（2016）苏02民终2060号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-20
案件名称
无锡市兢盾机械制造有限公司与严强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严强,无锡山山运输有限公司,无锡市兢盾机械制造有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终2060号上诉人（原审被告）：严强。上诉人（原审第三人）：无锡山山运输有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾村成达物流D303。法定代表人郑山，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：无锡市兢盾机械制造有限公司，住所地无锡市惠山区无锡西站物流园区洛神路5号迪嘉金属材料市场205室。法定代表人：沈祖训，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘来明，江苏吕斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛垚，江苏恒茂律师事务所律师。上诉人严强、上诉人无锡山山运输有限公司（以下简称山山公司）因与被上诉人无锡市兢盾机械制造有限公司（以下简称兢盾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠洛商初字第00290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。严强上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回兢盾公司的一审诉讼请求。事实和理由：租赁房屋的原所有权人为临界公司，兢盾公司在与其签订租赁合同时并未向其出示过兢盾公司有权出租房屋的证据，兢盾公司在与严强的租赁合同中存在欺诈行为。严强在与兢盾公司的租赁合同到期后，即与实际所有权人山山公司签订租赁合同，并向山山公司支付了18000元的房租，符合法律规定。严强在已将房租支付给山山公司的情况下，不应该再向兢盾公司支付房租。针对严强的上诉，山山公司辩称，认可严强的意见。针对严强的上诉，兢盾公司辩称，临界公司与兢盾公司之间的厂房租赁协议合法有效，租赁房屋的所有权人由临界公司变更为山山公司，并不影响兢盾公司对该厂房享有占有、使用、转租收益的权利。严强与兢盾公司之间的租赁合同虽然已经到期，但是双方均表示租赁合同继续，故兢盾公司要求严强支付租金于法有据，请求驳回上诉，维持原判。山山公司上诉请求：请求驳回兢盾公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、兢盾公司与临界公司之间的厂房租赁合同书是无效的，主要原因是，临界公司虽有向兢盾公司借款的行为，但该期间内兢盾公司或者黄佳、黄佳等人也有向临界公司转账的行为，临界公司与兢盾公司之间的借贷关系是虚假的，且临界公司与兢盾公司的租赁合同书中设定的第9年至第20年的租赁中对应的借款并未实际发生，可以进一步说明租赁关系的虚假，因此二公司之间的租赁合同应认定为无效。2、山山公司通过拍卖方式取得了租赁房屋，应当享有房租收益权。若是租赁关系存续期间所有权人发生变动，则租金应当给付兢盾公司。但严强与兢盾公司之间的租赁关系到2014年11月1日已经届满，在此之后，严强与山山公司签订租赁合同并支付租金，并不违反法律规定，山山公司亦有权向严强收取租金。针对山山公司的上诉，严强辩称，认可山山公司的意见。针对山山公司的上诉，兢盾公司辩称，临界公司向兢盾公司的借款为319万元，每一笔借款都有借款协议和转账记录为证，真实有效，此外，黄佳、黄佳、王建忠向兢盾公司借款45万元，均由临界公司担保，两项合计364万元，可以认定兢盾公司和临界公司的借款关系是真实的。关于房租收益权的问题，与兢盾公司针对严强上诉的答辩意见一致。兢盾公司向一审法院起诉请求：请求判令严强支付2014年11月至2015年11月的房屋租金18000元。一审法院经审理查明：2013年12月7日，兢盾公司与严强签订租房协议书，协议约定：严强向兢盾公司租赁坐落于无锡市惠山区洛社镇312国道旁正明村十字路口厂房中的XX号房屋，租期一年，自2013年11月1日起至2014年11月1日，租金每年18000元，先付后用，租金以现金支付，于每年11月1日付清；严强不得随意转租等。