（2016）苏0206民初3969号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-02
案件名称
无锡六龙城商业管理有限公司与朱成博房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡六龙城商业管理有限公司,朱成博
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初3969号原告：无锡六龙城商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇人民南路40号，法定代表人：丁立，该公司总经理。委托代理人：杨冰清，江苏伟嘉律师事务所律师。委托代理人：文强，江苏伟嘉律师事务所实习律师。被告：朱成博。委托代理人：陈萍萍，系朱成博配偶。原告无锡六龙城商业管理有限公司（以下简称六龙城公司）与被告朱成博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告六龙城公司的委托代理人杨冰清、文强，被告朱成博及其委托代理人陈萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六龙城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》于2016年6月30日解除；2、判令被告支付租金126592元及违约金（以126592元为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止，按照每日3‰计算）；3、判令被告支付商业管理费70057元及违约金（以70057元为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止，按照每日3‰计算）；支付物业管理费44816元及违约金（以44816元为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止，按照每日3‰计算）4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月26日，原被告签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，约定被告承租原告位于洛社哥伦布广场1241-1247号商铺，租赁期限为3年8个月，自2014年5月1日起至2017月12月31日止，租金9632元/月，商业管理费6421元/月，物业管理费3393元/月，被告享有10个月的租金和商业服务费优惠期，但若合同由被告原因提前终止或解除，被告需在合同终止或者解除后3日内向原告补交前述优惠期内的费用。合同签订后被告交付了租金、商业服务费、物业费、保证金共计89215元，后被告以“V-MAN”为商号在该承租区域经营男装。自2014年1月26日起，被告开始拖欠各项费用，2016年6月被告违反合同约定擅自逃铺，截止到2016年6月30日原告发函解除合同，被告拖欠原告各项费用共计241465元。原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。被告朱成博辩称：同意原告解除合同的诉讼请求，且被告已经于2016年6月中旬迁出。因为签订格式合同时就显失公平，被告虽持有异议，但为了租铺经营只能签字。商业管理费和物业管理费无明确的界限，两项费用有重合。2015年年初起，被告就发现经营情况差，曾向原告提出退铺，但原告承诺物业费只需象征性交付。原告方的招商做得不好，招租时许诺的很多大品牌都没有来，故被告不同意支付商业管理费。且原告口头承诺租金可以减免。原告管理层经常变动，且管理不善，导致被告加盟的品牌要求被告承担赔偿责任。另被告交费后，原告从未开具正规票据，只有收据。至2015年年底被告无法继续经营，但原告希望被告继续租铺到冬装结束。2016年4、5月份，广场内有经营户因为拖欠费用而被盗，有工作人员即提醒被告注意。综上，被告不同意支付商铺管理费，租金也应适当减免，物业管理费被告已经缴纳；违约金的主张不合理，被告不同意承担。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下：2014年1月26日，甲方六龙城公司与乙方朱成博签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于洛社镇新兴西路3号的六龙商业中心广场内编号为1241-1247号的单元出租给乙方。乙方经营男装。租赁期限为3年8个月，自2014年5月1日至2017年12月31日止（其中租赁优惠期自2014年5月1日至2015年2月28日止）。装修期自2014年3月1日至2014年4月30日止。租金费用计算：租金优惠期内免租金；2015年月租金8600元，2016年至2017年月租金9632元。乙方首期交付日为2014年1月21日，交纳2015年3月1日至2015年4月30日的租金，其他租金以一个季度为一个交付期，乙方在每季开始前提前15日交清。在合同签署之日，乙方向甲方交纳履约保证金14333元；若乙方未完全履行合同项下的义务，甲方有权就乙方未付费用从履约保证金中扣除。当乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项十五天或以上的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照合同约定支付违约金，以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。