（2016）鄂0104民初654号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-24
案件名称
武汉市硚口区兴安乐招待所与武汉市硚口区物资回收总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市硚口区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市硚口区兴安乐招待所,武汉市硚口区物资回收总公司,武汉市民主市场
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十一条，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十五条
全文
湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0104民初654号原告：武汉市硚口区兴安乐招待所，住址：武汉市硚口区中山大道***号*楼。经营者：杜军。委托代理人：杨志华，湖北威德律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉市硚口区物资回收总公司，住址：硚口区中山大道324号。法定代表人：吴军，该公司董事长。委托代理人：周家龙，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉市民主市场，住址：硚口区中山大道***号*层***号。法定代表人：徐建设，该公司经理。委托代理人：徐玲，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。原告武汉市硚口区兴安乐招待所（以下简称兴安乐招待所）与被告武汉市硚口区物资回收总公司（以下简称物回公司）、第三人武汉市民主市场（以下简称民主市场）、武汉市硚口区房屋征收管理办公室房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，由审判员任甜审理此案，并根据原告的保全申请，作出（2016）鄂0104民初654号《民事裁定书》，裁定查封、冻结被告物回公司财产331万元。由于原审法官工作岗位调动，该案于2016年6月6日转给审判员余敏审理，双方同意庭外调解，调解期限三个月。2016年8月9日本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，组成由审判员余敏担任审判长、人民陪审员徐敏、朱俊南的合议庭。原告兴安乐招待所经营者杜军及其委托代理人杨志华，被告物回公司的法定代表人吴军及其委托代理人周家龙、第三人民主市场的法定代表人徐建设及其委托代理人徐玲均到庭参加诉讼。原告兴安乐招待所在庭前撤回对第三人武汉市硚口区房屋征收管理办公室的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告兴安乐招待所向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告物回公司向原告支付征收所致停产、停业损失补偿费共计2480500元；2、请求判令被告物回公司向原告支付征收所致装饰装修损失补偿费共计825000元；3、请求判令被告物回公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系特困××人，为了经济生活来源于2006年9月注册成立了“兴安乐招待所”，成为个体工商户，并租赁被告物回公司位于硚口区中山大道324号二楼550平方米房屋用于从事旅店生产经营活动。房屋租赁后，原告按照旅店业生产经营需要对其建筑进行重新建设，并于2010年8月30日与被告下属单位即第三人民主市场签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，其中双方在《房屋租赁补充协议》中明确约定“政府征地时对该房屋、土地补偿部分归甲方（即第三人）所有，对经营性补偿部分归乙方（即原告）所有”。此后，原告一直租赁该房屋并按期向第三人民主市场缴纳房租。2013年10月18日武汉市硚口区人民政府发布硚政征（2013）5号《房屋征收决定书》，决定对包含原告承租房屋在内的地块进行征收。同月30日民主市场向原告下达书面通知，要求原告停止营业，退出场地。原告接到通知后即停止了生产经营活动，房屋租金缴纳至2013年10月31日止。2014年1月15日原告将全部生产经营设备和经营物品进行低价处理，退出了承租房屋。2015年11月11日被告物回公司与武汉市硚口区房屋征收管理办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，将位于硚口区中山大道324号、324号一层5-1号、324号二层2号（面积918.98平方米）房屋征收，其中装饰装修补偿按1500元／㎡标准计算，共计13478470元，停产停业经营补偿按205元／㎡、22个月计算，共计4144599.8元。原告多次要求被告及第三人对原告承租的550平方米房屋的停产、停业损失及装饰装修损失进行补偿，被告及第三人均不予理睬。被告物回公司辩称：原告所提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》上均没有被告的签章，原、被告之间并无租赁关系。被告与第三人民主市场均为独立法人主体，独立承担法律责任，故原告要求被告承担补偿责任缺乏法律依据。原告与第三人民主市场的租赁合同已到期终止，合同期满后原告与民主市场形成新租赁关系，原租赁合同的补充协议也因合同期满而失效，原告主张停产停业损失没有依据。