（2016）苏01民终5856号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-29
案件名称
陈潇与袁继红、任玉清、南京存房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈潇,任玉清,袁继红,南京存房房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5856号上诉人（原审原告）：陈潇，男，1963年10月21日生，汉族。委托诉讼代理人：时应路，江苏李安祥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任玉清，男，1973年12月26日生，汉族，个体工商户。上诉人（原审被告）：袁继红，女，1971年12月6日生，汉族，个体工商户。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴鹏谦，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐刚，安徽华冶律师事务所律师。原审第三人：南京存房房地产经纪有限公司，住所地南京市江东门万达广场F座29楼。法定代表人：薛瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：邬维娜，该公司法务。上诉人陈潇、任玉清、袁继红因与原审第三人南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人陈潇的委托诉讼代理人时应路，上诉人任玉清、袁继红及其委托诉讼代理人吴鹏谦、徐刚，原审第三人存房经纪公司的委托诉讼代理人邬维娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈潇上诉请求：依法改判一审判决第二项为被上诉人承担违约金20万元，保障费5690元，共计205690元；并判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审酌定的100000元违约金过低。1.《存量房交易合同》第八条明确约定，一方无正当理由不履行合同的，违约方应向守约方支付200000元违约金；2.卖方恶意毁约，严重违背了诚实信用原则，上诉人因此无法向银行贷款，增加了筹集资金的成本，成本超过200000元，且约定的违约金数额及比例并未违反规定。二、保障费5960元应由任玉清、袁继红承担。任玉清、袁继红共同辩称，一、双方在诉前就房屋买卖合同事实上已达成一致不再履行，争议在于违约金问题，一审判决继续履行有违实情。二、同时判决我方继续履行合同和承担支付违约金的法律责任，属适用法律不当。另，一审判决10万元违约金过高，因我方在决定不继续出售房屋后，便及时通知了陈潇，并一直与其讨论违约金数额问题，故对方后期所产生的损失，对方负有很大的责任。三、保障费5960元属于二审的一个新的诉请，我方认为不应予以支持。综上所述，一审法院认定基本事实存在重大的缺陷，适用法律不当，请求驳回上诉人陈潇的上诉请求。存房经纪公司述称，与我方无关，我方不发表意见，我方尊重一审法院的判决结果。任玉清、袁继红共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。涉案房屋买卖合同客观上无法继续履行。我方不再出让房屋主观不具有“恶意”，反之，对方因房价波动，一再变更诉请，主观上不具“善意”。二、一审判决适用法律错误。就涉案房屋买卖合同，在我方明确提出不再出售房屋后，对方在事实上也同意解除，双方一直在商谈的是违约金或赔偿金的问题，而非继续履行的问题。也即，涉案房屋买卖合同在对方诉至法院前实际上已经被解除，我方提供的录音及对方最初的诉请皆能证明。三、对方在已选择要求我方退还定金、给付违约金、赔偿金这种违约责任承担方式近两个月后，又变更诉请要求我方继续履行合同，不应予以支持。四、一审判决我方继续履行并同时给付违约金，不符合双方合同约定，也不符合法律规定。陈潇辩称，一、涉案房屋到目前为止仍登记在对方名下，同时陈潇已准备了全部的购房款，故具备继续履行的条件。二、我方两次变更诉讼请求，都是在法庭辩论终结前提出，符合法律规定。三、对方无正当理由拒不履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，同时其不继续履行房屋买卖合同的事实和理由不成立，应当继续履行房屋买卖合同。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求。存房经纪公司述称，我方没有意见。陈潇向一审法院起诉请求：要求被告继续履行合同，并承担违约责任，支付违约金20万元。一审法院认定事实：南京市建邺区梦都大街128号紫鑫中华广场7幢1单元1101室是两被告名下的房产。2015年12月20日，原告陈潇（乙方）与被告任玉清、袁继红（甲方）通过存房经纪公司（丙方）签订一份《存量房交易合同》，约定：甲方将坐落于南京市建邺区梦都大街128号紫鑫中华广场7幢1单元1101室以2980000元的价格出售给乙方，双方签约时，乙方支付甲方定金人民币50000元，乙方办理组合贷款1000000元，双方应于12月28日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，贷款预审通过后二日内、解押注销后二日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款1000000元，乙方在出件当日支付甲方房款900000元，双方约定于下款三日内甲方腾空房屋，办理费房屋交接手续，逾期按300元每天向乙方支付滞纳金，乙方于房屋交付当日支付甲方30000元整。