（2016）鲁02民终2100号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-02-14
案件名称
修恺雩与青岛中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛中海房地产开发有限公司,修恺雩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终2100号上诉人（原审被告）：青岛中海房地产开发有限公司。法定代表人：王贤德，董事长。委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，山东天华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：修恺雩。委托诉讼代理人：陈娴，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人修恺雩房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中海公司上诉请求：撤销原审判决，驳回修恺雩的全部诉讼请求。事实与理由：1、本案应为建设工程设计合同纠纷，《设计合同》是主合同，《补充协议》、《设计费购买房屋协议》、《房屋订购协议书》是从合同，一审判决对此不予认定错误。中海公司与新加坡阿尔本建筑城市设计公司（以下简称阿尔本设计公司）于2008年5月30签订《青岛市中海项目总体规划及建筑、景观方案设计合同书》（以下简称《设计合同》），由阿尔本设计公司承揽中海公司相关工程设计；中海公司与阿尔本设计公司签订落款时间为2008年5月28日的《补充协议》，约定总设计费为337.5万元，设计费部分抵扣用于阿尔本设计公司购买中海公司房产，每阶段的设计图纸及资料的完成确认以规划局审核批准后为准；中海公司与阿尔本设计公司于2010年5月25日签订《设计费购买房屋协议》，设计费截至2010年5月24日已支付151.875万元，尚欠245.625万元，阿尔本设计公司欲购买中海公司房屋，将所欠设计费245.625万元直接作为购买房屋的部分房款，阿尔本设计公司指定修恺雩为购房人与中海公司签订购房合同；2010年5月25日，中海公司与修恺雩签订《房屋订购协议书》，将245.625万元作为修恺雩定购房屋定金。可见，《设计费购买房屋协议》约定设计费的折抵方式，中海公司以房屋抵顶部分设计费，阿尔本设计公司指定房屋给修恺雩，该协议属于《设计合同》的从合同；《房屋订购协议书》又是依据《设计费购买房屋协议》签订的，也是主从合同关系。《设计合同》是主合同，《补充协议》、《设计费购买房屋协议》、《房屋订购协议书》是从合同。阿尔本设计公司所得房屋指定给修恺雩，实质属于债权转让。2、本案《设计合同》无效、《设计费购买房屋协议》无效，《房屋订购协议书》作为从合同也无效，一审判决对此不予认定是错误的。阿尔本设计公司提供的设计图纸及资料不能得到以规划局审核批准为准的完成确认，中海公司拒付设计费，并另行起诉已付设计费，债权转让的债权已经不存在。根据建筑法的规定，建设工程设计合同设计方应当具备设计资质，阿尔本设计公司作为一家外国企业不具备在国内从事建设工程设计服务的相关资质。本案的《设计合同》违反我国有关强制性规定，应当认定无效。实际上，阿尔本设计公司提供的设计图纸及资料不能完成确认，中海公司已经拒付设计费。《设计费购买房屋协议》是《设计合同》的从合同，主合同无效，从合同无效。《设计费购买房屋协议》约定中海公司以房屋一套抵顶阿尔本设计公司设计费，同时阿尔本设计公司又指定修恺雩为购房人，属于债权转让，实质上存在两个涉外商品房买卖合同。根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第十条之规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。《设计费购买房屋协议》规避了上述规定。《设计费购买房屋协议》还属于连环买卖合同并为一个合同，违反了《中华人民共和国税收征收管理法》及营业税、契税等相关规定，涉嫌偷税、漏税，违反法律规定，应当认定无效。