（2016）闽0783民初1744号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-12-05

案件名称

建瓯市商业局、建瓯市商业企业改革服务中心与林国权、蔡万宣、黄国彬租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

建瓯市人民法院

所属地区

建瓯市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

建瓯市商业局,建瓯市商业企业改革服务中心,林国权,蔡万宣,黄国彬

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

文书内容福建省建瓯市人民法院民事判决书(2016)闽0783民初1744号原告：建瓯市商业局（反诉被告），住所地建瓯市。法定代表��童明春。原告：建瓯市商业企业改革服务中心（反诉被告），住所地建瓯市。法定代表人曹泽文。二原告共同委托诉讼代理人邓宝生，福建启新律师事务所律师。被告：林国权（反诉原告），现住建瓯市。被告：蔡万宣（反诉原告），现住建瓯市。被告黄国彬（反诉原告），现住建瓯市。三被告共同委托诉讼代理人徐巧英，福建韩思律师事务所律师。原告建瓯市商业局、建瓯市商业企业改革服务中心与被告林国权、蔡万宣、黄国彬租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的诉讼代理人邓宝生，三被告及诉讼代理人徐巧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告共同向本院提出诉讼请求：1、三被告立即支付截至2016年6月30日的租金计人民币68.1057万元，并承担此款从本案起诉日起至该租金还清日止按银行同期贷款基准利率计算的逾期利息；2、确认三被告构成违约，无权要求返还履约合同保证金10万元；3、三被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年间三被告合伙购置了建瓯市南街头商业城内的福建省建瓯市中百百货有限公司一楼产权后，就要求二原告的下属和管理单位福建省建瓯市蔬菜公司、福建省建瓯市食品公司以及福建省建瓯市中百百货有限公司位于建瓯市南街头商业城内的一、二、三楼的商用场地出租给三被告作为开办闽浙超市所用。从2004年上半年开始，三被告陆续以个人名义向部分建瓯市南街头商业城内的业主以及二原告签订了《商场租赁合同》。2010年下半年，由于三被告在建瓯市南街头商业城内经营的超市经济效益好，就极力向建瓯市人民政府请求延长二��告与三被告间签订的租赁合同，以扩大经营规模。为此，建瓯市人民政府于2010年9月30日召开专题会议并作出了（2011）39号《关于研究南街头百货大楼续租问题的会议纪要》，同意二原告与三被告重新签订续延期限到2024年12月31日的《商场租赁合同》。根据专题会议精神，二原告向社会公开招标，因流标，2011年6月3日，以二原告为“甲方”（出租方），三被告为“乙方”（承租方），采取议标形式签订了租赁期间自2014年3月1日到2024年2月29日共十年的《商场租赁合同》。第二条约定：第一年租金为人民币80万元，第二年起租金在上年基础上每年递增3%。第四条约定：乙方应于每年2月20日前一次性缴清下一年度租金；第五条第1项约定：乙方参加竞价报名时缴交的10万元竞租保证金，转作承租履约合同保证金（保证金不计息）。第5项约定乙方在租赁期间还应交建瓯市商��城管理所综合服务费用每年7万元；合同第六条约定了违约责任条款。合同签订后，三被告陆续缴纳了2014年度的租金。2015年2月起，三被告就以经济紧张为由，将原本应一次性缴纳的2015年度租金82.4万元，仅于2015年6月16日、9月9日、2016年1月18日、6月30日四次共缴纳50万元，尚拖欠租金32.4万元。二原告曾以约谈、上门、电话催促及书面通知的方式，多次要求三被告按时缴纳剩余的租金，但三被告仍拖欠2015年度租金32.4万元，拖欠2015年度综合服务费5.08197元，并拖欠2016年度（自2016年3月1日至2016年6月30日）的租金28.2907万元，综合服务费2.333万元。