协议签订后，严强按约支付了2013年11月至2014年11月期间的租金。租赁合同到期后，严强未与兢盾公司继续签订房屋租赁合同，而于2014年11月1日与山山公司签订了租房协议书，双方协议约定：严强向山山公司租赁三楼厂房，面积200平方米，租期一年，自2014年11月1日至2015年11月1日止；年租金18000元，先付后用，于当年11月1日支付；严强不得转租等。协议签订后，严强支付了租金18000元。后兢盾公司向严强催讨2015年度房屋租金无果，诉来法院。临界公司的厂房坐落于无锡市惠山区洛社镇312国道正明路口，产权证发证日期为2011年8月17日，房屋代码8xxx9（其中有1-6幢，房屋面积不等），所有权证号HSxxx2，房产面积总计4429.71平方米，现场勘察，其中第6幢已拆除，建筑面积32.3m2。该公司厂区内还有1幢无证房屋，面积为1079.8平方米。该房产所属土地权利人为无锡市惠山区洛社镇人民政府，宗地面积：7001.50m2，权属性质：集体土地使用权划拨，用途：仓储用地，土地证号：锡惠集用[2011]第**号。2012年9月27日，临界公司向权利人凌群娴借款并对房产设定了抵押，抵押权利价值为600万元，抵押期限自2012年9月27日至2013年9月26日止。2013年3月20日，上述房产被无锡市锡山区人民法院查封；同年7月16日，上述房产又被无锡市北塘区人民法院查封。同年8月26日，一审法院根据原告凌群娴的申请，轮候查封了上述房产。2014年9月30日，上述房产在一审法院执行凌群娴案件中被拍卖，山山公司通过拍卖程序取得上述房产所有权。2010年至2012年间，临界公司陆续向兢盾公司及沈鹏程多次借款，其中临界公司向兢盾公司借款合计319万余元；黄佳、王佳、王建忠分别向沈鹏程借款合计45万元，上述借款合计364余万元；因临界公司、黄佳、王佳、王建忠均无力偿还，2012年9月1日，临界公司与兢盾公司签订厂房租赁合同书，将临界公司的上述房产及办公楼整体租赁给兢盾公司，租赁期限为20年，每年租金为46万元，临界公司以8年租金收益抵偿向兢盾公司的上述借款债权，自第9年开始，临界公司于每年8月31日前支付当年租金46万元；如兢盾公司继续借款给临界公司，则租金继续抵偿借款，抵完为止。双方还约定兢盾公司可以转租。以上事实，有厂房租赁合同书、租房协议书、借款合同、银行汇款凭证、银行卡取款回单、收据、房屋所有权证、土地使用租赁书、执行裁定书、拍卖成交确认书、证人黄佳的证言及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院，临界公司与兢盾公司之间的厂房租赁协议，系双方真实意思表示，应认定为有效；兢盾公司按照与临界公司可以转租的约定，将其承租的房屋转租给严强，也系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，兢盾公司与严强之间的租赁期间届满，作为次承租人的严强继续使用租赁房屋，承租人兢盾公司没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁期限为不定期；在不定期租赁中，兢盾公司没有收回租赁房屋的意思表示及实际行为，且仍向次承租人严强催要租金，表明双方的租赁关系继续存续，故兢盾公司要求严强支付2014年11月至2015年11月间房屋租金18000元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。严强提出与兢盾公司租期已届满，双方未再签订后续租赁合同，其只认可现房屋产权人并向其缴纳租金的抗辩意见，因与查明的案件事实及相关法律规定不符，故不予采纳。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。本案中，作为抵押人的临界公司将已出租的厂房抵押给凌群娴，在抵押物被人民法院强制拍卖后，租赁物在租赁期间发生所有权变化的，不影响租赁合同的效力；山山公司在取得本案涉诉厂房所有权后，临界公司与兢盾公司之间的租赁合同仍有效，只不过出租人的权利由山山公司承继，故山山公司要求确认兢盾公司分别与临界公司、严强之间签订的租赁合同均为无效，不符合相关法律规定；其要求上述房屋租金收益自其取得产权后由其直接收取，亦不符合法律规定，山山公司可另案处理其与兢盾公司之间的厂房整体租赁关系，对此本案不予理涉，故对第三人山山公司的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条第之规定，判决如下：一、严强于判决发生法律效力后立即向兢盾公司支付2014年11月至2015年11月期间的租金18000元。