（2016）豫0611民初2212号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-26
案件名称
张磊与崔培坤、崔建立房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤壁市淇滨区人民法院
所属地区
鹤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张磊,崔培坤,崔建立,崔建超,鹤壁市淇滨区长江路办事处小辛庄社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0611民初2212号原告：张磊，男，1987年11月1日出生，汉族，住鹤壁市鹤山区。委托诉讼代理人：郭永生，河南黎光律师事务所律师。代理权限为代为放弃、变更诉讼请求、进行和解、提起上诉、代收法律文书。被告：崔培坤，男，1989年8月17日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被告：崔建立，男，1989年7月16日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被告：崔建超，1991年11月26日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。三被告共同委托诉讼代理人胡永丽，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为代为开庭，质证，代选鉴定机构，代收法律文书。第三人：鹤壁市淇滨区长江路办事处小辛庄社区居民委员会，住所地鹤壁市淇滨区华山路与闽江路交叉口西北角。法定代表人王安喜，系该村委会主任。委托诉讼代理人：李保贵，河南道平律师事务所律师。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。原告张磊与被告崔培坤、崔建立、崔建超、第三人鹤壁市淇滨区长江路办事处小辛庄社区居民委员会（以下简称小辛庄居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年7月4日、11月2日两次公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人郭永生，被告崔培坤、崔建立、崔建超及其共同委托诉讼代理人胡永丽，第三人小辛庄居委会委托诉讼代理人李保贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还租赁费151160元；3、依法判令被告赔偿原告装修费用、租赁费利息等实际经济损失30万元；4、依法判令第三人对上述被告义务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年9月29日，我因经营网吧，与被告协商租赁其位于淇河社区38号商业用房达成一致意见，并签订了《房屋租赁合同》，我按照约定向被告支付租赁费151160元，但被告违反合同约定，至今无法向我提供出租房屋合规手续，因被告的违约行为使得我无法实现合同目的。三被告系第三人村民，租赁房屋系第三人分配集体经济财产时分配给三被告所有，被告因无法提供租赁房屋手续造成违约后，曾向第三人主张权利，第三人承诺对因该房屋出现的问题承担责任。后，由于协商赔偿事宜未果，故诉至法院。被告崔培坤、崔建立、崔建超辩称，1、原告主张解除合同无法律依据，本案双方签的合同系无效合同，合同无效不能解除；2、双方在签订合同时，原告明知房屋证件不齐全，不具备出租条件，依然与三被告签订《房屋租赁合同》，故双方签订的合同应为无效合同；3、造成合同无效的原因是第三人违反土地规划，将其未按照规划局出具的规划证所建设的房屋分配给三被告，导致三被告作为第三人的村民在不知道情况下与原告签订合同，导致合同无效，造成的损失应由第三人承担；4、为解决第三人分配给被告的房屋纠纷，2016年6月25日，第三人与三被告签订了《小辛庄38号楼门面房有关问题的协议书》，该协议约定由第三人负责承担因房屋租赁造成的损失。本案中三被告并不存在过错，根据相关法律规定，原告应当按照合同约定，支付占用三被告房屋期间使用费，每月按11880元计算，从2016年1月1日计算，直至原告腾清房屋为止，被告保留对此的诉讼权利。第三人小辛庄居委会辩称，同三被告答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三被告及小辛庄居委会对原告张磊提交的证据1房屋租赁合同的真实性无异议，对证据2租金条、证据3小辛庄村委会及淇滨区长江路办事处办公室出具的证明及租赁费票据无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张磊提交的装修费票据，非正规票据，三被告及小辛庄居委会有异议，本院不予采信。原告张磊提交的河南建业工程造价咨询有限公司出具的豫建所（2016）建价鉴字第1号关于鹤壁市淇滨区淇河社区37、38号房屋装饰部分工程造价鉴定意见书，系双方共同协商委托鉴定机构作出的鉴定结论，双方均无异议，故对该鉴定结论予以采信。三被告提交的证据小辛庄居民38号门面房解决问题的有关协议书，原告张磊有异议，但第三人无异议，该证据能够证明本案所涉及的38号楼因第三人未能提供相关手续及证件，导致本案原、被告双方签订的租赁合同目的无法实现，第三人自愿承担由此为原告张磊造成损失的事实，本院予以采信。本院认为：针对原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、合同的效力如何；2、原告各项的请求有无事实和法律依据。2015年9月29日，原告张磊与被告崔培坤、崔建立、崔建超签订《房屋出租合同》1份，三被告将位于鹤壁市淇滨区闽江路北侧、华山路南段淇河社区38号商业房出租给原告张磊用于开办网吧，租赁期限自2016年1月1日至2021年1月1日。