（2016）浙10民终1438号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-25
案件名称
薛从文与台州坤茂置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛从文,台州坤茂置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙10民终1438号上诉人（原审原告）：薛从文，男，1989年1月9日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人：李钰平，北京盈科（福州）律师事务所律师。委托代理人：张桂春，北京盈科（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：台州坤茂置业有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区前所街道前所村客渡路8号。法定代表人：朱建夫，该公司董事长。委托代理人：郎元根，浙江圣文律师事务所律师。委托代理人：吕钟怿，浙江圣文律师事务所律师。上诉人余杰因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理认定，2015年4月23日，台州坤茂置业有限公司与薛从文签订两份商品房买卖合同，约定台州坤茂置业有限公司将台州市椒江区前所街道前所村立改套商住（原前所停车场）的蓝湾华庭23幢2-1501室及23幢2-1601室房屋分别以1040420元、1048266元的价格出售给薛从文。同日，台州坤茂置业有限公司出具给薛从文收据2份，载明收款金额分别为1040420元及1048266元并在两份收据上加盖了台州坤茂置业有限公司合同专用章。薛从文认为上述购房款实际由借款转化而成，并持有借条1份，借款人名为“余美肚”，出借人名为“余明”，借款金额为3200000元。台州坤茂置业有限公司原法定代表人名为“余美肚”。原审法院审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。虽然原告持有被告出具的收据，但被告否认原告付款的事实，原告也主张购房款未直接支付，而由借款转化而成，并出具借条予以证明，但原告出具借条的借款金额达3200000元，其金额较大且缺乏其他证据予以佐证，借条的出借人余明及借款人余美肚也未对借款的相关事实作出说明，无法在本案中确认借款的真实性。而且，该借条上并未加盖被告的印章，即使借款事实存在，也无法确认借条中的债务为余美肚个人债务还是被告的债务。此外，在借款折抵购房款的情况下，原告仍持有借条不合情理。综合上述因素，原告薛从文未能证明其已向被告台州坤茂置业有限公司支付了购房款的事实，其要求被告开具商品房销售不动产统一发票及办理商品房预告登记手续的请求缺乏依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告薛从文的诉讼请求。案件受理费40元（减半收取，原告已预缴），由原告薛从文负担。宣判后，薛从文不服，向本院提起上诉称：本案应认定为以房抵债。双方签订的商品房买卖合同及被上诉人出具的收据合法有效，被上诉人对以余明的债权折抵应支付购房款的事宜是明知且认可的。一、被上诉人的原法定代表人余美肚与上诉人系老乡关系，余美肚以缺乏资金为由向薛从文家族借款。薛从文家族筹款后分别于2013年2月13日、16日向余美肚指定的账户各汇付1000000元，约定利息按月利率2.5%计算，后余美肚未支付利息。2015年2月14日，经结算本息共计3200000元，余美肚向薛从文家族的代表余明出具借条。后余美肚告知薛从文家族投资失败，不能再继续计算利息，只能用公司房产折抵债务。为挽回损失，薛从文家族只能同意。余明以儿子薛从文及侄儿余杰的名义与被上诉人签订三份商品房买卖合同，约定余杰购买被上诉人开发的蓝湾华庭小区23幢3-1601室商品房，价款1048266元，薛从文购买蓝湾华庭小区23幢2-1501室、2-1601室商品房，价款分别为1040420元、1048266元。三套房屋总购房款3136952元。合同约定上诉人应在2015年4月23日前一次性付清全部购房款。在上诉人未直接支付购房款的情况下，被上诉人于签约当日出具了盖有公司合同专用章及财务人员签字的收据，故应认定被上诉人对以余明的债权折抵购房款的事宜是明知且认可的。值得一提的是，签订合同时余美肚持有公司股权高达98.5%。二、按一般交易习惯，购房人未付款前，房地产公司不可能出具收据。若购房人未带足购房款，则房地产公司也是先收取部分定金，按收取定金金额出具收据并在合同中与购房人约定余款付款期限。合同约定的付款方式为一次性付款，付款时间为2015年4月23日前。假设实际情况非上诉人所述，则被上诉人不可能出具收据。