（2016）京01民终5852号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-17
案件名称
吴铁海上诉张德林租赁合同纠纷一案
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴铁海,张德林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5852号上诉人（原审被告）吴铁海，男，1966年4月24日出生。被上诉人（原审原告）张德林，男，1967年1月16日出生。委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。上诉人吴铁海因与被上诉人张德林租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴铁海上诉请求：1.撤销一审判决第一项，认定吴铁海与张德林签订的合同有效；2.上诉费由张德林承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误；2.一审判决第一项与第二项、第三项没有因果关系。张德林同意一审法院判决，请求二审法院予以维持。张德林向一审法院起诉请求：1、确认吴铁海与张德林所签订租赁合同无效；2、吴铁海腾退涉案场地及房屋；3、吴铁海支付2013年至实际腾退之日的占有使用费（按每月6400元计算）；4、诉讼费由吴铁海负担。后张德林在一审法院审理过程中，变更诉讼请求为：1、要求确认吴铁海与张德林于2004年12月25日签订的《房屋租赁合同无效》；2、吴铁海腾退涉案场地及房屋；3、吴铁海支付2013年至实际腾退之日的占有使用费（按每月6400元计算）；4、诉讼费由吴铁海负担。一审法院认定事实：2004年12月25日，吴铁海、张德林双方签订《房屋租赁合同》约定，张德林将位于北京市昌平区百善镇孟祖村北公路南开发区小院一处（院内北侧建设有砖木结构中式北房七间（建筑面积149.9平方米）、东房三间（建筑面积115.8平方米）、东耳房一间（建筑面积9平方米）、厕所一个、南围墙东西32米、东围墙96米）出租给吴铁海使用，双方约定租赁期限为18年，从2005年1月1日至2022年12月31日，租金为每年38000元，按年交付。双方在合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，吴铁海向张德林交纳了当年租金，张德林将涉案场地交付吴铁海使用，吴铁海将涉案场地用于建筑器材的仓储。2005年2月28日，吴铁海、张德林双方签订《补充协议书》约定，由于经营需要，双方协商将位于小院内东房三间即东耳房一间、厕所一个拆除，沿南墙建设房屋五间（建筑面积139.75平方米），在院西南角新建厕所一个、将北屋根据承租方需要进行改造。2012年期间，涉案场地部分房屋因当地政府扩建绿化带被征占，根据法院依职权向北京市昌平区百善镇人民政府调取的《补偿资金价格统计表》记载，张德林获得各项补偿共计239528.6元。其中，方砖路面、简易工棚、铁艺围栏的权属双方无异议，针对围墙的权属、房屋面积双方存在争议。《补偿资金价格统计表中》对各项地上物补偿金数额进行了明确记载，其中腾退奖励资金为126200元。涉案场地被征占后，由于补偿款分配、场地租金调整等相关事项双方产生争议，吴铁海未继续向张德林交纳2014年之后的租金。在本案审理过程中，张德林否认《补充协议书》中落款处为其本人签名，申请对《补充协议书》中的“张德林”的笔迹进行司法鉴定，经摇号，法院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对张德林的申请进行了司法鉴定，鉴定结论为：检材上的“张德林”签名字迹与样本上的“张德林”签名字迹是同一人所写。另查，涉案场地系张德林2002年11月10日与北京市昌平区百善镇孟祖村民委员会（以下简称：孟祖村委会）签订租赁合同，通过租赁方式取得使用权，租赁期限为30年。张德林取得使用权后在涉案场地上建设了部分房屋用于自用和出租。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张德林、吴铁海签订《房屋租赁合同》所涉及的房屋在签署时没有规划审批手续，在本案辩论终结前仍未取得规划审批手续，故张德林、吴铁海签订的《房屋租赁合同》违反了法律的效力性的禁止性规定，应属无效。租赁合同虽被认定为无效，但因吴铁海仍占用使用涉案房屋用于仓储，故对于占用使用涉案房屋期间，吴铁海仍应当向张德林支付占用使用费，关于具体费用，因2013年以后，涉案场地部分房屋及土地被征占，致使吴铁海实际使用涉案场地面积减少，故对于2014年之后涉案场地的占有使用费，法院参考双方所约定的租金数额，租赁面积，扣除被征占面积的比例酌情予以确定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案张德林、吴铁海所签订的《房屋租赁合同》被认定无效后，张德林作为出租人可以要求吴铁海返还涉案场地及地上物。针对吴铁海在承租期间在涉案场地新建房屋的处理问题，因根据双方签订的《补充协议书》，吴铁海拆除了张德林原在涉案场地内建设的部分房屋，新建房屋的建筑面积与原房屋建筑面积接近，在《补充协议书》未对新旧房屋处理进行明确约定的情况下，法院认定新旧房屋发生了折抵，吴铁海应将其在涉案场地新建的房屋返还给张德林。关于涉案场地在吴铁海承租期间被征占，涉案场地补偿费用的分配问题，因吴铁海针对该问题并未提出反诉，法院不宜在本案中一并处理，吴铁海可与张德林协商解决或另行主张权利。故判决：一、张德林与吴铁海于二〇〇四年十二月二十五日签订的《房屋租赁合同》无效；二、吴铁海于本判决生效后三十日内腾退位于北京市昌平区百善镇孟祖村路南涉案小院予张德林；三、吴铁海给付张德林场地占有使用费（以每年三万元为基数，从二〇一三年一月计算至实际腾退之月。不足一月的，在当月十五日前不计费，在当月十五日后按整月计算）；四、驳回张德林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，张德林与吴铁海签订的房屋租赁合同所涉房屋没有规划审批手续，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应为无效。鉴于吴铁海将所涉房屋实际占有使用，故应向张德林支付相应占有使用费。且合同无效后，吴铁海应将使用的场地及地上物无条件返还给张德林。双方如有其它纠纷，应协商解决或另行主张。综上所述，吴铁海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴铁海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 范 磊代理审判员 朱文君二〇一六年十月八日书 记 员 叶康喜 微信公众号“”