（2016）粤06民终5053号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-24
案件名称
经燕与梁伟清合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁伟清,经燕,佛山市南海区丹灶良卓房产中介服务部
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终5053号上诉人（原审被告）：梁伟清，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。委托诉讼代理人：ＸＸ晔，广东天骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：衡剑波，广东天骅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：经燕，女，汉族，住广西桂林市七星区，公民身份号码。委托诉讼代理人：叶宗坚，系广东禅都律师��务所律师。委托诉讼代理人：刘淑君，系广东禅都律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市南海区丹灶良卓房产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区。经营者：张永良。上诉人梁伟清因与被上诉人经燕、原审第三人佛山市南海区丹灶良卓房产中介服务部（以下简称良卓服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。梁伟清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回经燕的诉讼请求，本案诉讼费由经燕承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.一审法院认定梁伟清签订合同时存在不诚信行为是错误的。梁伟清和经燕于2015年6月18日签订的《商��房买卖合同》第四条约定“买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看该物业，故对该物业的座向……抵押情况、产权情况等均予以确认”，且根据常识买受人在交易前首先需审查房产证，确认是否存在抵押、查封情况。一审法院无视涉案合同中双方确定的事实，违背常识，认定梁伟清隐瞒房屋的抵押情况，存在不诚信行为，是认定事实错误。2.一审法院认定2015年7月10日为办理交易递件手续的时间是错误的。虽然涉案合同约定双方在2015年7月10日办理递件，但是之后考虑涂销抵押登记需要一段时间，所以双方将递件时间变更为2015年9月18日，这一事实既有梁伟清到佛山市南海区丹灶镇房产管理所查询房产证明可以证明，而且良卓服务部在一审对此也予以证明（一审判决书第三页倒数第十、十一行）。（二）涉案房屋至今没有办理过户的原因在于经燕，梁伟清不存在违约行为。1.经燕诉称梁伟清逾期办理交易递件手续，且未将户口迁出，从而导致合同目的不能实现要求解除合同，不是事实。如前所述，双方约定2015年9月18日办理递件手续，但经燕未按约定前往办理。经燕还有300000元余款没有支付，梁伟清没有理由不尽快协助办理递件手续。至于迁出户口，梁伟清的户口不在涉案房屋，而是在佛山市惠景二街6号301。（三）经燕已实际占有使用涉案房屋。根据一审查明的事实，梁伟清在双方签订涉案合同当天即将房屋钥匙交给经燕，经燕即已入住并产生水电费用。被上诉人经燕辩称：（一）一审判决已经认定梁伟清在签订涉案合同时隐瞒了抵押事项，经燕在签订涉案合同后才发现涉案房屋存在抵押。（二）一审判决认定双方约定的递件时间是2015年7月10日符合合同约定，梁伟清在该时间无法配合递件，构成违约，经燕享有单方解除权。（三）涉案房屋尚未过户的过错在于梁伟清，良卓服务部在一审也确认该事实。（四）经燕是否实际占有房屋不影响梁伟清是否构成违约的认定。原审第三人良卓服务部述称：经燕和梁伟清签订合同约定经燕先支付首付380000元，支付后梁伟清交付钥匙；剩下300000元经燕分3个月支付。签订合同时梁伟清出示房产证复印件给经燕查看，但房产证的银行权属那一页没有复印。在梁伟清没有提供资料的情况下，良卓服务部不可能知道涉案房屋存在抵押。良卓服务部后来才知道是涉案房屋存在抵押。良卓服务部又与买卖双方重新商谈递件的时间，双方一直在沟通，但具体时间都是口头约定，是否有落实良卓服务部不清楚。良卓服务部了解到2015年9月时双方还在继续沟通，但直到目前仍未就房屋的买卖、递件问��达成一致。经燕向一审法院起诉请求：1.梁伟清退还购房款380000元；2.梁伟清支付违约金136000元；3.梁伟清支付律师费24140元；4.梁伟清支付财产保全担保费5400元；5.诉讼费由及财产保全费由梁伟清负担。一审法院认定事实：2015年6月18日，经燕（买方）与梁伟清（卖方）在良卓服务部（中介方）促成下签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于位于佛山市南海区##室（面积138.42平方米，房产证号码：02××22号）作价680000元出售给买方；卖方保证对该物业享有完整所有权，保证该物业没有被司法机关查封，保证物业之情况及所提供的全部将被均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引起的一切责任；卖方在2015年6月18日交付物业给买方使用，交楼后3日内迁出户口；签订合同时支付30000元作为定金；买卖双方于2015年7月10日前共同到房管部门办理交易递件手续；首期楼款380000元应在双方到房管部门办理交易递件手续并取得受理回执或2015年6月18日前支付；于交税过户当天付清购房款，尾款300000元于2015年9月18日前一次性支付卖方；买方向中介方支付2500元作为咨询及中介服务费，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付中介费，守约方已支付的，中介方不予退还，由违约方直接赔偿给守约方；因买方或卖方违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行合同义务，逾期超过五天，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，房款应于解除合同发出之日起五天内退还；违约方除按前规定承担违约责任外，���约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费、查询费等均由违约方承担。当日，经燕向梁伟清支付出首期购房款380000元（含定金）、向良卓服务部支付中介费2500元。