（2016）粤0306民初10293号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-12-14

案件名称

深圳市新食代商业运营管理有限公司与深圳市宝安区沙井新罗韩国料理房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市新食代商业运营管理有限公司,深圳市宝安区沙井新罗韩国料理

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初10293号原告（反诉被告）深圳市新食代商业运营管理有限公司，住所地深圳市福田区中康路卓越梅林中心广场2栋3层301A号。法定代表人舒慰慈。委托代理人李昱、钱丹，广东万乘律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市宝安区沙井新罗韩国料理，住所地深圳市宝安区，组织机构代码L11492840。经营者金松月，身份证住址吉林省图们江市。委托代理人李冬菊、桑颖，广东鼎方律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李昱、被告委托代理人李冬菊、桑颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年4月2日签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井华润万家4楼A3区域共计300平方米商铺出租给被告用于开设餐厅，租赁期限自2011年4月20日起至2016年4月19日止，租金每月19500元(从第三年开始按5％递增)；被告于每月25日前支付下月租金，若被告逾期支付租金，每逾期一日则按拖欠款项的万分之五支付违约金；租赁期内水电费、物业管理费以及其他相关费用由被告自行承担。合同签订后，原告按约将商铺交付被告使用；但被告自2014年10月开始拖欠租金、管理费以及其他各项费用，原告曾多次催告被告支付拖欠租金及费用，被告却一再拖延付款，2016年3月被告擅自停业后不知所踪。现合同期限已经届满，被告尚欠原告租金171584元、管理费33600元、水电费6098元、消杀费9650元、保险费1180元、疏通费75元、烟道清洗分摊费806元，合计222993元。请求判令：l、确认原、被告2011年4月2日签订的《租赁合同》已经于2016年4月19日终止；2、被告支付原告拖欠租金、管理费以及其他相关费用共计222993元；3、被告支付逾期支付租金违约金19655元(按每日万分之五标准计算，暂计至2016年5月31日)；4、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称并反诉称，被告承租涉案商铺后，一直如期交租，但原告未向被告开具发票。因被告并未对新食代美食广场承租人提供方便服务，美食广场空调冷气不足，专属电梯经常发生故障，以致客流量严重不足，商家纷纷倒闭。2016年3月9日、10日，原告突然对美食广场停水停电，并于3月18日单方通知美食广场商户整体暂停营业，被告不能及时处理所购食材以致变质；同时，因原告与美食广场出租方发生纠纷，出租方阻止商户转移财物，被告在涉案商铺中可移动物品被哄抢，经济损失巨大。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告同时提出反诉，请求判令：1、确认原、被告2011年4月2日签订的《租赁合同》已经于2016年3月18日因原告违约而解除；2、原告返还被告保证金39000元；3、原告赔偿被告经营及营业损失120000元；4、原告赔偿被告财产损失120000元（其中店内资产、物资90000元，已购物料30000元）；5、因原告擅自停业应赔偿被告期间支付员工工资损失20000元；6、原告支付被告违约金64494元（21498元×3个月）；7、原告向被告开具2011年-2015年期间的租金发票；8、本案全部诉讼费用由原告负担。原告对被告反诉辩称，一、本案是因为被告自2015年起长期拖欠原告租金所致，涉案合同约定的租赁期限于2016年4月19日届满，被告要求确认因为原告违约而解除没有事实依据；二、关于被告提出返还保证金、停业损失、店铺财产损失以及员工工资损失的反诉请求，没有事实依据，被告提供的证据也不能证明其主张；三、被告要求原告支付违约金没有事实依据，本案系被告违约在先；四、被告要求原告交付相应期间租金发票不属于本案审理的范围。综上，请求驳回被告全部反诉请求。经审理查明，2011年4月2日，原、被告签订了《新食代美食广场场地租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井华润万家4楼A3区域面积300平方米的场地出租给被告经营随烧餐厅，租赁期限自2011年4月20日起至2016年4月19日止，租金每月19500元(从第三年开始每年递增5％)；被告应于每月25日前支付下月租金，若被告逾期支付租金，每逾期一日则按拖欠款项的万分之五支付违约金，若逾期达15天原告有权立即解除本合同；租赁期间水电费、物业管理费以及其他相关费用由被告自行承担；被告应向原告缴纳保证金（二个月租金）39000元；如一方违约，应向对方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金等。合同签订后，原告依约交付涉案场地给被告使用，被告依约向原告缴纳保证金39000元。2016年3月18日，原告在美食广场贴出书面通知，告知各商户自即日起至本月底，美食广场暂停营业。