以上三被告共拖欠截至2016年6月30日的租金及综合服务费68.1057万元。原告催讨未果，为此，请求判如所请。三被告共同辩称，《商场租赁合同》虽约定租赁期限为10年，但因国民经济结构发生变化，自2014年起市场经济疲软，三被告承租的店面出现严重亏损现象，无法达到租赁目的。自2015年9月起三被告已向二原告提出解除《商场租赁合同》要求，经多次协商，双方口头达成一致：《商场租赁合同》于2016年3月1日起解除，待书面协议拟好后再签字确认。2016年6月28日二原告通过QQ邮箱向被告方发送了解除商场租赁合同的《协议书》。三被告阅后同意，并按《协议书》的约定履行了支付了拖欠的第一笔租金10万元的义务。依法该《协议书》应为双方约定的有效合同，即《商场租赁合同》于2016年3月1日起解除。现二原告却要求三被告支付租金至2016年6月30日显然没有法律依据，依法不应支持。由于双方达成的解除协议中未约定违约的责任承担方式，况且，二原告的诉请已经要求法院确认三被告无权要求返还履约合同保证金10万元。现二原告再要求被告方承担逾期利息没有依据。综上，请求驳回原告诉请中不合理、不合法的部分。三被告共同向本院提出反诉请求：1、确认双方2011年6月3日签订的《商场租赁合同》已于2016年3月1日解除；2、二原告承担本案反诉费用。事实与理由：双方于2011年6月3日签订《商场租赁合同》后，被告方将承租的商场转租给南平苏宁电器有限公司。因市场疲软，南平苏宁电器有限公司于2015年6月提前终止租赁合同。此后，商场闲置至今。2015年9月起，被告方多次向二原告提出解除《商场租赁合同》的申请，经多次协商，双方口头达成一致：《商场租赁合同》于2016年3月1日起解除，待书面协议拟好后再签字确认。2016年6月28日二原告通过QQ邮箱向被告方发送了解除商场租赁合同的《协议书》。三被告阅后同意，并按《协议书》的约定履行支付了拖欠的第一笔租金10万元的义务。但至今，二原告仍未在解除商场租赁合同的《协议书》上签字确认。依法该《协议书》应为双方约定的有效合同，即《商场租赁合同》于2016年3月1日起解除。二原告针对三被告提出的反诉共同辩称，1、从《商场租赁合同》的内容看，没有约定解除合同的条件。2、由于近期市场环境不很乐观，也由于租赁合同没有到期，商场的一切经营活动当然由三被告去进行，包括被告方提出将商场二、三楼出租给南平苏宁电器有限公司，二原告认为这是三被告的经营行为，鉴于现状也就同意转租。现南平苏宁电器有限公司退出或商场空闲，那是被告方的事情，如果被告方经营商场赚钱也与原告方无关。3、虽然被告方租赁的二、三楼商场有空闲是事实，但租赁的一楼商场始终没有空闲，至今仍在经营。4、双方虽对是否解除合同进行过协商，但并没有正式签订书面协议。因此，被告方在2016年6月底所缴纳租金10万元，是支付2015年度欠缴部份，并不是解除合同的先决条件。综上，三被告请求解除租赁合同于法无据，由法院对被告方所提出的反诉请求进行依法判决。在本案审理过程中，二原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、2011年6月30日的《商场租赁合同》（被告方亦提交）。证明双方的商场租赁合同的关系。2、三被告的身份证复印件、证明二份、组织代码表，任职通知。共同证明双方的主体资格。3、《关于南街头商场二、三楼租金还款计划的申请报告》。证明三被告曾向原告提出二、三楼租金的还款计划，三被告存在拖欠租金的事实。4、《关于催收租金的通知函》。证明2016年间原告方书面催缴租金的事实。5、欠租结算情况表二份（其中补充提交一份）。共同证明被告方拖欠租金及综合服务费的金额。经质证，被告方对证据1-4的真实性无异议，但��为租赁合同中约定的履约保证金所要保证的内容没有明确，申请报告系在整个建瓯市区店面的承租价格普遍下降的前提下，三被告向原告提出要求租金减免，原告方也说要向政府汇报。对于证据5二份结算情况表，双方在庭审后重新核对过金额并确认，但认为2016年3月1日起的金额因合同已解除，要予以扣除。被告方提供如下证据：1、建瓯市供电公司的《证明》一份。证明因市场疲软，被告方无法继续承租商场，于2015年10月起就向原告方提出解除《商场租赁合同》的请求，并在当月将自行装配的800KVA变压器过户到原告名下。