（2016）粤5381民初1412号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-26
案件名称
谢桥与罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢桥,罗定市龙宇置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1412号原告谢桥，男，1973年1月3日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市。负责人陈灿光，总经理。委托代理人陈波，男，43岁，住罗定市。原告谢桥诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告谢桥，被告的委托代理人陈波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年6月24日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市某某街道某某区某某路的某某某某商住小区X号楼XXXX号房，购买金额为人民币447551元，并已经按照合同约定履行付款义务。同日，原告又向被告交付了办证所需材料及费用，并支付该房屋契税6713元，办证费2700元，物业维修基金3179元，律师见证费300元。原告交付材料及费用后，已敦促被告按合同约定报产权登记机关备案并代办房地产权证，但被告至今仍未到产权登记机关备案及办理房地产权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。按照合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后520日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年9月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知了原告于同年10月1日至15日前往收楼，被告却至今仍不代原告办理房地产权证。综上所述，被告的行为已构成违约，应按合同约定支付违约金。为维护原告的合法权益。特提起诉讼，请求法院判令：1、被告30天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、被告在30天内为原告办理房地产权证；3、被告支付违约金4475.51元；4、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中提交了证据如下：1.身份证，证实原告诉讼主体资格的事实；2.《广东省商品房买卖合同》，证实原告与被告签订《商品房销售合同》的事实；3.发票、借款借据、收据，证实原告已经支付全部购房款及契税款等给被告的事实；4.收楼通知书，证实被告通知原告收楼的事实。被告辩称，1、原告未取得房屋权属证书的责任不在我公司，我公司不存在违约行为，依法律依合同均不承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》也对此作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提出申请。因此，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。2、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权登记机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金方面合同并无约定。3、合同约定“买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证”。可见我公司受托为原告办证属于典型的附条件的民事行为，原告须交清所有的款项并办妥相关手续后，我公司才有条件启动为原告办理房地产权证的程序。我公司虽曾收取原告契税款，但该款项已经全额退回原告，契税临时收据原件也已经收回，也就是说缴纳契税完全是原告的责任，原告在提起诉讼后才将契税完税证明交给我公司，我公司收到完税证明即向不动产登记局申请为原告办证，并没有违反合同约定，不应当支付违约金。被告在诉讼中提交了下列证据：契税完税证明，证实原告已交纳契税，并将完税凭证交回给被告的事实。上述证据已在庭审中出示质证，原、被告对各方提供的证据均无异议，本院确认证据的效力。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市某某街道某某区某某路某某某某商住小区的房地产开发商。2013年6月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某某某商住小区第X号楼XXXX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为447551元。第六条约定买受人应于2013年6月24日前交付首期房款人民币134551元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币313000元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须持本人有效证件到出卖人的公司办理手续。合同签订后，原告已按约定向被告支付了首期购房款134551元，并于合同签订当日交付了办证费2700元、房屋契税6713元、物业维修基金3179元、律师见证费300元给被告。后原告又按约定通过向银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款313000元。2015年6月30日，原告办理了收楼手续。另查明：2014年7月25日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市某某某某商住小区1、2、X号楼进行验收，一致确认质量合格，被告取得了罗定市某某某某商住小区1、2、X号楼的《建筑工程竣工验收报告》。被告在与原告签订买卖合同时已收取原告交付的办证费用及房屋契税款之后，被告并未立即代原告缴交办证所需的相关费用，并在2016年7月才退回房屋契税款给原告自己去缴纳。原告认为，被告存在逾期办理房屋所有权证的违约行为，遂于2016年7月8日诉至本院，要求被告按合同约定支付逾期办理房屋所有权证的违约金，并在30天内为原告办理房屋所有权证。以上事实，有本院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为？对于争议焦点即被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为的问题。本案中，对委托办证双方虽无书面的委托合同，但被告于2013年6月24日已收取原告交付的办证费2700元、房屋契税6713元，被告收取了上述费用的事实行为已表示接受原告的委托代为申办房地产权属证书。被告于2014年9月25日通知原告在同年10月1日至15日期间办理收楼手续，且双方签订的合同也约定原告在被告发出交楼入伙通知书之日起20天内尚未前来办理房屋交接等事项，即使本案原告在此期间未收楼，也可视为原告已接收该房屋。即被告将涉案商品房交付原告使用的日期最迟为2014年10月15日，被告应在2016年3月18日（即2014年10月16日加上520日）前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告收取上述费用后并没有为原告缴交办证所需的相关费用，而是在2016年7月才退回房屋契税款给原告自己去缴纳。且被告亦没有证据证实其按合同约定在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，造成原告未能在约定的期限内取得房地产权属证书，责任在于被告，故被告的行为已构成违约。因此，原告起诉主张被告应按双方签订的合同第十五条的约定，按已付房价款的1%向原告支付违约金4475.51元(447551元×1%)的请求，理据充分，本院予以支持。由于被告至今尚未履行代为原告申办房地产权属登记的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当继续履行合同，协助原告办理涉案商品房的权属登记，领取权属证书。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告谢桥办理罗定市某某街道某某区某某路某某某某商住小区第X号楼XXXX号房的房屋权属证书。二、限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金4475.51元给原告谢桥。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 陈汉东二〇一六年十月八日书记员 廖光科 来自