（2015）溪民一初字第00440号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-07
案件名称
张大厚与本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
本溪市溪湖区人民法院
所属地区
本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张大厚,本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）溪民一初字第00440号原告张大厚，男，1956年8月26日出生，回族，辽宁省本溪市人，系本钢维检中心退休工人，现住辽宁省本溪市溪湖区二中街。委托代理人尹慧敏，女，1956年11月5日出生，回族，辽宁省本溪市人，系本钢中兴实业有限公司铁制品厂退休职工，现住辽宁省本溪市溪湖区二中街。被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司，住所地：平山区。法定代表人申强，系该公司董事长。委托代理人李雪曼、曹璨，系该公司工作人员。原告张大厚诉被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称“本钢房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告张大厚的委托代理人尹慧敏及被告本钢房地产公司的委托代理人李雪曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张大厚诉称：2010年7月5日，我所居住的楼房被本溪市房屋安全技术鉴定中心定为危房，被告重新在溪湖区河沿明山沟C-2为危房居民建造新楼，但因新建楼房遮挡92号楼采光，新建住房就没有按照原图纸建造，整体结构改变，导致我的房屋室内没有正常的窗户，室内高度也不足。为此，我们多次找到被告协商此事，被告曾为我们调整过其他地点房屋，均未有结果，后被告通知原告没有可调换房源，可以给付现金予以补偿，但双方始终未对价格达成一致意见，现原告为维护自身合法权益，诉至贵院请求判令：1、被告给付房屋补偿款239449元及利息；2、被告按银行同期存款利率支付2013年7月至问题解决之日止的利息；3、新购房屋税款；4、被告承担本案诉讼费用。被告本钢房地产公司辩称：1、原告所购买的房屋并不是从我公司购买，双方没有签订房屋买卖协议，故被告认为原、被告双方不存在239449元的债务；2、溪湖山庄3号楼工程，我公司于2004年5月取得建筑工程竣工规划验收合格证，可以证明该工程在竣工后验收合格。其产生危楼的结果并不是由我公司造成的，同时没有事实证明我公司对原告的房屋进行了侵害，故我公司不应该承担责任。经审理查明，被告本钢房地产公司系本溪市溪湖区二中街溪湖山庄32栋楼房的开发单位，原告张大厚系该栋楼2单元7层20号房屋的所有权人。原告在该房屋居住过程中，发现楼面出现墙体开裂、下沉等现象，随后与其他住户一起将相关情况反映给被告，被告于2010年7月5日委托本溪市房屋安全技术鉴定中心对该栋楼房进行安全性鉴定，该鉴定中心经现场勘查出具了本鉴字（10012）号房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：综合子单元安全性鉴定评级结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）第8.1.1、8.1.2条款，该幢楼安全性等级应为Csu级。即在正常使用条件下，结构整体性和承载能力受到显著影响，有些墙段处于危险状态。由于墙体开裂发生在近几年内，现时观察裂缝扩展的贴纸拉开，住户反映，楼内不时产生异响，说明该处建筑物的破损状态处于持续发展阶段。对此，鉴定中心处理建议是：1、按照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）要求，危险墙段应立即采取处理措施；2、由于该处建筑物的破损状态仍处于不稳定阶段。为此建议各专业部门查清场地是否稳定或有否空洞，查清基础是否有缺陷，再做针对性处理；3、产权单位应高度重视，必要时采取腾空方式处理隐患。2016年8月25日，被告本钢房地产公司作出《关于溪湖山庄3号楼置换至溪湖C-2号楼的意见》，内容为：“我公司于2004年建成入住的溪湖山庄3#住宅楼，共计40户。根据市房产局本房[2010]38号文件及本溪市房屋安全技术鉴定报告中心的鉴定报告，该幢楼安全等级为Csu级。墙体开裂主要原因是地基沉降所致。我公司本着为政府解忧、为百姓解决实际问题，我公司自筹资金在溪湖山庄3#楼附近无偿新建C-2#楼用于安置此处居民。并于2013年7月11日为该楼居民办理置换手续，为其签订房屋腾空协议，现已办理完置换手续27户，剩余13户住户未办理房屋置换手续。