装修期限自2015年9月29日至2016年1月1日。租金及支付方式：1、出租人收取承租人伍仟元押金作为门面房租赁押金，此押金不能作为门面房租金使用，待租赁合同解除时如数退还。（在房屋结构恢复原样的基础上，如乙方未能恢复房屋结构，甲方将按合同终止日时的市场价格扣除相关费用）。2、租金每平方米60元／月，门面房38号房屋面积203.41平方米，每年租金合计146160元。租金一年一付，承租人于2016年1月1日前付清当年租金及押金。承租人用于商业经营。出租方义务为承租方提供出租房屋手续，如因为手续问题耽误承租方办证，全由出租方负责。2015年9月29日，原告张磊向被告崔建超交纳了38号门面房全年租金146150元。同年9月30日原告张磊向被告崔建超交纳了房屋押金5000元。合同签订后，张磊即组织人员对网吧进行了装修，后在办理网吧经营证件时，因本案所涉房屋未在鹤壁市规划局规划范围内无规划许可证，导致消防证无法办理，致使双方合同目的无法实现。2016年6月25日甲方小辛庄居委会与乙方小辛庄居民崔建立、崔培坤、崔建超签订《小辛庄社区居民38号门面房有关问题解决协议书》1份，经双方协商达成以下协议，主要内容为：一、38号门面房的租金可参照两侧框架结构门面房的租赁价格，按每平方60元／月计算（含税价，押金和门面房还原参照两侧），随行就市，租金起算日期为2016年4月25日（依据本社区37、38号门面房两侧网吧的租赁平均日期起算）。租金由小辛庄居委会承担并支付给38号门面房所有人。截止日期为：该门面房消防证等相关手续办理齐全，或达成完善的解决协议之日止。二、租金为年付，年租金需提前一个月一次性支付。如期满未支付给乙方下一年租金，按每天500元的滞纳金征收。三、截止日前，居委会对38号门面房享有占有、使用权和收益权，没有处置权。房屋所有权仍为3户（20位居民）所有。并签订相关性协议。四、网吧装修费用损失依据法院判决结果为准，由小辛庄居委会承担。诉讼中，本案所涉房屋经三方共同协商委托，2016年10月10日，河南建业工程造价咨询有限公司作出豫建所（2016）建价鉴字第1号关于鹤壁市淇滨区淇河社区37、38号房屋装饰部分工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：37号38号商业房装饰部分的工程造价为252365.04元。三方当庭均同意上述工程造价按照37、38号楼的实际面积比例进行分配。37号楼的面积为198.4平方米，38号楼的面积为203.41平方米，两个楼的比例为49%：51%。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，…。”本案中，原、被告双方签订的租赁合同所涉及的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在本案一审辩论终结前，双方均未提交相关证据证明该房屋的建设符合建设工程规划，亦未向本院提交规划许可证，故原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。而导致本案租赁合同无效的直接原因是本案第三人将其未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋分配给三被告，致使三被告出租给原告的房屋不具备租赁条件。为解决该纠纷，第三人在2016年6月25日与三被告签订《小辛庄社区居民38号门面房有关问题解决协议书》，以书面形式表示，因其原因导致涉案房屋不能正常使用及租赁所造成的装修费损失由其自愿承担，第三人对上述事实当庭均予以认可，同时也同意返还原告所交纳的租赁费及押金151150元，原告当庭表示同意由第三人承担全部责任，因此，对原告要求第三人承担返还租赁费146150元（期间为2016年1月1日至2016年12月31日）及押金5000元，以及本案涉及的38号楼的损失按实际面积51%比例即128706.17元的诉讼请求，本院予以认定。关于原告请求的租赁费利息，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，第三人将其未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋分配给本案三被告，三被告在不知情的情形下将该房屋出租给原告，而原告亦未严格审查三被告的房屋手续是否具备出租条件，即与三被告签订了《房屋租赁合同》，导致其合同目的无法实现，双方对此均有一定过错，因此，对于原告请求三被告支付租赁费利息损失，第三人对此承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、第三人鹤壁市淇滨区长江路办事处小辛庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告张磊租赁费146150元及押金5000元，两项合计151150元；二、第三人鹤壁市淇滨区长江路办事处小辛庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告张磊装修费用128706.17元；三、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8067元，由原告张磊负担3063元，第三人鹤壁市淇滨区长江路办事处小辛庄社区居民委员会负担5004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院提出上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长 王银忠审 判 员 原国喜人民陪审员 王利萍二〇一六年十月八日书 记 员 胡 洁 来源：