（2016）新22民终498号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-05-11
案件名称
任爱国与吴俊娇土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任爱国,吴俊娇
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新22民终498号上诉人（原审被告）：任爱国，男，1974年12月3日出生，住哈密市。委托代理人：姚震，系新疆廉正律师事务所律师。委托代理人：王伟，系新疆廉正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴俊娇，女，1978年8月24日出生，住哈密市。委托代理人：马卫东，系新疆伟民律师事务所律师。上诉人任爱国因与被上诉人吴俊娇土地租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2016）新2201民初219号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任爱国的委托代理人姚震、王伟，被上诉人吴俊娇的委托代理人马卫东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任爱国上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人吴俊娇的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定2012年6月29日上诉人与被上诉人订立的场地租赁合同合法有效并以此解除错误。涉案场地租赁合同履行至2014年经上诉人与被上诉人协商已经解除，在合同履行过程中因被上诉人不能保证水电供应，导致案外人好建银不能正常经营，被上诉人与案外人好建银发生纠纷，后好建银离开经营场地。上诉人一审申请追加好建银作为第三人参加诉讼，原审没有追加导致本案基本事实不清。2、被上诉人吴俊娇不是涉案场地及资产的合法所有人，作为原告起诉的主体不明确，一审法院认定其享有诉权与事实不符。涉案场地系案外人密振从哈密铁路火石泉农场承包取得，2011年4月8日由密振将场地转包给案外人任敬和，被上诉人吴俊娇提出又从任敬和手中转包取得了涉案场地，但在一审中被上诉人吴俊娇提供一份任敬和委托其管理场地的委托书，上诉人密振是否同意任敬和转包行为是后续转包合法有效的前提，故本案应追加密振为第三人参加诉讼。3、原审判决结果没有查明2015年实际经营状况、经营期间水电无法提供的原因、造成的后果以及附属固定资产现状及被上诉人实际占有并控制的时间，判决上诉人返还被上诉人附属固定资产，及由上诉人支付租赁费及违约金不当。被上诉人吴俊娇辩称，1、我在催收2015年租赁费时发现上诉人将场地租赁给了好建银，不存在上诉人与我口头���商解除合同的事实。2、涉案的资产属火石泉农场所有，是通过层层转包给我的。案外人密振、火石泉农场对转租没有提出异议，合同中约定的不能处置资产是表明禁止转让处分资产，不是禁止转租资产。2011年任敬和与吴俊娇就建立了承包关系，在经营一年后，2012年我与上诉人签订承包合同，我与上诉人的承包合同一直在履行，上诉人也交纳了两年的承包费，我作为原审原告起诉任爱国主体适格。3、上诉人使用了承包的场地应按照合同约定交纳租金及承担违约责任。上诉人经营的场地没有交还我手中，一审判决返还固定资产正确。请求二审维持原判，驳回上诉人任爱国的上诉请求。吴俊娇向一审起诉请求：请求判令，1、解除双方签订的场地租赁合同并返还合同约定的附属固定资产（要求完好无损）；2、被告支付拖欠租金50000元；3、被告承担违约金20000���；4、被告承担诉讼支出费用。一审法院认定事实：2012年6月29日，原被告双方订立《场地租赁合同》一份，约定如下：“出租方（甲方）：吴俊娇承租方（乙方）：任爱国经甲、乙双方协商签订场地租赁合同，具体条款如下：一、甲方将哈密铁路火石泉农场内的猪场、鸡场租赁给乙方经营。二、农场内的猪场、鸡场及附属固定资产（见附表），自合同签订之日起双方盘点后交乙方使用。乙方不得私自处置，待合同期满后交还甲方，如发生变卖损毁等情况，按固定资产原值的80%向甲方现金赔付。三、租金支付方式：合同期为伍年零陆个月，2012年6月29日起至2012年12月30日止支付租金贰万元整，2013年按每年肆万元整支付租金，2014年至2017年12月30日每年按伍万元支付租金。自合同签定之日起乙方付清2012年的租金贰万元整，2013年起每年租金在每年的2月底前支付50%，6月底前支付剩余50%。八、此合同签订后，甲、乙双方不得违约，如一方违约，违约方向守约方赔偿壹年租金。甲方：吴俊娇乙方：任爱国2012年6月29日”合同签订后，任爱国实际经营该场地并支付完毕至2014年年终的租金，2015年任爱国将涉案场地转租给案外人好建银经营使用，现原被告双方因租金支付问题协商未果，引发本案诉讼。