二、驳回山山公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由严强负担。（该款已由兢盾公司预交，严强应负担部分于判决主债务履行之日前一并向兢盾公司支付）。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，山山公司认为兢盾公司与临界公司之间的租赁关系和借贷关系是虚假的，并申请对兢盾公司与临界公司之间的所涉的收条、收据及租赁协议书的形成时间进行鉴定。山山公司另向本院提供了租房协议书两份，一份为临界公司与路元生所签，租房期限为2013年1月1日至2014年1月1日，另一份为临界公司与严强所签，租房期限为2012年11月1日至2013年11月1日。山山公司认为在临界公司与兢盾公司签订租赁协议书之后，就应该由兢盾公司与各承租户签订租赁合同并收取租金，但实际上其提供的两份证据却显示仍是由临界公司与各承租户签订合同并收取租金，故可以证明临界公司与兢盾公司之间的租赁协议书是虚假的。经质证，严强对于其与临界公司签订的租赁协议书的真实性予以确认，并同意山山公司的意见，但对于路元生与临界公司签订的租赁协议书的真实性无法确认。兢盾公司对两份合同的真实性无异议，并认为从临界公司与严强签订的合同可以看出，严强曾先后与临界公司和兢盾公司签订租赁协议，由此可以证明兢盾公司与临界公司之间存在租赁协议。虽然两份协议都是由临界公司与承租户所签，但原因在于交接过程中存在瑕疵，并不影响临界公司与兢盾公司之间的租赁关系，且由临界公司作为出租方的协议中所涉租金均由各承租户交给了兢盾公司。兢盾公司向本院提供了兢盾公司与储为省所签的租房协议书一份，租房期限为2014年1月1日至2015年1月1日，证明其曾与承租户签订了租赁协议，以进一步证明临界公司与兢盾公司之间租赁关系的真实性。经质证，山山公司对合同真实性予以认可，但认为兢盾公司应当提供其于2013年与承租户签订的合同，而非2014年与承租户签订的合同。以上事实，由租房协议书及当事人陈述等在卷予以佐证。对此，本院认定，因山山公司和兢盾公司对对方所提供的租房协议书的真实性无异议，本院对上述三份协议书的真实性予以确认。但山山公司提供的两份协议书仅能证明临界公司将租赁房屋出租给兢盾公司后，仍存在临界公司直接与各承租户签订租赁协议的情形，并不足以证明临界公司与兢盾公司之间的租赁关系是虚假的。兢盾公司提供的协议书仅能够证明兢盾公司曾在2014年与承租户签订过租赁协议，不能证明其他事实。关于山山公司提出的鉴定申请，因涉及到案外人临界公司的利益，且与本案无关，故本院不予准许。本院认为，严强与兢盾公司于2013年12月7日签订的租房协议书系双方真实意思表示，应认定为合法有效。在严强与兢盾公司的租赁期间届满后，严强继续使用租赁房屋，兢盾公司未提出异议且仍向严强主张租金，应当认定为严强与兢盾公司之间的租赁关系继续存续，一审法院支持兢盾公司要求严强支付2014年11月至2015年11月期间的租金的诉请，并无不当，本院予以维持。严强关于其应将租金支付给山山公司而非兢盾公司的上诉主张，由于严强的租赁使用权来源于兢盾公司，而非山山公司，本院对该上诉请求不予支持。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉诉厂房系山山公司在2014年9月30日通过拍卖程序取得，当时该厂房已经存在租赁关系和转租情况，在山山公司取得涉诉厂房的所有权后，原有的租赁关系仍然有效，兢盾公司以此向严强主张2014年11月至2015年11月期间的租金，依据充分，山山公司关于严强的租金应当由其收取的上诉主张，无法律依据，本院亦不予支持。综上所述，严强与山山公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人严强、山山公司各负担250元。本判决为终审判决。审 判 长 谢 伟审 判 员 潘晓峰代理审判员 李 飒二〇一六年十月八日书 记 员 张 威 来源：