上述合同协议无效，《房屋订购协议书》作为从合同也无效。3、无论涉及设计合同纠纷，还是涉及债权转让，都应当追加阿尔本设计公司为本案第三人，本案遗漏第三人是错误的。被上诉人修恺雩辩称，1、本案实际上就是一个简单的用设计费抵顶房屋购房款的案件，即中海公司与阿尔本设计公司签订《设计费购买房屋协议》，双方在协议中确认中海公司尚欠阿尔本设计公司设计费245.625万元，双方同意用该设计费抵作房屋价款，并且双方对房屋坐落位置、面积、单价及总购房款以及剩余款项均作了约定。另外，双方在协议中还确认房屋的实际购房人修恺雩。所以，2010年5月24日，中海公司与修恺雩签订《房屋订购协议书》，双方对房屋坐落位置、面积、单位及总购房款以及款项支付等均作了约定。并且于签协议当日，中海公司按照协议约定向修恺雩出具了金额为245.625万元的预收房款定金收据。本案一审期间，中海公司对上述两份协议均表示认可，且两份协议是双方的真实意思表示，应当认定有效。中海公司混淆法律概念，将简单案件复杂化，增加本案诉讼成本。2、关于主从合同问题，从合同是以其他合同的存在为存在前提，从合同附属于主合同，不能独立存在。本案中，《设计费购买房屋协议》是中海公司与阿尔本设计公司在双方合意的基础上，对用设计费抵顶房屋，并且指定购房人为修恺雩而签订的协议书。《房屋订购协议书》是在此基础上签订，符合双方的真实意思表示，并且符合合同法的相关规定，最重要的是上述协议的成立和生效并不需要依附于双方于2008年签订的设计合同。而且，一审中，中海公司对上述协议是认可的，所以上述协议与设计合同并不存在主从合同关系，也是合法有效的。3、关于合同效力问题。本案不存在中海公司所称的主从合同关系，不论设计合同是否有效，与本案均无关系，而且不属于本案审理范围。中海公司主张《房屋订购协议书》违反合同法有关规定，以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效，其主张也不能成立。双方签订的《房屋订购协议书》是双方真实意思表示，修恺雩的目的是通过履行协议取得房屋所有权，目的合法；中海公司认为修恺雩存在涉嫌偷税、漏税的非法目的，也不成立。《房屋订购协议书》中明确约定，双方的权利义务以国家房屋销售正式合同条款为准，即在房屋办理产权登记手续时，修恺雩根据相关法律规定需要承担相应税费。另外，《中华人民共和国税收征收管理法》系行政法，不能直接调整民法中的合同效力问题。本案诉讼之前，中海公司已经取得商品房预售许可证，因此应当认定《房屋订购协议书》合法有效。4、关于应否追加阿尔本设计公司问题。中海公司对《设计费购买房屋协议》、《房屋订购协议书》的真实性均认可，如此也正表示中海公司认可将设计费抵顶购房款的问题，并且认可涉案房屋的购买人系修恺雩，因此本案事实清楚，无需追加阿尔本设计公司。请求维持一审判决，驳回中海公司的上诉请求。修恺雩向一审法院起诉请求：1、确认中海公司与修恺雩于2010年5月25日签订的《房屋订购协议书》合法有效；2、中海公司继续履行双方于2010年5月25日签订的《房屋订购协议书》；3、诉讼费用由中海公司承担。一审法院认定事实：一、中海公司与修恺雩于2010年5月25日签订《房屋订购协议书》，主要内容为：“甲方青岛中海房地产有限公司乙方修恺雩（）乙方欲购买甲方开发的位于青岛市李沧区毕家上流村的中海玫瑰庭院房屋一套，房屋编号×-×＃，面积335.38平方米。因甲方尚未取得房屋销售许可证，双方决定签订房屋订购协议，经双方协商一致，就订购该房屋事宜达成以下协议：1、经甲乙双方一致同意，此房购买价格为每平方米8500元，总房价为2650730元。2、乙方在此合同签订时付与甲方房屋定金2456250元，甲方开收据与乙方，余款193430元待甲方取得预售许可证后，双方签订商品房预售合同时一次性付清……。”该协议签订当日，中海公司给修恺雩出具“兹由修恺雩交来预收房款定金（×-×＃）人民币2456250元”的收据一份。双方均认可《房屋订购协议书》中约定的中海玫瑰庭院×-×＃房屋系青岛市李沧区天水路18号甲中海玫瑰庭院×号楼×户房屋。