（2016）鲁06民终3208号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-30
案件名称
李绍慧与高萍、招远金创置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李绍慧,高萍,招远金创置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3208号上诉人（原审原告）：李绍慧，工人。被上诉人（原审被告）：高萍，干部。被上诉人（原审被告）：招远金创置业有限公司。住所地：招远市罗峰路***号。法定代表人：于清洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋咸静，山东乾平律师事务所律师。上诉人李绍慧因与被上诉人高萍、招远金创置业有限公司（以下简称金创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2014）招民初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李绍慧上诉请求：1、撤销招远市人民法院（2014）招民初字第662号民事判决；2、依法判令支持李绍慧的一审诉讼请求。3、诉讼费由金创公司、高萍负担。理由：1、一审程序违法，本案李绍慧第一次起诉被要求撤诉，第二次起诉没开庭就写好了判决书，且案件超审限。2、一审判决认定事实不清，李绍慧2007年7月就合法获得了招远市金水桥商业街的3套房产且实际拥有，李绍慧应当享受合同法规定的权利与义务。李绍慧认为金创公司、高萍违反合同约定，故请求解除合同、赔偿损失。一审法院不审理金创公司、高萍是否违约，而是以朱喜明的继承人不配合办理产权手续为由为金创公司、高萍的违约责任开脱。李绍慧2007年7月－8月就把朱喜明留下的手续、证明、身份证、李绍慧的身份证等需要办理产权登记所有手续都给了高萍，根本不存在手续的问题，完全是由于金创公司、高萍的原因不能办理产权登记，金创公司、高萍应负全责。一审法院对按合同约定应由金创公司、高萍办理手续并未提及。3、一审法院对案件定性不得当，明明是合同纠纷，一审法院不审查金创公司、高萍是否违约，而是到房管局询问以后能否办理产权登记和需要的手续，对李绍慧的请求不予理睬。4、一审法院适用法律不准确。被上诉人金创公司辩称：招远市人民法院（2011）招民初字第1673号民事判决书第一项，判决被上诉人高萍及金创公司协助李绍慧办理产权过户手续及转让手续，但由于商品房预售合同的相对人系李绍慧的妻兄朱喜明，朱喜明已经去世，所以针对××故后办理房屋产权登记手续的特殊性，根据房管部门的规定，本案所涉房屋仍需登记在朱喜明名下或法定继承人名下后，再办理房屋产权过户手续。而现在朱喜明的法定继承人对本案诉争的商品房权属存在异议，不配合办理相关手续，且于2015年2月提起第三人撤销之诉，因此，诉争的商品房未能过户的原因不在于金创公司。请求驳回李绍慧的上诉请求，维持原判。被上诉人高萍未答辩。李绍慧向一审法院起诉时请求：判令解除C14号、C12号和D-3号三套房产的买卖合同，高萍及金创公司向李绍慧返还购房款1100640元，并赔偿由此而造成的损失1434086元。一审法院认定事实：2006年6月8日，李绍慧的妻兄朱喜明通过高萍购买了招远市金水桥C7-02号、C6-02号、D11-02号商品房，并与金创公司分别签订了三套商品房的《商品房预（销）售合同》。朱喜明与李绍慧存在债权债务关系，朱喜明病危前将上述三处商品房转让给李绍慧。2012年，李绍慧曾提起诉讼，要求金创公司协助高萍为李绍慧办理涉案商品房的房屋产权手续。2012年5月16日，一审判决[（2011）招民初字第1673号]：一、高萍、金创公司自判决生效起三个月内协助李绍慧办理招远市金水桥C14号、C12号和D-3号商品房的房屋产权手续至李绍慧名下。二、高萍自判决生效起三个月内给付李绍慧房屋差价款231795.2元。二审维持一审判决生效后，李绍慧申请强制执行。因上述商品房未进行房产登记，法院作出了终结执行的裁定。一审法院审理本案期间依法调查了招远房管部门房屋产权登记工作人员，其答复办理本案情形的房屋产权登记或办理房屋产权过户，需当事人携带商品房买卖合同、开发商的房屋所有权证、发票、维修基金免交证明、法院裁判文书、协助执行通知书、执行公务证等即可，房屋是否登记备案非办理房屋产权登记或房屋产权过户的必备要件。另查，金创公司到税务部门办理购房发票时，因《商品房预（销）售合同》系与朱喜明所签，故购房发票需开具在朱喜明名下，因无朱喜明的身份证件和朱喜明的法定继承人不予配合等原因造成无法办理。