（2016）粤01民终10066号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-25
案件名称
曾艳玲与严俊棱、广州大城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民终10066二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严俊棱,曾艳玲,广州大城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第三十九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10066号上诉人（原审原告）：严俊棱，住湖南省澧县。上诉人（原审原告）：曾艳玲，住广州市白云区。两上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州大城房地产开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：蔡真来，董事长。委托代理人：吴楠、钟丽娜，广东国智律师事务所律师。上诉人严俊棱、曾艳玲因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月5日，严俊棱、曾艳玲（乙方）与广州大城房地产开发有限公司（以下简称大城公司、甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的位于从化市太平镇广从南路1033号6栋XXX房，房屋总售价555101元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年12月29日前将房屋交付严俊棱、曾艳玲使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按本合同补充协议第七条方式处理。补充协议第七条：逾期不超过180日的，甲方每日应按乙方已付房价款的万分之一的标准向乙方支付违约金，违约金计算自买卖合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应每日按乙方已付房价款万分之一的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）见本合同补充协议第八条。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七“补充协议”第八条约定，甲、乙双方一致同意对买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”变更约定如下，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供电的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。合同附件七“补充协议”第五条约定，甲、乙双方一致同意对买卖合同第十二条“交房条件”变更约定如下，甲方应当按照买卖合同第十三条规定的日期，在下列条件满足后交付该商品房：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电等必要居住条件。合同签订后，严俊棱、曾艳玲按合同的约定向大城公司支付了全部房款。严俊棱、曾艳玲分别于2013年12月21日、2014年1月13日、2014年6月30日收到大城公司邮寄的《入伙通知书》，对大城公司通知办理收楼手续，严俊棱、曾艳玲均以涉案房屋未具备交楼条件为由拒绝收楼。另查明：一、2013年12月24日，大城公司对涉案楼盘的建筑工程进行竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；二、2013年12月27日，大城公司取得涉案楼盘的《建筑工程规划验收合格证》；三、2013年11月14日，大城公司取得涉案楼盘的《建设工程消防验收意见书》；四、2014年1月9日，大城公司取得从化市人民防空办公室出具的涉案楼盘的《办理人防工程验收意见书》；五、2014年1月9日，大城公司取得从化市环保局的涉案楼盘交付使用函；六、2013年2月15日，涉案楼盘取得永久性用电；七、2014年1月7日从化区邮政局同意通邮。另，涉案楼盘于2012年4月28日取得《广州市商品房预售许可证》。广州从化中燃城市燃气发展有限公司施工的105国道（水南—太平）市政中心燃气管道工程于2012年5月7日开工，2012年10月22日竣工，并于2013年5月28日进行置换通气。就涉案楼盘业主是否应缴纳管道燃气安装费用的问题，从化市发展和改革局在答复涉案楼盘业主的《关于安装管道天燃气费用问题的答复》中记载：“由于你购房时与大城云山花园开发商签订的《商品房预售合同》中表明房价未包含管道燃气安装费用，若住户要安装管道天燃气，则按《关于制定我市天燃气两部制气价临时方案的复函》的规定，缴交费用。”2014年12月30日，严俊棱、曾艳玲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、大城公司向严俊棱、曾艳玲支付逾期交楼违约金（以总房款555101元为本金，按每日万分之一的标准从2013年12月30日起至大城公司具备竣工、规划、消防、人防、环保、通邮、永久供电、供水、供气验收合格文件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给严俊棱、曾艳玲之日止，暂计到起诉日2014年12月30日为20317元）；2、大城公司承担案件全部诉讼费用。原审法院认为：严俊棱、曾艳玲与大城公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。对于涉案房屋交付条件的问题。涉案楼盘于2012年4月28日取得《广州市商品房预售许可证》，此时该楼盘地段的市政配套的燃气管网工程尚未正式开工，市政燃气管网何时接至涉案楼盘小区亦无法确定。因此，大城公司对涉案楼盘销售过程中，其销售价款中亦未包含管道煤气的费用。