另原告提供的2010年的补充协议上的内容属民主市场擅自处分被告的财产，并未获得被告的追认，该补充协议没有法律效力，且该补充协议上的民主市场印章并非原始公章，故原告在明知承租房屋系被告的情况下仍与第三人签订租赁合同及补充协议，其风险应由原告自行承担。租赁合同已约定租赁期满，原告在承租期内投入的装修归民主市场所有。原告在承租八年共缴纳租金120万余万元的情况下，现要求被告支付停产停业及装饰装修补偿300余万元明显有悖于公平原则，也无事实和法律依据，且原告于2012年10月已明确知道诉争房屋被纳入征收范围其请求已超过诉讼时效，故要求驳回原告的全部诉讼请求。第三人民主市场陈述：第三人系1978年5月被批准成立的集体企业，系自筹资金、独立核算的法人，其法人代表依法必须由上级主管部门认定，而被告物回公司是民主市场的行业管理单位，故第三人的法人代表由被告任命，该行为属历史遗留问题，但被告物回公司与第三人均系独立的法人，独立承担法律责任。第三人与原告签订的租赁合同于2010年8月30日期满，期满后原告与第三人就房屋租赁的租金及支付时间均做了变更，形成了新的事实上的租赁关系，第三人于2013年10月解除了该租赁关系。原租赁合同上已约定租赁期满后，其房屋装修等归第三人所有，原告要求装饰装修补偿无法律依据。原告提供的补充协议上只有第三人的印章，无法人签名，且该第三人印章系第三人工作人员私刻，与原始公章不一致，该协议无效。补充协议上约定的征收房屋的经营性补偿部分属于被告的专属权益，未经被告同意，第三人无权擅自决定，原告明知承租房屋系被告的情况下仍与第三人签订租赁合同及补充协议，其风险应由原告自行承担。房屋征收补偿是对房屋所有权人进行的补偿，原告在承租八年共缴纳租金120万余万元的情况下，要求被告支付停产停业及装饰装修补偿300余万元的请求明显有悖于公平原则，也无法律依据，要求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的2010年8月30日的《房屋租赁补充协议》上的民主市场印章与2010年《房屋租赁合同》及2010年的工商年检资料上所盖的印章一致，而民主市场对2010年租赁合同及工商年检资料的真实性均予以认可，故该补充协议的真实性本院予以认可。经审理查明：武汉市硚口区中山大道324号、324号1层5-1号，324号2层2号房屋（建筑面积918.98平方米）的所有权人系被告物回公司，被告物回公司将该房屋交给第三人民主市场进行管理使用。2005年6月27日第三人民主市场与原告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，租赁合同约定：由原告承租324号二楼550平方米房屋，租赁期限自2005年9月1日至2010年8月31日止，每平方米月租金为20元，2005年9月1日至2007年8月31日年租金为125000元，2007年9月1日至2010年8月31日的年租金为132500元；在承租期限届满时，原告在承租期内投入的装修、改建、增添设施、水电增容等均归民主市场所有。租赁补充协议约定：租金每季度付款一次，每季度的头一天交房租；合同期间，政府征地时对该房屋、土地补偿部分归民主市场所有，对经营性补偿部分归原告所有。租赁合同及补充协议签订后，原告及第三人均按约履行，原告按照协议约定向第三人缴纳了房屋租金。2010年8月30日原告与第三人续签了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，租赁合同及协议约定：租赁期限自2010年9月1日至2012年8月31日止，2010年9月1日至2011年8月31日租金为每平方米28元，全年租金184800元，2011年9月1日至2012年8月31日租金为每平方米30元，全年租金198000元；其它内容与前份租赁合同及补充协议内容一致。原告及第三人均按约履行，原告按照协议约定向第三人缴纳了房屋租金。合同到期后，原告与第三人未再签订书面租赁合同，但原告仍然继续使用租赁房屋，并向第三人交纳房屋租金至2013年10月31日止。2013年10月30日第三人民主市场向原告发出通知，告知因租赁房屋所处地段属于征收范围，鉴于原租赁合同已到期，要求原告尽快停止营业退出场地。原告收到该通知后并退出房屋，第三人民主市场此后多次向原告发出通知，要求原告腾退，原告于2014年1月15日腾退归还承租房屋。另查明：2015年11月11日被告与武汉市硚口区房屋征收管理办公室签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议约定征收武汉市硚口区中山大道324号、324号1层5-1号，324号2层2号房屋（建筑面积共计918.98平方米），征收补偿中装饰装修补偿价值按1500元／㎡计算，共计1378470元；停产停业经营补偿918.98㎡×205元／㎡×22个月=4144599.8元。又查明：第三人民主市场是1978年成立的区属国营公司，后改为集体所有制，原隶属于被告物回公司，物回公司对其履行上级行政管理授权的行政及行业管理职能。1998年被告物回公司改制为股份合作制企业，改制后与区商业国资公司无行政隶属关系。第三人民主市场从2009年起的工商年检材料中多处所盖的“武汉市民主市场”的印章与2010年的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》上的印章一致。本案争议焦点：1、2010年的房屋租赁补充协议是否有效？2、原告与第三人之间租赁关系是否终止？3、被告是否应向原告支付装饰装修及停产停业补偿费？关于争议焦点1、2010年的房屋租赁补充协议是否有效的问题，本院认为，2010年房屋租赁补充协议是双方真实意思表示，该协议内容未违反法律法规禁止性规定，该协议合法有效。