2014年11月，朱喜明的法定继承人朱峰、张扬已向烟台市中级人民法院提起第三人撤销之诉，以（2011）招民初字第1673号案件未通知其参加诉讼、原判认定事实错误、侵犯其财产权为由，要求撤销一、二审判决。2015年2月，烟台中院立案审理，至今尚未结案。原审法院依据墙体照片、商品房合同、民事判决书、协议书、调查笔录及当事人庭审陈述等证据认定以上事实。一审法院认为，朱喜明通过高萍购买了招远市金水桥C7-02号、C6-02号、D11-02号商品房，并与金创公司分别签订了三套商品房的《商品房预（销）售合同》，合法有效，依法予以认定。该三套商品房已经法院判决其产权归李绍慧所有，各方当事人理应协助李绍慧办理房屋产权过户手续。但本案存在××故后未办理房屋产权登记手续的特殊性，按照房管部门的规定，涉案房屋仍需登记在朱喜明名下或其法定继承人名下后，再办理房屋产权过户手续。而朱喜明法定继承人对诉争商品房的权属一直有异议，不予配合出具相关手续，且于2014年11月对（2011）招民初字第1673号案件提起第三人撤销之诉，该案至今尚未审结。因此，诉争商品房未能过户的原因不能归责于金创公司、高萍，三套商品房所需办理房屋产权登记或房屋产权过户的相关材料，由金创公司、高萍负责的材料均已齐备，无法办理过户原因系缺少朱喜明的身份证件，待朱喜明的法定继承人出具了朱喜明的身份证件后，到房管部门按流程予以办理即可。李绍慧不是金创公司、高萍出售商品房的直接相对人，其是因与朱喜明有债权关系通过法院判决取得的房屋所有权。其纠纷应与朱喜明的法定继承人进行解决。现李绍慧以金创公司、高萍未予及时办理房屋产权登记为由，要求退房并赔偿损失，缺乏法律依据，依法不予支持。李绍慧所诉房屋均已通过竣工验收，李绍慧主张三套商品房均存在墙裂等质量问题，但其未提供证实该房屋主体存在问题的相关证据，亦不申请司法鉴定，故其以此为由要求退房，不符合法律规定，依法亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及有关法律规定，于2015年8月14日判决：驳回李绍慧的诉讼请求。案件受理费27078元，由李绍慧负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人李绍慧对一审庭审中组织对金创公司提交的房屋产权证书、房屋预售许可证、工程竣工验收备案表复印件进行质证提出异议。但认可该工程已竣工验收备案且取得的房屋产权证书。李绍慧主张金创公司、高萍违约是指金创公司、高萍违反2006年6月8日金创公司与朱喜明签订的《商品房预（销）售合同》中有关产权登记的约定，金创公司、高萍没有按照合同约定的办证期限办理产权登记，应承担责任。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案涉及两个法律关系，一个是金创公司与朱喜明的商品房预（销）售合同法律关系，即朱喜明通过高萍购买了涉案房屋，与金创公司签订了《商品房预（销）售合同》；一个是因朱喜明与李绍慧之间存在借贷关系，朱喜明将其所购房屋转让给李绍慧，即房屋转让法律关系。根据合同相对性原则，《商品房预（销）售合同》的约定只对金创公司与朱喜明产生约束力，房屋转让的相关约定对朱明喜与李绍慧产生约束力。李绍慧向金创公司及高萍主张《商品房预（销）售合同》中的合同权利，没有法律依据。其主张解除涉案三份《商品房预（销）售合同》，要求金创公司及高萍返还购房款及赔偿损失，本院不予支持。另外，涉案房屋产权证的办理，依照规定首先应办理在朱喜明继承人名下，之后再办理过户至李绍慧名下。目前，朱喜明的法定继承人不服（2011）招民初字第1673号判决，对该案提起第三人撤销之诉，并不配合办理涉案房屋的产权登记手续，致办理登记手续不能，责任并非在金创公司及高萍。一审法院对涉案房屋能否办理产权登记进行调查，通过庭审对相关证据质证后所做判决正确，应予维持，李绍慧上诉理由不当，本院不予支持。一审（2011）招民初字第1673号判决高萍、金创公司协助李绍慧办理涉案商品房的房屋产权过户手续至李绍慧名下，一审表述为李绍慧通过法院判决取得房屋所有权，表述不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第（一）款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27078元，由上诉人李绍慧负担。本判决为终审判决。审判长 侯伟平审判员 栾海宁审判员 于 慧二〇一六年十月八日书记员 姜鲁云