2、原告方通过网名“孔子”邮箱账号16274066B2@qq.com转发文件信息及转发的《协议书》。证明经双方多次协商，达成《商场租赁合同》于2016年3月1日��解除，被告方对所拖欠的租金应于2016年6月30日支付10万元等口头约定。2016年6月28日原告方通过QQ邮箱将双方的口头约定形成书面协议后发送给被告方。被告方收到该《协议书》后，依约支付了10万元。该《协议书》合法有效，双方应当按《协议书》的约定履行。经质证，原告方对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对于证据2的真实性无异议，但认为双方虽进行多次协商并形成草案，但未经签字确认，不能证明被告方的观点。本院认证认为，对于原告方提供的证据1-4，被告方对其真实性并无异议，又该证据与本案具有关联性，予以采信；对于证据5，双方已进行过核对，且该证据与本案具有关联性，予以采信。对于被告方提供的证据1，原告对其真实性并无异议，且该证据与本案具有关联性，予以采信；对于证据2，原告方对该证据的真实性无异议，仅是对证明对象有异议，又该证据与本案具有关联性，予以采信。通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2011年5月12日、6月2日，二原告将建瓯市南街头商业系统部分商场场地向社会公开招租，因仅一人竞标导致流标。次日，以二原告为“甲方”（出租方），三被告为“乙方”（承租方），采取议标形式签订了《商场租赁合同》。第一条约定：租赁标的物为建瓯市南街头商业系统部分商场场地（闽浙超市原租用的商业系统国有资产部分），建筑面积约2760平方米。具体为南街头一楼1号商场（约34平方米）、一楼2号商场（约88平方米）、二楼3号商场（约660平方米）、三楼4号商场（约1177.11平方米）、二楼5号商场（约800平方米）。第二条约定：第一年租金为人民币80万元，第二年起租金在上年基础上��年递增3%。第三条约定：租赁期限10年，自2014年3月1日到2024年2月29日止。第四条约定：乙方应于每年2月20日前一次性缴清下一年度租金……；第五条第1项约定乙方参加竞价报名时缴交的10万元竞租保证金，转作承租履约合同保证金（保证金不计息）。第3项约定在租赁期间，乙方应按第四条规定及时支付租金，否则，甲方有权终止合同，同时甲方有权将商场另租他人。第5项约定乙方在租赁期间还应交建瓯市商业城管理所综合服务费用每年7万元；合同第六条约定一方违约，违约方应赔偿守约方造成的经济损失。合同尚约定其他事项。合同签订后，三被告缴纳了2014年3月1日至2015年2月28日的租金。对于2015年3月1日至2016年2月28日的租金82.4万元、综合服务费用7万元，被告方于2015年6月16日、9月9日、2016年1月18日三次缴交40万元，并缴纳综合服务费用1.91803万元。被告方在征得原告方同意后，曾将商场二、三楼转租给南平苏宁电器有限公司，后因市场疲软等因素，南平苏宁电器有限公司提前退出场地，该二、三楼商场自2015年7月起闲置至今。自2015年9起，三被告多次向原告方提出减租和解除合同的申请，并于2015年10月将自行装配的800KVA变压器过户到建瓯市商业城管理所名下，此后双方进行多次协商。2016年6月份，双方达成租赁合同于2016年3月1日起解除的口头协议，当月28日，原告方将草拟的书面协议书通过QQ邮箱发给被告方，其中第二条内容明确双方签订的《商场租赁合同》于2016年3月1日起解除。第五条明确履约保证金被告方不要求退还。第八条明确协议实际截止日为2016年7月1日。随即被告方按该协议书第三项内容于当月30日将所拖欠租金第一笔10万元支付给原告方。但双方一直都没有在协议书上签名或盖章。在庭审过程中，被告方表示为弥补原告方的损失，仍自愿补偿原告方自2016年3月1日至2016年6月30日的租金28.2907万元,综合服务费2.333万元。