2015年6月15日我公司相关人员在溪湖区立新社区的配合下，走访该楼未置换住户，13户未置换住户走访8户，现场了解住户实际情况。之后我公司在溪湖区政府参加由区委副书记主持召开的专题会议，会上溪湖区政府委托溪湖区河东街道办事处协调解决此事，我公司做出如下意见：1、面积差问题：现经过做广泛市场调查，市场均价为2400元/㎡，建议返还面积差款，总计133200元。2、装修补偿问题：溪湖山庄住宅楼为2004年建成并入住，正常装修周期年限为5年，现住户已入住12年，所以装修不予补偿。3、已办理完溪湖山庄个人产权证的住户在置换办理房屋所有权证时可不交纳费用，由我公司与产权处沟通协调，办理置换房票事宜。4、C-2#楼阁楼面积比溪湖山庄3#楼最小少13.087㎡，且层高降低一米，差异较大。对该楼顶层4户住户，可以安置在C-2#楼阁楼或置换其他存量房找差价，也可以按照市场价格货币补偿。但其他住户不能实行货币补偿。”原告张大厚作为溪湖山庄3#楼顶楼住户，发现新建C-2#顶楼整体层高变低，没有常规窗户，因此不同意置换，后经双方数次协商未能达成一致意见，原告遂诉至本院。庭审后，原告申请对被告所建新楼中其应入户的房屋按有常规窗户及正常高度的标准进行房屋价值评估。2016年6月6日，经辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司评估，原告张大厚本应置换的本溪市溪湖区明翠山庄C-2号楼7层4单元20号住宅房屋单价为2575元/㎡，按原房屋面积92.99㎡计算，房屋总价为239449元。被告本钢房地产公司对该评估意见提出异议，表示C-2号楼7层4单元20号的面积应为74.06㎡。上述事实，有原、被告的陈述笔录、《经济适用住房购房协议书》、《本溪市房屋安全鉴定报告》、《房地产估价报告》等证据在卷为证，以上证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，被告作为本溪市溪湖区二中街溪湖山庄32栋楼房的开发商即出售人，有义务保障该栋楼房在合理使用年限内的使用和居住安全，现该楼房因地基下沉被评定为危房，虽被告已采取了自筹资金新建C-2#楼，以C-2#楼内对应房屋置换危楼内房屋的补救措施，但原告在C-2#楼内的应置换房屋层高缩减一米且没有常规窗户，未达到置换标准，因此被告采取的补救措施并未达到弥补原告损失的效果，现原告要求被告赔偿经济损失，符合相关法律规定及被告《关于溪湖山庄3号楼置换至溪湖C-2号楼的意见》中对原告等阁楼住户也可以按照市场价格货币补偿的意见，本院予以支持。关于原告要求被告按照辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司作出的239449元评估价赔偿其经济补偿金的诉讼请求，因原告本应与其他危楼住户享受同等的置换条件，取得置换房屋的居住、使用价值，评估机构以置换后房屋为评估标的，按正常层高作出的评估意见，与原告实际经济损失相符，故对原告在此节诉讼请求本院予以支持。关于被告本钢房地产公司称评估报告中房屋面积与实际面积不符的抗辩意见，根据《住宅设计规范》中关于套内使用面积计算的规定（4.0.3）：“利用坡屋顶内的空间时，屋面板下面与楼板底面的净高低于1.2m的空间不应计算使用面积，净高在1.2m-2.1m的空间应按1/2计算使用面积，净高超过2.1m空间应全部计入套内使用面积；坡屋顶无结构顶层楼板，不能利用坡屋顶空间时不应计算使用面积。”据此，原告在C-2#楼内应置换房屋楼高降低一米，必然导致部分空间无法计算在使用面积内，且被告作出的《关于溪湖山庄3号楼置换至溪湖C-2号楼的意见》中对置换后房屋与原房屋存在的面积差的解决意见为建议返还面积差款，因此评估报告按原房屋面积计算房屋价值并无不妥，故对被告在此节的抗辩意见本院不予支持。关于原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，因本院支持的购房款是评估公司按照现时房地产市场价格作出的评估意见，原告并不存在购房款利息的损失，故对原告此节诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张大厚经济损失二十三万九千四百四十九元；二、驳回原告张大厚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零六十六元，由被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 石尹镜明人民陪审员 关 锁 志人民陪审员 丁 丽二〇一六年十月八日书 记 员 顾 纯 博附：本判决所适用的法律、法规《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”