（2016）桂1102民初1843号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-07-01
案件名称
广西贺州市中天物业管理有限公司与罗玉萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贺州市八步区人民法院
所属地区
贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西贺州市中天物业管理有限公司,罗玉萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂1102民初1843号原告：广西贺州市中天物业管理有限公司。住所地：广西贺州市八步区远东国际城文莱苑****号。法定代表人：赖学鹏，总经理。委托代理人：马文，该公司经理。委托代理人：廖文娣，广西华尚(贺州)律师事务所律师。被告：罗玉萍，女，1977年3月22日出生，汉族，住广西贺州市八步区。原告广西贺州市中天物业管理有限公司（以下简称中天公司）与被告罗玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托代理人马文、廖文娣到庭参加了诉讼,被告罗玉萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗玉萍向原告支付2013年5月1日至2016年3月31日的物业管理费3339元、水费1082.50元、电费8597.10元、电梯费1389.50元、垃圾费处理费262.50元及2014年1月1日至2014年3月31日的电损费255.80元，共合计14926.40元。2、判令被告罗玉萍向原告支付违约金5200元（违约金从2013年7月6日起暂计至2016年5月1日止，以每季度应付的物业管理费、水电费、电梯费及垃圾处理费的总和为基数，按日万分之五的标准，分段计算至被告实际履行完毕之日止）。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年7月30日，原告中天公司与贺州市鸿德房地产开发有限公司（下称鸿德公司）签订了《德兴花园前期物业服务合同》，合同明确约定：物业服务费收费标准每平方米0.6元/月，按季度交纳，每季度5日前交纳，逾期需要支付万分之五的违约金。合同签订后，原告一直积极履行相关的权利义务，依法对被告房屋所在的小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告罗玉萍作为该小区的业主，从2013年5月1日起一直拖欠上述费用，且经原告多次催收仍不缴纳，原告为此诉至法院。被告罗玉萍未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告罗玉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、质证和辩论的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告主张的事实及提供的证据予以认定。本院认为，关于《前期物业服务合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案原告中天公司与鸿德公司签订的《德兴花园前期物业服务合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对被告罗玉萍具有约束力，双方均应该按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告罗玉萍作为德兴花园B-14L号房的业主，接受了原告中天公司的物业服务，依法依约应当向中天公司缴纳物业相关费用，但其自2013年5月1日起至2016年3月31日止，共拖欠原告物业服务费管理费3339元、水费1082.50费、电费8597.10元、电梯费1389.50元、垃圾费处理费262.50元、电损费255.80元（2014年1月1日至2014年3月31日），违反了合同的约定，构成违约，故原告中天公司主张被告缴纳物业费及水电费合14926.40元理据充分，本院予以支持。关于原告主张5200元违约金是否合理，是否应支付的问题。根据国务院《城市供水条例》第三十五条“违反本条例规定，有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门或者其授权的单位责令限期改正，可以处以罚款：（一）未按规定缴纳水费的”、广西壮族自治区《实施办法》第三十三条“（一）未按规定缴纳水费的，处100元以上1000元以下的罚款”之规定，未按规定缴纳水费的可以处以罚款。根据《供电营业规则》第九十八条“用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：1、居民用户每日按欠费总额的千分之一计算”之规定，拖延缴纳电费的需支付违约金。被告罗玉萍长期拖延缴纳水电费，原告中天公司代被告罗玉萍垫付水电费使被告罗玉萍因此避免了罚款和违约金的处罚。《德兴花园前期物业服务合同》第二十九条约定“未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金”，该约定违约金按日万分之五的标准低于前述行政法规和部门规章的标准，不违反法律和行政法规，合法有效。被告罗玉萍未按合同约定缴纳物业相关费用，已构成违约，应承担违约责任，原告中天公司主张被告罗玉萍按照日万分之五向原告支付违约金本院予以支持。关于违约金的起算时间，根据《德兴花园前期物业服务合同》“业主或物业使用人应于每季的5号前交纳”的约定，经本院核定，被告罗玉萍2013年第二季度欠费654.30元、第三季度欠费909.70元、第四季度欠费1007元，2014年第一季度欠费1495.60元（包含电损费）、第二季度欠费987.70元、第三季度欠费1384.90元、第四季度欠费1265.40元，2015年第一季度欠费1443.70元、第二季度欠费1117.90元、第三季度欠费1421.10元、第四季度欠费1321.50元，2016年第一季度欠费1917.60元，合计14926.40元。违约金的起算时间从欠缴季度首月的6日即从2013年7月6日起以每季度应付的物业管理费及水电费总和为基数分段计算，即被告罗玉萍共应支付原告中天公司违约金数额为3538.68元。原告中天公司主张被告罗玉萍支付2013年7月6日至2016年5月1日的违约金5200元过高，过高部分本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗玉萍应向原告广西贺州市中天物业管理有限公司支付2013年5月1日至2016年3月31日的物业服务费管理费、水费、电费、电梯费、垃圾费处理费、电损费共计14926.40元。二、被告罗玉萍应向原告广西贺州市中天物业管理有限公司支付2013年7月6日至2016年5月1日的违约金共计3538.68元。本案案件受理费303元（原告已预交125元），由原告广西贺州市中天物业管理有限公司负担50元，被告罗玉萍负担253元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 蔡小凤人民陪审员 李运党人民陪审员 朱有寿二〇一六年十月八日书 记 员 何丽靓 更多数据：