若上诉人未带足资金，则不可能未在合同中约定收款账户，且付款时间不可能约定为2015年4月23日前。从签订合同至今长达近一年时间，被上诉人从未提出未支付购房款问题，也从未催要。若购房款未支付，被上诉人不可能不以书面方式催讨。三、至于上诉人手中仍持有借条，系签订合同时被上诉人因资金链断裂无法开具销售不动产统一发票发票，无法办理预告登记手续，经协商由上诉人继续持有。四、即便余明出庭说明借款情况，被上诉人也完全可以未得到余美肚的印证予以否认。2015年10月15日，被上诉人的法定代理人变更为朱建夫，余美肚从持有98.5%股权变更为仅持有0.5%，上诉人已与其有直接利益冲突，显然无法让其出庭说明。在面对余美肚任职法定代表人期间签署的合同及出具的盖有公司合同专用章和有财务人员签字的收据的情况下，被上诉人简单地以未收到购房款及无法联系余美肚为由推卸责任，对上诉人不公平。综上，一审在证据采信方面违背民事诉讼证据高度盖然性原则，认定的事实存在错误，请求撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。台州坤茂置业有限公司答辩称：一、上诉人在一审庭审时承认未向被上诉人支付购房款。二、双方之间并无债务往来，不存在以房抵债的事实。假如上诉人所述，购房款系借款抵偿而来，为何借条仍由上诉人或余明持有，这不符合常理。正常情况下，如以借款抵偿购房款，合同签订后应归还借条。三、余明、余美肚、上诉人、被上诉人四人之间并无债权债务转让关系，上诉人所述以房抵债事实并不存在。上诉人一审庭审时提供的借条表明余美肚向余明借款3200000元，而二审时称由余明胞妹余琼向余珠琴账户汇付2000000元。上诉人称上述款项由余琼、上诉人、余明父亲凑钱借给余珠琴，假设该款后来以房抵债，为何不把一套房屋抵给余琼，而只抵给上诉人和余杰，这不符合常理。被上诉人不认可借条的真实性，借条上面有涂改现象，借款人也不是被上诉人，上诉人不能证明款项用于公司生产经营。借条未指定收款人为余珠琴，故上诉人无权请求开具销售不动产统一发票发票及办理商品房预告登记手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提供建设银行流水清单一份，用以证明余明的胞妹余琼分别于2013年2月13日、2月16日两次向余美肚指定的余珠琴的银行账号各汇付1000000元，共计2000000元。被上诉人对此发表如下意见：对该证据的真实性无异议，但与本案无关，款项并未汇入公司账户，且不是上诉人一审时陈述的由余明直接汇出，与借条载明金额也不符。鉴于讼争双方对上述证据的真实性无异议，故本院依法予以确认，至于该证据的关联性和合法性问题，本院将结合其他证据加以分析和认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，双方也均认可合同有效，故依法予以确认。上诉人虽然持有被上诉人出具的收据，但述称购房款未直接支付，由借款转化而成，并为此提供余美肚出具的借条一张加以证明。被上诉人对此予以否认，认为双方之间并无债务往来，不存在以房抵债的事实，购房款尚未支付。对此，本院认为，余美肚与上诉人等系老乡，存在一定利害关系。借条涉及借款金额达3200000元，金额较大且缺乏其他证据予以佐证，出借人余明及借款人余美肚未曾到庭对与借款相关的事实作出说明。上诉人二审时提供的建设银行流水清单一份虽能证明余琼分别于2013年2月13日、2月16日两次向余珠琴各汇付1000000元。但余琼是否是余明的妹妹、余珠琴是否根据余美肚的指示接收上述款项等事实均无证据证明。两次汇款共计2000000元，与借条载明金额也不符，且借条的出具时间2015年2月14日由2010年2月14日涂改而来。综合上述分析，本院无法确定借条所涉借款的真实性。退一步说，即使上述借款是真实的，借条未加盖被上诉人的公章，本案也无证据证明余美肚已将上述款项交给公司或用于公司的生产经营，故无法确认借条所涉债务为余美肚的个人债务还是公司债务。另外，若上诉人所述是实，在上诉人已与被上诉人签订商品房买卖合同、借款已折抵购房款、被上诉人已出具收条的情况下，上诉人方仍持有借条，不符合常理。讼争双方已签订商品房买卖合同，上诉人要求被上诉人开具商品房销售不动产统一发票及办理商品房预告登记手续，但在其未提供充分有效的证据证明已支付购房款的情况下，被上诉人根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定主张先履行抗辩权，要求上诉人先付清购房款，于法有据，本院予以支持。综上，上诉人余杰的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人薛从文负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 汤坚强代理审判员 杨晓晓二〇一六年十月八日代书 记员 严 凌 微信公众号“”