（2016）粤20民终1376号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-06-29
案件名称
中山市窈窕房地产发展有限公司、钟国初商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市窈窕房地产发展有限公司,钟国初
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1376号上诉人（原审被告）：中山市窈窕房地产发展有限公司。住所地广东省中山市。法定代表人：郑敏梨，该公司总经理。委托诉讼代理人:孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟国初，男，1957年12月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司（以下简称窈窕公司）因与被上诉人钟国初商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人窈窕公司上诉请求：撤销一审判决，驳回钟国初的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，窈窕公司并无为钟国初无条件办理土地使用权年限延期10年的义务。一审法院采信对钟国初有利的证据，忽视其他不利于钟国初的证据，并由此推测窈窕公司以延长土地使用权年限为条件引诱购房者的事实不能成立。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》已明确约定使用权年限至2038年9月8日止。同时窈窕公司已在售楼部公示土地使用权证等证件，钟国初应当清楚知晓涉案房地产的土地使用权年限。此外，涉案合同为双方当事人在公平、自愿的条件下所签订，不存在欺诈行为，双方的权利义务的内容应以合同约定为准。2.涉案房地产为商业用途，销售均价为5500元/平方米，该价格较低，已综合考虑了土地使用权年限较短的不利因素。3.窈窕公司向部分业主出具的《同意书》进一步证明了业主在签订涉案合同时已知晓涉案房地产的土地使用权年限，所以才向窈窕公司提出协助办理延长10年土地使用年限的要求。二、窈窕公司未向钟国初出具《同意书》。因此窈窕公司对钟国初不存在为其办理土地使用权延长手续的义务。三、退一步而言，钟国初目前未能实现涉案商铺土地使用权年限的延长，并无实际损失，双方也未就此约定违约责任。一审法院认定窈窕公司需按购房款的3%的标准向购房者支付赔偿金没有事实和法律依据。四、一审判决的违约责任不明确，易产生新的争议，应予以纠正。综上，一审判决认定事实不清，责任不明，法律适用不正确，应予以改判。同时，由于在延长土地使用权年限的事宜上，窈窕公司并不存在违约或过错，在钟国初无证据证明其损失的情况下，其诉讼请求不应被支持。被上诉人钟国初辩称，一、窈窕公司违反销售商品房时关于涉案商铺土地使用权年限延长10年的承诺。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据窈窕公司员工吴以宁向公安机关所作的陈述可知，购房者取得房产证上载明的土地使用权年限与窈窕公司向购房者承诺的土地使用权年限并不相符。根据业主与ＸＸ春的通话录音可知，窈窕公司曾承诺在业主领受房产证前可以延长土地使用权年限10年。二、涉案商铺均带装修，根据涉案商铺的售价可知，窈窕公司并未就涉案商铺土地使用权年限较短的事实对购房者进行补偿。现涉案商铺因土地使用权年限未能再延长10年，其市场价值贬损，购房人的损失显而易见。一审法院据此认定窈窕公司须按购房款3%向购房人支付赔偿金，合法有据。三、窈窕公司虽然主张涉案商铺不能办理土地使用权年限的延长手续，但其未提供证据佐证。四、本案并非个案，窈窕公司向其他购房者销售的商铺亦存在与本案相同的情况。钟国初向一审法院起诉请求：窈窕公司赔偿钟国初损失5万元。一审法院认定事实：2011年5月6日，钟国初与窈窕公司签订《中山市商品房买卖合同》1份，主要约定，由钟国初向窈窕公司购买其开发的火炬开发区中山港大道99号金盛广场1号商业楼525房，建筑面积38.12平方米，售价为207754元，土地使用年限至2038年9月8日止。合同签订后，钟国初已经将上述购房款支付给窈窕公司。2014年12月10日，中山市国土资源局为该房地产办理了房地产权证书、土地使用权证书，证书记载，上述房地产土地使用面积为5.64平方米，房屋建筑面积为37.37平方米，土地使用年限至2038年9月8日止。2014年11月17日，钟国初等购房者因土地使用年限问题与窈窕公司发生纠纷，中山市公安局西区分局西苑派出所介入接警处理，公安人员对窈窕公司的员工吴以宁作询问笔录时，吴以宁向公安机关陈述称：“业主因为房产证上登记的年限与我们之前的承诺不一样，这是因为政策的原因导致延长停办。我公司提出相关的补偿办法，但业主不同意，然后双方就争论起来了。”