另查，涉案场地系案外人密振从哈密铁路火石泉农场处承包，后转包给任敬和，任敬和又将该场地转包给本案原告吴俊娇。于案件处理过程中经原审与任敬和核实，其表示对原告吴俊娇将该场地租给被告任爱国一事无异议。一审法院认为，原告吴俊娇与被告任爱国签订的《场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，虽被告任爱国辩称其与原告已经口头解除了合同并且原告同意与好建银建立新的合同关系，但均未提供相应证据予以佐证，故原审对其说法不予采信。庭审中被告要求追加密振及好建银为本案的第三人，原审未予准许，理由如下：①涉案场地从2011年4月8日起陆续由密振转包给任敬和，任敬和又将该场地转包给本案原告吴俊娇，直至原告吴俊娇将该场地租给被告任爱国（任敬和对吴俊娇转租事宜无异议），被告未提供任何证据表明密振不同意转包事宜，且即便转包未经密振同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因该行为未违反国家法律和行政法规的强制性规定，在密振行使其合同解除权之前，原告吴俊娇与被告任爱国签订的《场地租赁合同》依然合法有效，无追加密振之必要。②根据合同的相对性及被告任爱国于庭审时陈述好建银与原告并未签订合同亦未支付租金，对其述说的合同履行期间停水停电情形亦未提供证据予以证明，故亦无追加好建银之必要。综上，原被告签订的《场地租赁合同》未违反法律规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。在被告拒不支付场地租金且擅自转租的情形下，原告有权解除合同、要求被告返还相应资产（如返还附属固定资产产生纠纷，可另案起诉）及要求被告支付2015年拖欠的租金50000元。另对原告依据合同第八条规定要求的违约金，本院酌情支持10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定��遂判决：一、解除原告吴俊娇与被告任爱国签订的《场地租赁合同》。二、被告任爱国返还双方合同约定的附属固定资产，于本判决生效之日起三日内履行完毕。三、被告任爱国支付原告吴俊娇2015年拖欠的租金50000元，于本判决生效之日起三日内付清。四、被告任爱国支付原告吴俊娇违约金10000元，于本判决生效之日起三日内付清。五、驳回原告吴俊娇其他诉讼请求。案件受理费1550元，由被告任爱国负担。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、被上诉人吴俊娇是否享有转租权；二、双方之间的合同是否已经协商解除；三、本案是否应追加案外人密振、好建银参加诉讼；四、原审判决由上诉人任爱国返还附属固定资产是否正确。涉案场地系��外人密振从哈密铁路火石泉农场处承包，后转包给任敬和，任敬和又将该场地转包给本案被上诉人吴俊娇。被上诉人吴俊娇与上诉人任爱国签订《场地租赁合同》，将哈密铁路火石泉农场内的猪场、鸡场等租赁给任爱国经营。被上诉人吴俊娇与上诉人任爱国签订的场地租赁合同应为转租合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从本案事实看，密振于2011年4月将场地转包给任敬和，任敬和对被上诉人吴俊娇转租给上诉人任爱国经营并无异议，上诉人任爱国实际经营该场地并支付完2014年年底的租金，在租赁合同履行期间案外人密振、火石泉农场对转租没有提出异议，故被上诉人吴俊娇享有转租权，其与上诉人任爱国签订的租赁合同，不违反法律强制性规定，合同合法有效。上诉人任爱国上诉认为吴俊娇不是涉案场地及资产的合法所有人，应追加密振参加诉讼的上诉理由不能成立。上诉人任爱国与被上诉人吴俊娇均应按约定履行合同，上诉人任爱国未按期支付2015年租金，原审判决由上诉人任爱国支付拖欠租金50000元正确。双方签订的租赁合同约定：“如一方违约，违约方向守约放赔偿一年租金。”原审酌情支持违约金10000元适当，本院予以维持。上诉人任爱国上诉称，租赁合同履行至2014年已经协商解除，并未提供证据证实，本院不予支持。原审判决解除双方签订的租赁合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合���性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原审判决上诉人任爱国返还双方合同约定的附属固定资产，于法有据，本院予以维持。上诉人任爱国上诉称被上诉人吴俊娇实际占有并控制附属固定资产，并无证据证实。依合同相对性原则，被上诉人吴俊娇与好建银之间并无合同关系，原审不予追加好建银参加诉讼并无不当。综上所述，上诉人任爱国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人任爱国负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 滢代理审判员 阿仙古丽·买买提代理审判员 张 忠二〇一六年十月八日书 记 员 肖 存 军 来源：