2015年9月9日，佛山农村商业银行股份有限公司出具结清证明，证明佛山市南海区##室抵押贷款于2015年9月8日全部还清。2015年10月19日，经燕将涉讼房屋钥匙交还良卓服务部，并向梁伟清发出《解除房屋买卖合同通知书》，因梁伟清拒收，该通知书于10月21日退回给经燕。2015年10月27日，经燕提起本案诉讼，起诉状于2015年12月2日送达至梁伟清。经燕支出律师费25000元、财产保全担保费5400元。一审法院认为：经燕与梁伟清及良卓服务部佛山市南海区丹灶良卓房产中介服务部于2015年6月18日签订的《房屋买卖合同》是签约各方当��人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定经燕、梁伟清于2015年7月10日前办理交易递件手续，逾期5天守约方可解除合同，但涉讼房屋于2015年9月8日才还清银行抵押贷款，故2015年7月10日根本不可能办理交易递件，本次未能办理交易递件的违约方为梁伟清，依照合同约定，经燕于2015年7月16日起享有合同单方面解除权。梁伟清于2015年9月8日还清涉讼房屋抵押贷款后，并未将相关资料提交良卓服务部用于办理过户手续，可见其仍怠于履行合同约定义务，梁伟清也未提交证据在合同约定期限内迁出户口，经燕以合同目的不能实现为由主张解除原、梁伟清之间房屋买卖合同合法合理，一审法院予以采信。良卓服务部确认签订合同时梁伟清并未告知涉讼房屋存在抵押贷款事宜，考虑合同并未约定办理涂销抵押��续期限，梁伟清辩解签订合同时口头告知经燕及良卓服务部涉讼房屋存在抵押贷款的意见一审法院不予采纳，认定梁伟清签订合同时即存在不诚信行为，梁伟清存在根本违约行为，一审法院对其主张合同继续履行的意见不予采纳。经燕于2015年10月19日发出的解除房屋买卖合同通知书并未实际送达给梁伟清，不产生解除合同效力，但经燕主张解除合同的应诉材料于2015年12月2日送达至梁伟清，一审法院据此认定《房屋买卖合同》中关于经燕、梁伟清权利义务的约定于当日解除。《房屋买卖合同》因梁伟清根本违约导致解除，经燕依照合同约定，请求梁伟清返还购房款380000元、支付违约金136000元合法合理，一审法院依法予以支持。经燕支出律师费25000元，依照合同约定，该费用应由梁伟清承担，经燕主张梁伟清支付律师费24140元属自行处分权利行为，一审法院依法予以支持。财产保全担保费并不属于诉讼必须支出费用，也不属于签订房屋买卖合同时梁伟清可预见产生的损失，经燕主张梁伟清支付财产保全担保费5400元理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、梁伟清应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款380000元予经燕；二、梁伟清应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金136000元予经燕；三、梁伟清应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费24140元予经燕；四、驳回经燕其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，受理费减半收4625.7元、财产保全费3220元，合计7845.7元，由经燕负担25元，梁伟清负担7820.7元。本院二审期间，梁伟清向本院提交了佛山市南海区丹灶镇房产管理所出具的《佛山市（南海区）房产查询证明》一份，拟证明梁伟清在2015年9月18日到登记部门准备办理递件手续，因经燕缺席才没有办理成，根据该证据和涉案合同约定的最后付款时间是2015年9月18日，可以推断双方将交易递件的时间变更为2015年9月18日。经燕对梁伟清提交的该证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，无法证明双方将交易递件的时间变更为2015年9月18日；良卓服务部对该证据的真实性无异议，但其不清楚双方是否变更了交易递件时间，没有收到变更通知。经燕、良卓服务部在二审期间没有提交新证据。经审查，梁伟清提交的《佛山市（南海区）房产查询证明》无法证明其主张的证明内容，本院不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：涉案合同第九条约定：“买方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须为上述事项负责。”经燕、良卓服务部在二审法庭调查中陈述：2015年9月8日梁伟清还清涉案房屋的抵押贷款至经燕2015年10月19日提出解除合同期间，梁伟清未将涂销抵押的材料交给经燕和良卓服务部，也没有向其发出要求办理递件手续的通知。本院认为，梁伟清、经燕签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。根据涉案合同的约定，经燕应于办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天或2015年6月18日支付首期购��款380000元；梁伟清应在办理交易过户手续前将房屋解除抵押等事项处理完毕，并于2015年7月10日前与经燕到房管部门办理交易递件手续；逾期5天以上，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，并赔偿律师费等为追究违约责任发生的费用。经燕已于签订合同当日向梁伟清支付了购房首期款380000元，但梁伟清未能在2015年7月10日前处理完毕解除房屋抵押的事项和办理交易递件手续，且在2015年9月8日涉案房屋的抵押贷款全部还清后，仍怠于履行合同义务，未及时将相关资料提交经燕或良卓服务部并向他们要求办理递件手续，其行为显然违反了合同约定，应承担违约责任。经燕作为守约方有权解除合同，并要求梁伟清返还支付的首期款380000元、赔偿相当于680000元购房款的百分之二十的违约金136000元和律师费24140元。梁伟清主张���方经协商将将交易递件的时间变更为2015年9月18日，但未提供任何证据证明其主张，经燕对此亦不确认，本院不予支持。综上，梁伟清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9201.4元，由上诉人梁伟清负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红审 判 员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一六年十月八日书 记 员 梁启星 微信公众号“”