合同第八条第二项还约定：三方确定，甲、乙有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的；3、相互与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、造成丙方无法完成委托事项的行为。合同第八条第三项写明：三方商定，上述违约行为方，选择下列第（该处有空格，空格处用斜线划掉）条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方……，1、违约金为贰拾万元；2、按标的额（空格）%，人民币（空格）元（该条款空格处均划掉）。合同签订的当日，原告向被告支付定金50000元。之后，被告向原告表示不愿继续履行合同。2016年1月18日，存房经纪公司召集双方调解，但双方没有达成一致意见。2016年1月，原告向法院起诉，要求被告按合同支付违约金。一审庭审中，原告于第一次法庭审理法庭辩论前变更诉讼请求为要求被告继续履行合同；第二次庭审开始，原告又在要求被告继续履行合同的基础上，增加诉讼请求，要求被告承当违约责任，支付违约金20万元。被告在庭审中，对违约金数额提出异议，认为过高，并提交：1录音资料及文本，拟证明被告袁继红在签订合同不久，就向原告提出不再出售涉诉房屋；2、六合村委会的证明函，被告任玉清父亲任金洲在老家的土地已被征收，没有房屋居住；3、被告任玉清父亲任金洲的病例资料，就诊时间为2016年4月17日。原告对录音证据的形成时间不予认可，认为证据不能证明与原告同意解除合同；其他证据均与本案无关。原告陈述，已筹集全部购房款，要求继续履行合同。一审法院认为，原告与两被告签订的《存量房交易合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。原告按约于签约当日支付了定金，但被告无视合同约定，向原告提出不愿继续履行合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告提出不出售诉争房屋是由于被告父亲任金洲老家房屋被国家征收只能居住在诉争房屋内、××需两被告照顾，被告自述名下除诉争房屋还有其他房产，其提出的上述理由不构成拒绝履行合同的正当理由，也不是合同无法履行的客观因素，目前诉争房屋仍在两被告名下，原告要求继续履行合同的诉请，符合法律规定，一审法院应予支持。原告要求被告支付200000元违约金的诉请，被告提出违约金过高，请求法院降低违约金标准，一审法院认为，被告无正当理由不履行合同，违反诚实信用原则，由于被告违约，原告无法向银行贷款，增加了筹集资金的成本，一审法院在查明事实的基础上兼顾当事人的过错，根据公平原则、诚实信用原则进行平衡，酌定被告向原告支付违约金100000元。原告变更诉讼请求、增加诉讼请求均在法庭辩论前提出，没有超过法律规定的时限，被告关于原告变更诉请违反民事诉讼法的辩解，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一项、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原、被告继续履行双方签订的《存量房交易合同》。原告陈潇于判决生效之日起五日内向被告任玉清、袁继红支付购房款2930000元；被告任玉清、袁继红自收到原告购房款后五日内将南京市建邺区梦都大街128号紫鑫中华广场7幢1单元1101室的房屋交付给原告，并协助原告办理房屋产权过户登记。二、被告任玉清、袁继红于判决生效之日起五日内向原告陈潇支付违约金100000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5363元，减半收取2681元，保全费5000元，合计7681元，由被告任玉清、袁继红负担。本院二审期间，上诉人任玉清、袁继红提交澳大利亚学校的录取文件、买卖合同、变更登记簿，以证明涉案房屋是唯一一套住房。陈潇质证认为，英文录取文件因无中文版本，暂不予质证；对房屋登记簿的真实性没有异议，但不能证明其目的。本院认为，上诉人提交的上述证据与本案并无关联性，本院不予认定。对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈潇与上诉人任玉清、袁继红签订的《存量房交易合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同签订后，上诉人任玉清、袁继红明确提出不愿意继续履行合同，系根本违约行为，应当根据法律规定承担相应的违约责任。原审法院判决任玉清、袁继红继续履行合同并支付10万元违约金，符合合同法的规定。现上诉人陈潇与上诉人任玉清、袁继红上诉主张违约金过低和过高，因一方违约导致买方筹集资金的成本增加，原审法院根据本案的事实情况酌定违约金为10万元，并无不当，本院予以维持。上诉人任玉清、袁继红上诉主张因无其他房屋居住使用、双方一致协商合同不再履行等原因故不应判决继续履行，本院认为，出卖人是否还有其他房屋居住使用非本案合同不能继续履行的法定理由，双方发生纠纷后任玉清、袁继红没有证据证明陈潇已确认不再继续履行合同或放弃了主张继续履行合同的权利，故陈潇在诉讼过程中增加诉讼请求要求继续履行合同，符合法律规定，故对任玉清、袁继红的上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2681元，由上诉人任玉清、袁继红负担1340.50元，上诉人陈潇负担1340.50元。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一六年十月八日书记员 朱亚芳 来源：百度搜索“”