同日，双方另签订《商铺管理合同》，履行期限自2014年5月1日至2017年12月31日止（其中优惠期自2014年5月1日至2015年2月28日止）。商业管理费计算：优惠期内免收商业管理费，2015年月商业管理费5733元，2016年至2017年月商业管理费6421元。乙方首期交付日为2015年3月1日，交纳2015年3月1日至2015年4月30日的管理费，其他以一个季度为一个交付期，乙方在每季开始前提前15日交清。物业管理费计算：优惠期内乙方仍需缴纳物业管理费，每月3393元。乙方首期交付日为2014年5月1日，交纳2014年5月1日至2014年6月30日的管理费，租金以一个季度为一个交付期，乙方在每季开始前提前15日交清。若乙方拖欠商业管理费、物业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的3‰支付违约金。当乙方拖欠租金、商业管理费、物业管理费、能耗费等其他各项应付费用其中任何一项或几项十五天或以上的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照合同约定支付违约金，以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。另查明：2014年1月26日，朱成博交纳履约保证金14333元；交纳2015年3月1日至4月30日的租金17200元；交纳2015年3月1日至4月30日的商业管理费11466元。2014年3月17日，朱成博交纳2014年3月17日至6月30日的物业费9600元，之后又缴纳物业费至2015年1月的物业费36616元。再查明：2015年7月、2015年12月、2016年1月、2016年5月，六龙城公司在朱成博承租商铺张贴告知函，催缴拖欠的租金、商业管理费及物业管理费，否则将解除合同。2016年6月25日，六龙城公司在朱成博承租商铺张贴合同解除函，告知将在2016年6月30日起解除租赁合同关系。但朱成博陈述其未自行经营该商铺，商铺被其转租，故其不知道张贴内容，且实际经营人也已经在2016年6月中旬搬出。以上事实，由六龙城公司提交的商铺租赁合同、商铺管理合同、告知函、照片，朱成博提供的照片、收据、及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：六龙城公司与朱成博之间的商铺租赁合同及商铺管理合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。朱成博辩称合同显失公平、六龙城公司未按约履行招商等义务，及六龙城公司承诺减免费用等内容，但均未能提交相应的证据，故本院不予采信。六龙城公司已经按约履行合同义务，朱成博也应当全面履行其合同义务。六龙城公司主张《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》于2016年6月30日解除，因朱成博拖欠租金、商业管理费和物业管理费等费用超过十五天以上，故六龙城公司有权解除合同，六龙城公司未提交证据证明已经将解除通知送达到朱成博，但现朱成博抗辩亦同意合同已于2016年6月30日解除，故本院予以准许。对于朱成博租期内应交租金，扣除双方约定的装修期和优惠期，自2015年3月1日起至2016年6月底，应交金额为143792元；应交商业管理费，扣除双方约定的装修期和优惠期，自2015年3月1日起至2016年6月底，应交金额为95856元；应交物业管理费，自2014年5月1日起至2016年6月30日，应交金额为88218元。上述合计327866元，扣除朱成博已经支付的租金17200元、商业服务费11466元及保证金14333元（计入应交商业服务费）、物业费46216元，还应支付238651元。六龙城公司另主张各项欠款自2016年6月30日起按照每日3‰计算的违约金，朱成博抗辩不合理，对此本院认为，违约金约定过高，本院酌情予以调整为银行同期贷款基准利率的4倍。上述款项，朱成博应于本判决生效后支付六龙城公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原被告之间的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》自2016年6月30日起解除。二、朱成博应于本判决生效后支付六龙城公司租金126592元及违约金（以126592元为基数，自2016年6月30日起至判决给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算）。三、朱成博应于本判决生效后支付六龙城公司商业管理费70057元及违约金（以70057元为基数，自2016年6月30日起至判决给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算）；朱成博应于本判决生效后支付六龙城公司物业管理费42002元及违约金（以42002元为基数，自2016年6月30日起至判决给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算）。四、驳回六龙城公司其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4922元，减半收取计2461元，由六龙城公司负担28.68元，由朱成博负担2432.32元（该款已由六龙城公司预交，朱成博应负担部分在判决主债务履行之日前一并向六龙城公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 王臻二〇一六年十月八日书记员 吴佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 微信公众号“”