本院认为，本案双方对2011年6月3日所签订的《商场租赁合同》不持异议，又该租赁合同不违背法律强制性、禁止性规定，故租赁合同合法有效；关于租赁合同是否已于2016年3月1日解除的问题，本院认为，1、在履行合同过程，由于市场经济的因素，导致被告方于2015年7月起将所租赁商场二、三楼部份闲置至今，而该二、三楼商场面积为2637平方米，占整个租赁标的物的95.5%，显然，被告方已无法再继续履行租赁合同。2、在此情况下，双方进行多次协商，并达成租赁合同于2016年3月1日起解除的口头协议，原告方为此还草拟书面协议书并通过QQ邮箱发送给被告方。被告方随即支付了草拟协议书所约定的第一期还款金额10万元。3、合同��第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书形式。而本案中并不存在法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式的情形。4、原告方在本案的诉请中，明确提出被告方对履约保证金10万元无权要求退还。该请求即是对合同解除后的责任承担的具体要求。综合上述四点理由，本院认定双方所签订的《商场租赁合同》已于2016年3月1日解除；关于合同解除的法律后果的问题，本院认为，1、对于2015年3月1日至2016年2月28日的租金82.4万元、综合服务费用7万元，因被告方已陆续支付租金50万元（含双方口头达成解除合同意见后所缴纳的10万元）及管理费用1.91803万元，尚欠37.48197万元。对该尚欠款被告方应当支付。2、对于履约保证金10万元，由于无法继续履行租赁合同并导致合同解除的原因系被告方无法继续经营所租赁的二、三楼商场，并存在拖欠原告方到期租金且经催告后仍未缴交的事实，显然，被告方存在违约行为，故对该履约保证金无权要求返还。3、庭审中被告方表示仍自愿补偿原告方自2016年3月1日至2016年6月30日的租金损失28.2907万元及综合服务费用损失2.333万元，共计30.6237万元，对此本院予以认可；关于原告主张逾期利息的问题，本院认为，1、对于所拖欠截至2016年3月1日的租金及综合服务费用共计37.48197万元，由于被告方存在逾期付款的事实，故原告方按银行同期贷款基准利率标准主张起诉后的逾期付款利息，理由成立，本院予以支持；2、对于前述本院确认的被告方自愿补偿原告方2016年3月1日至2016年6月30日的租金及综合服务费用的损失共计30.6237万元，由于该款项系被告方的自愿补偿行为，故不应产生逾期��款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告建瓯市商业局、建瓯市商业企业改革服务中心与被告林国权、蔡万宣、黄国彬于2011年6月3日签订的《商场租赁合同》已于2016年3月1日解除。二、被告林国权、蔡万宣、黄国彬应于本判决生效后六十日内向原告建瓯市商业局、建瓯市商业企业改革服务中心支付2015年3月1日至2016年2月28日的租金、综合服务费用计人民币37.48197万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的标准承担此款自2016年7月14日（起诉日）起计至款项还清之日止的逾期付款利息。三、被告林国权、蔡万宣、黄国彬应于本判决生效后六十日内向原告建瓯市商业局、建瓯市商业企业改革服务��心补偿损失计人民币30.6237万元。四、被告林国权、蔡万宣、黄国彬无权要求原告建瓯市商业局、建瓯市商业企业改革服务中心返还《商场租赁合同》所约定的履约保证金人民币10万元。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费用其中本诉费用11752元，减半收取5876元，由三被告负担；反诉费用100元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员　　潘圣涛二〇一六年十月八日书记员　　王　洪判决依据的主要法律条文《中华人民共和��合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。……。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判��前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。更多数据：