双方均认可该房屋现已经具备预售条件，已经办理了预售许可证。二、中海公司与阿尔本设计公司签订《设计费购买房屋协议》一份，主要内容为：“甲方青岛中海房地产有限公司乙方阿尔本设计公司根据甲乙双方于2008年3月签订的设计合同及后期追加费用，截止2010年5月24日，甲方已经支付乙方设计费人民币151.815万元，尚欠乙方245.625万元。乙方预购甲方所开发的位于青岛市李沧区毕家上流村的中海玫瑰庭院一套，房屋编号×-×＃，面积335.38平方米，双方约定价格为每平方米8500元，房款总价为265.073万元。甲乙双方经友好协商，达成如下协议：1、甲方所欠乙方设计费245.625万元，直接作为乙方购买房屋的部分房款，余款193430元待甲方取得预售许可证后，双方签订商品房预售合同时一次性付清。2、乙方指定购买人为修恺雩（身份证号）与甲方签订购房合同，办理产权所属关系……。”一审法院认为，一、因双方对于2010年5月25日签订的《房屋订购协议书》及中海公司与阿尔本设计公司签订的《设计费购买房屋协议》真实性均予以认可，故一审法院对该两份协议的真实性均予以确认。又因《房屋订购协议书》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，故对修恺雩要求确认双方于2010年5月25日签订的《房屋订购协议书》合法有效的诉请，予以支持。二、因中海公司认可《设计费购买房屋协议》的真实性，表明其认可阿尔本设计公司将设计费245.625万元债权转让给修恺雩，并指定修恺雩为涉案房屋购买人。中海公司已经给修恺雩出具预收房款定金（×-×＃）2456250元的收据一份，故对中海公司关于《房屋订购协议书》未实际履行的主张，不予支持。现中海公司已经取得预售许可证，涉案房屋具备预售条件，中海公司应按协议与修恺雩就涉案房屋签订商品房预售合同，签订预售合同后，修恺雩应缴纳剩余购房款19.443万元。故对修恺雩要求中海公司继续履行双方签订的《房屋订购协议书》的诉请，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、修恺雩与青岛中海房地产开发有限公司于2010年5月25日签订的《房屋订购协议书》合法有效；二、青岛中海房地产开发有限公司继续履行双方于2010年5月25日签订的《房屋订购协议书》，于判决生效之日起10日内与修恺雩就青岛市李沧区天水路18号甲中海玫瑰庭院×号楼×户房屋签订商品房屋预售合同。修恺雩应于签订预售合同后10日内向中海公司缴纳剩余购房款19.443万元。一审诉讼费28006元，保全费5000元，共计33006元，均由青岛中海房地产开发有限公司负担。本院二审期间，中海公司以其与青岛阿尔苯建筑设计有限公司、修恺雩设计合同纠纷一案已于2016年7月5日在青岛市市南区人民法院立案为由，申请本案中止诉讼或与该案合并审理。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，中海公司与修恺雩于2010年5月25日签订的《房屋定购协议书》合法有效，双方均应按约履行。协议书签订当日，中海公司向修恺雩出具预收房款定金收据，可以证明修恺雩已经按约履行支付首付款义务，双方应当在中海公司取得商品房预售许可证后，按约继续履行合同约定的其他事项。从《房屋定购协议书》的内容来看，其与《设计合同》、《设计费购买房屋协议》之间不存在主从合同关系，中海公司主张其与阿尔本设计公司之间存在的设计合同关系及因此而产生的纠纷，可以另行解决。中海公司已经向青岛市市南区人民法院起诉阿尔本设计公司，该案与本案法律关系不同，系两个相互独立之诉，不能合并审理，本案亦无须追加阿尔本设计公司作为第三人参加诉讼。综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28006元，由上诉人青岛中海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 迟金铜代理审判员 王 蕾二〇一六年十月八日书 记 员 王莉莉书 记 员 郭丹丹 微信公众号“”