本案诉讼期间，美食广场仍未恢复营业；被告餐厅设备等财物仍被留置其中。庭审中，被告确认原告主张的2014年10月租金21098元、管理费8400元以及2015年7月租金21498元、管理费8400元系因美食广场经常停水停电，且电梯经常发生故障，以致各商户无法正常营业，原告因此同意被告免交当月租金和管理费；2015年11月至2016年2月期间租金（每月21498元）也是因为停电停水的原因，原告同意缓交；2016年2月份的水电费6098元，因为3月份已经停业故未缴纳；保险费1180元尚未缴纳。消杀费、疏通费、烟道清洗分摊费不予认可，因为原告没有提供这项服务。另查，原告未向本院提供涉案房产建设工程规划许可证或其他合法报建手续。被告提供了2016年3月16日购买食材的收据，金额合计24582元（其中编号1000999、042989收款收据无客户名称及收款人签名，金额分别为816元、1680元；编号0003668送货单无收货单位名称及送货人签名，且该送货单的时间系由2016年1月16日改成3月16日，金额16000元），以证明因原告突然通知停业，其不能及时处理尚存食材以致变质的经济损失。被告还提供了2011年8月5日至2015年4月16日购买厨房设备的收款收据，金额合计252011元；以证明因原告不能返还其在美食广场店内资产以致其经济损失。被告提供了2014年3月到2016年3月期间的日进账记录，以证明其营业损失120000元。被告提供了2016年3月至4月期间的银行转账凭证及交易记录，以证明其在停业期间仍支付员工工资20000元。被告提供了2016年3月至4月期间房租和水电费收据，以证明其在停业期间仍支付员工宿舍房租、水电费2596元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未能提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，应视为涉案房产未取得相关行政许可，原、被告签订的《新食代美食广场场地租赁合同》因此无效。因涉案合同无效，原告要求确认涉案合同终止以及要求被告支付逾期缴款违约金的诉讼请求，没有依据，本院予以驳回。因被告实际占有使用了涉案场地，可按照合同约定的租金标准计付占有使用期间的场地占有使用费，该费用计算至原告通知暂停营业之前日止，即计算至2016年3月17日；原告主张的2014年10月和2015年7月的租金和管理费，因被告此后陆续向其支付2015年8月、9月、10月的租金以及2015年8月至2016年2月期间的管理费时，原告并无要求被告先行付清2014年10月、2015年7月两月的租金和管理费，故本院采信被告提出因美食广场经常停水停电以致各商户无法正常营业，原告同意免交当月租金和管理费的抗辩意见，原告关于这部分的诉讼请求，本院予以驳回。原告于2016年3月18日通知包括被告在内的美食广场商户暂停营业，至本案诉讼期间仍未恢复营业，其无权主张自始以后的租金和管理费。综上，被告仍应支付原告2015年11月至2016年3月17日期间的占用使用费98174.20元（21498元×4个月+17天×21498元÷30天）以及2016年3月1日至17日期间的管理费4760元（17天×8400元÷30天）、2016年2月水电费6098元、保险费1180元。原告主张的消杀费、疏通费、烟道清洗分摊费，证据不足，本院予以驳回。因涉案合同无效，原告应返还被告保证金39000元；被告要求确认涉案合同解除以及要求原告支付违约金的反诉请求，没有依据，本院予以驳回。被告要求原告开具2011年至2015年期间已付租金的发票，因其未提出相应的租金金额，该项诉讼请求不明确，本院予以驳回。被告停业系因原告过错所致，原告应赔偿被告停业损失、店内资产及食材损失、员工工资等各项经济损失；因被告提供的证据不充分，结合本案实际情况，本院酌情判令原告赔偿被告上述经济损失10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告深圳市新食代商业运营管理有限公司与被告深圳市宝安区沙井新罗韩国料理于2011年4月2日签订的《新食代美食广场场地租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市宝安区沙井新罗韩国料理应于本判决生效后三日内支付原告深圳市新食代商业运营管理有限公司占用使用费98174.20元、管理费4760元、水电费6098元、保险费1180元；三、原告深圳市新食代商业运营管理有限公司应于本判决生效后三日内返还被告深圳市宝安区沙井新罗韩国料理保证金39000元；四、原告深圳市新食代商业运营管理有限公司应于本判决生效后三日内赔偿被告深圳市宝安区沙井新罗韩国料理停业损失、店内资产及食材损失、员工工资等经济损失共计100000元；五、驳回原告深圳市新食代商业运营管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市宝安区沙井新罗韩国料理其他反诉请求。本案本诉受理费2470元，由原告深圳市新食代商业运营管理有限公司负担1218元，被告深圳市宝安区沙井新罗韩国料理负担1252元；反诉受理费3376元，由反诉原告深圳市宝安区沙井新罗韩国料理负担1836元，反诉被告深圳市新食代商业运营管理有限公司负担1540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　刘　静　涛二〇一六年十月八日书记员　林　　　　倩书记员　黄天明（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。关注公众号“”