门店售价130000元。协议签订时唐从光付定金2000元，余款在唐从光所承包工程款中抵扣付清，采用多退少补的方式结算（即128000元整）。泽中公司保证在2000年12月30日前将房屋交付给唐从光使用，同时代为办理房产证和土地使用证，办理费用由唐从光承担，契税费由唐从光承担。合同签订后唐从光因无钱买材料，邀请原告宋木生入伙。合伙过程中宋木生投资较多，于是双方协商将门店等权利全部转让给宋木生。两人并于2001年4月14日补充签订了一份书面的权利转让承诺书，内容为：唐从光在蓝岛商贸中心所承包的工程合同与抵扣购买该商贸中心中心街30#（为何从43#变成了30#原因不明）商铺的协议一并转让给李冬梅名下。李冬梅承接的合同与本人的一致，并同意办理该项商铺的贷款（见李冬梅承诺书）。2001年元月4日，宋木生与黄金山对工程进行了结算，结算单表明原告已交购房定金2000元，应进工程款112945元。泽中公司还在结算单下面注明：1、贷款50000元的房产产权证费4920元未收取，应贷54920元。2、扣除宋木生借支款32945元（因施工单位宋木生无钱开工，建设单位借支给宋木生用于上述工程的施工，所剩利润转入购房款）。2001年2月10日，李冬梅与泽中公司签订了一份售房协议书，约定李冬梅订购蓝岛商贸中心街B栋30#门店一套，门店售价70000元，协议签订时李冬梅付购房定金25000元，余款45000元在办理三证时一次性付清。泽中公司保证在2000年12月30日前将房屋交李冬梅使用，同时代为办理房产证和土地证，办理费由泽中公司承担（契约税由泽中公司承担）。庭审质证时李冬梅称自己没有签过此合同，但未要求对签名予以鉴定。2001年4月10日，李冬梅因购买该项门店的余款要办理按揭贷款而对农行出具承诺书说明本人在蓝岛商贸中心所购中心街30号商铺系泽中公司开发，其路面工程80000元工程款（合同由唐从光签订）抵扣商铺购房款外，下欠55000元（包括办三证费）按农行有关规定按揭贷款付给泽中公司，并按贷款借款合同条款执行还款。否则，愿按合同条款接受处罚。同日，李冬梅填写了一份赤壁市房屋所有权登记申请表，申请办理蓝岛商贸中心中心街30#商铺房屋权属登记，房管局审核后于4月12日给其颁发了赤Ａ0××08号房产证。同年4月16日，李冬梅与农行赤壁市支行鲫鱼桥分理处签订一份（赤）农银借字（鲫）第200153#号借款合同，从该行按揭贷款55000元，同时签订（赤）农银抵字（鲫）第200153#号抵押合同，以购买的30#商铺为55000元借款作抵押，抵押物作价130000元，农行还与李冬梅、泽中公司签订一份个人住房保证担保借款合同，约定因李冬梅购买价值130000元的蓝岛商贸中心中心街30#商铺向该行借款55000元，泽中公司自愿为李冬梅提供保证担保，泽中公司代李冬梅清偿结欠的贷款本息及相关费用后，有权获得该房产的抵押权，并有权处理该项房产，由此产生的任何损失与纠纷，泽中公司概不负责。4月18日，55000元贷款划入泽中公司在农行设立的售房存款账户内。因贷款发生后连续3个月李冬梅未按期归还本息分文，应银行和泽中公司的要求，李冬梅于2001年7月30日向银行书面承诺如当日不能按时履行还款义务，同意由银行及泽中公司处置抵押财产并不再为此发生纠纷。8月4日，泽中公司代李冬梅偿还了贷款本息59184.09元。8月2日，泽中公司与第三人黄涛签订合同，将30#商铺以56800元卖给后者，签合同时付定金20000元，余款36800元约定待三证办齐后一次性付清。8月8日，房管局给黄涛办理了房产证，8月11日，黄涛将余款36800元交付泽中公司，泽中公司出具了收款收据。2013年6月13日，李冬梅、宋木生诉至本院请求确认房管局注销房产登记的行为违法，并要求房管局赔偿2001年4月至起诉时的房屋租赁损失90000元。庭审过程中李冬梅、宋木生自愿放弃了后一诉讼请求。2013年8月20日，赤壁市法院作出（2013）鄂赤壁行初字第00019号行政判决书，判决房管局注销李冬梅、宋木生所有的赤Ａ0××08号房屋所有权证登记的行政行为因未作出书面决定故而违法。2013年10月31日，原告诉至本院请求二被告双倍返还购房款160000元，赔偿已付购房款80000元及利息59616元，2014年5月21日撤诉。2014年6月20日，原告又诉至本院。综合原被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为1、本案是否已过诉讼时效。2、如未超过诉讼时效，泽中公司是否应该返还原告购房款80000元，房管局是否应赔偿原告利息损失。针对上述争议焦点，本院分析认为，本案是房屋买卖合同纠纷，在诉讼时效上应适用《中华人民共和国民法通则》，而民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案原告李冬梅受让唐从光与泽中公司签订的两份合同的权利和义务，虽然合同转让的权利义务涉及到泽中公司，但泽中公司与宋木生直接结算且在个人住房保证担保借款合同上作为保证人签字的事实证明泽中公司对原告与唐从光的转让合同是知晓并且认可的。故该合同是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依据该合同，原告取得了唐从光所买商铺的权利和义务，同时还取得了唐从光应进工程款以及以工程款抵购买商铺款的权利。根据合同约定的履行义务期限，唐从光的商铺买卖合同交房日期为2000年12月30日，支付购房款的日期为抵扣工程款的日期，也就是工程验收交付使用后15天内，而原告提供的路面工程结算单注明双方结算的时间为2001年元月4日，当月应视为抵扣工程款的日期，所以诉讼时效的起算点为2001年元月20日。退一步讲，由于原告与农行签订了贷款合同和抵押合同，合同约定还款、抵押担保的期限为2006年4月16日，正常情况下原告应在此期限届满时还清贷款取得商铺的所有权证，以此为诉讼时效的起算点，则诉讼时效届满日为2008年4月17日。且庭审查明原告李冬梅一直在赤壁市人民医院上班，对上述事实不可能一直不知情，其直至2013年6月3日才向本院诉请确认房管局注销房产登记的行为违法，且未提供证据证明此期间主张过权利，故本院认为原告的起诉已经超过诉讼时效，应该依法驳回原告的诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告李冬梅、宋木生的诉讼请求。本案诉讼费用1800元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长 方晓春人民陪审员 丁华玲人民陪审员 周红珍二〇一六年十月八日书 记 员 李 鑫附：相关法条《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。 百度搜索“”