鉴于从化市市政配套的燃气管网客观状况，严俊棱、曾艳玲、大城公司双方在签订的《广州市商品房买卖合同》的附件七“补充协议”第五条，对合同第十二条“交房条件”作出变更，没有将“通气”作为房屋交付条件。故，大城公司提出“通气”不是必要交楼条件的抗辩理由，予以采纳。对于大城公司是否逾期交房的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。虽然涉案楼盘的建筑工程于2013年12月24日经验收合格，2013年12月27日取得《建筑工程规划验收合格证》，但合同附件七“补充协议”第五条对交房时大城公司应履行的其他义务也进行了约定，其中环保部门出具的认可文件或准许使用文件是大城公司必须出具的文件。而事实上涉案楼盘在2014年1月9日才经从化市环保局准许使用。也就是说，涉案楼盘在2014年1月9日才具备交楼条件。严俊棱、曾艳玲在2013年12月21日收到大城公司发出的收楼通知书时，涉案楼盘并不符合交楼条件，严俊棱、曾艳玲有权拒绝收楼。严俊棱、曾艳玲在2014年1月13日又收到大城公司发出的收楼通知书，涉案楼盘在2014年1月9日具备交楼条件。根据合同约定，严俊棱、曾艳玲应在收到收楼通知书7日内办理收楼手续，但严俊棱、曾艳玲未按合同规定在收到通知书后7日内收楼，应视为2014年1月20日同意接收商品房。因大城公司未能在2013年12月29日前交付商品房给严俊棱、曾艳玲使用，已构成违约，应承担违约责任。计算逾期交楼违约金从2013年12月30日起计至2014年1月15日止（共22天），违约金标准按总房价555101元，按每日0.01%计算，逾期交楼违约金总额为1221.22元。故严俊棱、曾艳玲诉讼请求大城公司支付延期交付房屋的违约金的理据充分，予以支持。但严俊棱、曾艳玲在大城公司发出交楼通知书后未依合同约定期限内的办理有关交楼手续，严俊棱、曾艳玲主张超出原审法院审查认定范围内的违约金不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条第（一）款的规定，于2015年11月16日作出判决：一、广州大城房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付违约金1221.22元给严俊棱、曾艳玲；二、驳回严俊棱、曾艳玲其他诉讼请求。案件受理费308元，分别由严俊棱、曾艳玲负担258元，广州大城房地产开发有限公司负担50元。判后，上诉人严俊棱、曾艳玲不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误。关于工程竣工验收备案表的问题，工程竣工验收备案表是房屋经过验收和验收合格的标志，取得工程竣工验收备案表是涉案房屋交付使用的法定条件，大城公司在2014年5月30日才取得该备案表，但取得备案表后大城公司并未及时通知严俊棱、曾艳玲收楼，故应承担逾期交楼责任，延迟交楼违约金至少应当计算至大城公司取得工程竣工验收备案表且通知严俊棱、曾艳玲收楼之日。关于供气的问题，永久供气是法定交楼条件。2010年国务院颁布的《城镇燃气管理条例》第十一条规定：“进行新区建设、旧区改造，应当按照城乡规划和燃气发展规划配套建设燃气设施或者预留燃气设施建设用地。”《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：……(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。”2012年广东省高级人民法院发布的《全省民事审判工作会议纪要》第一条第(一)项第(6)点规定：“出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”此外，根据房屋的居住使用属性与日常生活经验，供气亦为必要的生活条件，属于房屋交付使用不可或缺的条件。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”大城公司通过格式条款免除其应提供配套永久供气的责任，排除严俊棱、曾艳玲拥有永久供气的权利，该条款无效。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项，变更原审判决第一项为：大城公司支付以总房款555101元为本金，按每日万分之一的标准，从2013年12月30日起至大城公司具备竣工、规划、消防、人防、环保、通邮、永久供电、供水、供气验收合格文件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付给严俊棱、曾艳玲之日止的延迟交楼违约金；2、一、二审诉讼费由大城公司承担。被上诉人大城公司答辩称：一、关于煤气问题。（一）《补充协议》明确将作为原约定交楼条件的“通气”条款删除，对此不存在两种以上解释，其条款本身具备提醒和注意功能，不应当将责任归于大城公司。（二）无论是从法律规定还是实际情况出发，通气均不是大城公司的合同义务，因此，删除“通气”条件不适用格式条款中关于“免除主要义务”的情形，其条款是合法有效的。《城镇燃气管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》均没有明确规定通气是必要居住条件，开发商在交付房屋时必须满足通气条件。由于地区差异性发展，除了广州市区之外，比较偏远的其他各区如涉案房屋所在地的从化区，仍然有很大部分区域没有配套建设相关的煤气管道设施。从时间上看，市国土房管局对涉案房屋预售价格予以备案、准许对外预售的时间明显早于涉案房屋所在地市政中心燃气管道工程竣工以及置换通气时间，因此，大城公司预售给严俊棱、曾艳玲的商品房价格中不包含建设管道煤气费用，大城公司没有义务为严俊棱、曾艳玲实现通气条件。另外，根据从化市发展和改革局出具的《关于安装管道天然气费用问题的答复》中明确写明：“由于你购房时与大城云山花园开发商签订的《商品房销售合同》中已表明房价未包含管道燃气安装费用，所以若住户要安装管道天然气，则按《关于制定我市天然气两部制气价临时方案的复函》（从价函【2007】43号）的规定，缴交费用。”