理由：被告及第三人对2010年的房屋租赁补充协议上的印章真实性有异议，以此认为不是其真实意思表示，该协议无效。本案经审理查明，2010年的房屋租赁合同与房屋租赁补充协议上的印章一致，被告及第三人对2010年的房屋租赁合同的真实性无异议，且从2010年起第三人在工商年检中也曾多次使用与2010年房屋租赁补充协议上相同的印章。被告及第三人对该印章的真实性有异议并无事实依据，对此辩解意见本院不予支持。另原告与第三人民主市场于2005年签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》与2010年续签的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的内容上除了租金及租期有所变化，其余内容均相同。第三人认为该份协议不是其真实意思表示而无效的辩解意见亦无事实依据，本院不予支持。被告认为2010年房屋租赁补充协议上的内容属民主市场擅自处分被告的财产，并未获得被告的追认，该补充协议没有法律效力的辩解意见，亦无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2、原告与第三人之间的租赁关系是否终止的问题，本院认为，双方的租赁关系已经终止。理由：原告与第三人之间签订的书面租赁合同期限截止于2012年8月31日，合同期满后，原告仍然继续使用租赁房屋，并向第三人缴纳租金至2013年10月31日，第三人也收取了此段时间的租金，双方形成了不定期租赁关系。根据法律规定，“不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中第三人于2013年10月30日以书面通知的形式，要求原告停止营业，退出租赁房屋，该通知的意思表示可以视为第三人解除与原告之间的不定期租赁关系。第三人此后也多次向原告发出通知，要求原告腾退，原告于2014年1月15日腾退归还承租房屋。原告与第三人的不定期租赁关系已经因解除而终止。关于争议焦点3、被告是否应向原告支付装饰装修及停产停业补偿费的问题。本院认为，被告不应支付任何补偿费用。理由：原告在与第三人的房屋租赁合同中明确约定，“乙方（即原告）不得改变房屋结构，用途或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修。乙方在承租期内投入的装修、改建、增添设施、水电增容等，在承租期届满时，归甲方（即第三人）所有，乙方不得拆除或报停所增容的水电，……”原告与第三人的租赁期限已经届满，其不定期的租赁关系也已经终止，故原告要求被告支付装饰装修补偿费的请求无事实依据，本院不予支持。另原告认为根据其与第三人签订的房屋租赁补充协议上的约定“合同期间，如果出现甲乙双方都无法抗拒的原因造成合同无法进行时，政府征地时对该房屋、土地补偿部分归甲方（即第三人）所有，对经营性补偿部分归乙方（即原告）所有。”原告要求被告按房屋征收补偿安置协议书上的停产停业205元／㎡×22个月的标准支付550㎡的停产停业补偿费2480500元，但本案中第三人于2013年10月30日解除了与原告的不定期租赁关系，原告于2014年1月15日腾退归还了诉争房屋，原告是在双方租赁关系终止后停产停业搬离房屋，而原告与第三人签订的房屋租赁补充协议上所约定的其享有经营性补偿的权利是指在合同期内出现征收情况，且房屋征收补偿安置协议上所约定的停产停业损失的期限是从2014年的1月计算至2015年11月期间共计22个月，此期间并不在原告与第三人的租赁合同期内，原告在此期间也没有经营，故原告要求被告支付停产停业损失补偿费的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告与第三人2005年及2010年签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律法规禁止性规定，被告在合同履行期间内也未提出任何异议，此两份租赁合同及补充协议真实合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告在约定的租赁合同期满后，继续使用租赁房屋，并向第三人缴纳租金，第三人也收取了至2013年10月31日的租金，双方形成了不定期的租赁关系，第三人于2013年10月30日解除了双方的不定期租赁合同，租赁关系就此终止。原告要求被告支付装饰装修及停产停业损失补偿费是依据原告与第三人的房屋租赁补充协议上的约定，但该约定是指在合同期内出现政府征收情况，双方如何分配补偿费，原告与第三人的租赁关系已经终止，原告在租赁关系终止后要求被告支付装饰装修及停产停业损失补偿费的请求并无事实与法律依据，本院不予支持。另被告于2015年11月11日签订的诉争房屋征收补偿协议书，原告此后根据协议书上的标准向被告要求支付补偿费的请求并未超过诉讼时效的期限，故被告认为原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见于法无据，本院不予认可。原告在诉讼过程中撤回对武汉市硚口区房屋征收管理办公室的起诉，系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告武汉市硚口区兴安乐招待所的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取16622元、保全费5000元，均由原告武汉市硚口区兴安乐招待所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 余 敏人民陪审员 徐 敏人民陪审员 朱俊南二〇一六年十月八日书 记 员 王 玥 微信公众号“”