可见，从化市发展和改革局也认可大城公司与严俊棱、曾艳玲签订的《补充协议》并没有包含通气条款。从化市国土资源与房屋管理局出具的《关于投诉大城云山花园的答复》（从国房群字【2014】71号）（P2）中也明确写明“据调查结合开发商解释：该项目在2010年中旬开始办理规划设计、施工报建手续，直至2011年6月30日正式开工建设之前，市政配套的燃气管网尚未接通至该项目所在的太平镇水南村区域。据悉，至2013年6月，太平镇水南村区域才接通管道煤气，因此该项目在2011年的规划设计、施工均没有市政燃气管网的配套设施，所以开发商考虑客观上没有市政燃气管网的配套设施，而导致该项目一期建设施工没有管道煤气的安装建设，且房屋销售价款中也未包含管道燃气安装费用的前提下，在与业主签订《广州市商品房买卖合同》中《合同补充协议》第七条与业主的交楼条件约定中，已约定管道煤气不作为交付条件。”可见，从化市国土资源与房屋管理局调查核实的结果也印证了大城公司的上述观点。从竣工验收上来看，“通气”不是必要的交楼条件。根据从化市城乡建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：穗从建验备2014-030）P4页：工程竣工验收备案文件目录中没有写明燃气工程验收文件。可见，煤气管道问题不是必要的交房条件。二、关于《竣工备案表》问题。无论从法律规定还是双方签订的合同来看，《竣工备案表》均不是交楼的必要条件，严俊棱、曾艳玲无权以此作为拒绝收楼的正当理由，延期交楼违约金也不应当计算至大城公司取得竣工备案表且通知严俊棱、曾艳玲收楼之日。（一）建筑工程交付使用的条件是经竣工验收合格，并没有任何法律强制性的规定必须取得竣工备案表才能交付使用。（二）合同中没有约定取得《竣工备案表》作为交房条件，也没有约定房屋交付时开发商应当向购房者们提供《竣工备案表》。大城公司不同意上诉人严俊棱、曾艳玲的上诉请求。经审理查明，严俊棱、曾艳玲、大城公司对于原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。另查明：2012年10月12日，涉案楼盘取得《永久水表安装完毕证明书》。2014年5月30日，涉案楼盘取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。大城公司于二审庭审后提交一份2014年6月21日的《工程联合验收单》，拟证明涉案楼盘的燃气在2014年6月21日已经安装到户，是由于严俊棱、曾艳玲不愿意交初装费所以导致没有通气的。本院认为:严俊棱、曾艳玲与大城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。严俊棱、曾艳玲以大城公司未将符合交房条件的房屋交付给其而要求大城公司支付逾期交楼违约金，本案争议的为交房条件的认定问题，而主要争议为供气是否为交房条件。合同第十二条“交房条件”约定“……满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，合同第十五条“房屋交付时的有关资料”也约定了需提供供气的永久使用证明材料，可见供气为合同约定的交房条件。《补充协议》第五条将合同第十二条变更为“……满足供水、供电等必要居住条件”，《补充协议》第八条将合同第十五条中原提供供气的永久使用证明材料的条款删除，大城公司据此认为供气不属于交房条件。本院认为，《补充协议》所约定的内容为大城公司预先拟定，适用于所有购房人，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，应采用合理方式提请对方注意免除其责任的条款，交房条件作为重要的合同履行条款，如按照大城公司所主张将供气不作为交房条件，应该特别予以说明，但《补充协议》并无明确免除供气作为交房条件的文字表述，大城公司更没有对此予以说明为何取消供气作为交房条件的约定，仍约定满足供水、供电“等必要居住条件”，结合合同对交房条件的约定及居民基本生活要求，本院认定供气属于交房条件。至于大城公司辩称涉案楼盘取得预售许可时，市政燃气管道工程尚未开工，因此售房款并不包括燃气部分，故供气不属于交房条件。本院认为，购房人向开发商购买房屋，开发商应将符合国家规定和合同约定的标的物交付给购房人，对于涉案楼盘的建设状况和配套设施情况均属于开发商应负责的范畴，买卖双方的权利义务应以合同约定的内容为依据。本案商品房预售合同签订的时间在市政燃气管道开工之后，交楼时间更是在市政燃气管道工程置换通气以后，大城公司完全具备履行供气义务的条件。因此，大城公司辩称售房款不包括燃气部分，故供气不属于交房条件的主张依据不足，本院不予采信。原判认定供气不是必要的交房条件不当，本院予以纠正。至于大城公司二审庭审后提交的《工程联合验收单》不属于新证据，且不足以证明其主张，本院不予采信。鉴于涉案楼盘至今尚未通气，严俊棱、曾艳玲要求大城公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求本院予以支持，逾期交楼违约金以计付至严俊棱、曾艳玲起诉之日为宜，此后期间大城公司是否需承担逾期交楼违约责任本案不作调处，当事人可另行主张。大城公司应向严俊棱、曾艳玲支付逾期交楼违约金20317元[555101元×0.01%×366天（2013年12月30日至2014年12月30日）]。严俊棱、曾艳玲的其余诉讼请求予以驳回。上诉人严俊棱、曾艳玲上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院(2015)穗从法房初字第26号民事判决第二项;二、变更广州市从化区人民法院(2015)穗从法房初字第26号民事判决第一项为：广州大城房地产开发有限公司在本判决送达之日起10日内支付违约金20317元给严俊棱、曾艳玲。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各308元，由上诉人严俊棱、曾艳玲负担各审50元，被上诉人广州大城房地产开发有限公司负担各审258元。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一六年十月八日书记员 徐毅敏 来源：