2015年5月，窈窕公司向小区部分购房业主出具同意书，承诺：“在现在政策允许的情况下，经相关政府主管部门同意后，我司可代为将上述房地产的土地使用权年限延长10年，延长该房产的土地使用权年限所产生的费用由我司承担。”现钟国初认为，窈窕公司违反约定，拒不协助办理土地使用年限延长手续，致其损失，故此向一审法院起诉，提出前述诉求。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。窈窕公司与钟国初签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方本应按法律法规和合同约定履行各自的义务。钟国初主张，窈窕公司在销售房产时曾承诺为其办理延长土地使用权年限10年，有窈窕公司员工在公安机关的陈述以及窈窕公司对业主出具的《同意书》等证据予以佐证，上述证据均显示，窈窕公司对购房者承诺过要办理延长土地使用年限；根据窈窕公司提供的土地使用权证显示，案涉地块的使用年限至2038年止，使用年限相对较短，购房者提出延长土地使用年限的要求本属常理，窈窕公司在销售房产时，以此为条件引诱购房者与之签约亦属常理，故此，对钟国初的上述陈述，一审法院予以采信。一审法院认定，窈窕公司在与钟国初签订履行合同的过程中，曾承诺要为钟国初办理延长土地使用权年限10年的手续。债务应当履行，窈窕公司应当履行其承诺，协助为钟国初办理延长土地使用权年限10年的手续。窈窕公司现明确表示，不能为钟国初办理延长土地使用年限的手续，明示将违反约定，应当承担相应的违约责任。钟国初请求判令窈窕公司赔偿损失，理据充分，一审法院予以支持。关于赔偿数额的问题。一审法院认为，窈窕公司承诺为钟国初办理土地使用年限的期限为10年，窈窕公司未履行上述义务，给钟国初造成的损失，应当结合案涉房地产周边的土地、房产使用权的市场价值、办理延长手续所需缴纳的费用、延长土地使用权年限的长短等因素综合考量。因案件审理过程中，双方均未申请对案涉房产之土地价值进行评估，故此关于案涉土地延长土地使用年限10年所需费用无法精确计量，一审法院综合考虑上述因素之后认为，将窈窕公司应当赔偿给钟国初的损失酌定为案涉房地产总价款之3%为适宜。综上，案涉房地产的总价款为207754元，据此计算，窈窕公司应当向钟国初支付赔偿金为6232.62元（207754元×3%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、窈窕公司于一审判决生效之日起七日内向钟国初赔偿损失6232.62元；二、驳回钟国初其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元（钟国初已预交），由钟国初负担460元，窈窕公司负担65元（窈窕公司于一审判决生效之日起七日内径行支付给钟国初）。二审期间窈窕公司、钟国初均未向本院提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年11月17日，徐晓春等十几名业主因土地使用年限与窈窕公司发生纠纷。窈窕公司的总经理助理吴以宁向公安报警。吴以宁向公安机关陈述：“今天上午10时许，有十多名购买金盛广场的业主接到我们公司电话来收房产证，到了我公司临时办公场所。然后业主因房产证上登记的年限与我们之前的承诺不一样，这是因为政策的原因导致延长停办。我公司提出相关的补偿办法，但是业主不同意，然后双方就争论起来。……”对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是窈窕公司在其公司出售的涉案金盛广场土地使用权年限未有延长的情况下是否应向钟国初承担违约赔偿责任。窈窕公司与钟国初签订的中山市商品房买卖合同虽然对土地使用权年限进行了书面约定，然而当事人达成的协议不仅只有书面形式，亦有口头形式。窈窕公司虽没有向钟国初出具延长土地使用权年限的书面承诺书，但是一方面窈窕公司已向部分业主出具了书面承诺，而窈窕公司向钟国初出售的金盛广场商铺与取得窈窕公司出具书面承诺的其他业主购买的商铺属同一土地，另从窈窕公司的员工吴以宁在公安机关的陈述可知，窈窕公司存在向业主口头承诺延长土地使用权的形式，且延长土地使用权年限亦是在业主取得房产证之前。另一方面，窈窕公司出售的金盛广场土地使用权年限相对较短，不排除窈窕公司为达到销售目的而向购房业主口头承诺可延长土地使用年限的行为。因此，依民事诉讼认定事实的高度盖然性证明标准，本院认定窈窕公司有向购买金盛广场的业主包括钟国初承诺延长金盛广场土地使用权年限的行为。窈窕公司上诉主张延长土地使用权年限的条件未成就，本院对此认为，窈窕公司没有举证证明其公司在向业主作出延长土地使用权年限承诺时，在其公司与业主签订的中山市商品房买卖合同中已明确约定土地使用权年限的情形下，其公司为业主延长土地使用权年限的情形确实符合当时相关政府主管部门的政策，即在窈窕公司没有充分举证证明其公司出售给业主的金盛广场存在延长土地使用权年限可能性的情况下，窈窕公司作出的承诺所附的条件根本不成立，窈窕公司为业主延长土地使用权年限的承诺应为无条件。窈窕公司擅自承诺为业主延长土地使用权年限且未履行承诺义务构成违约，应向业主承担违约责任。根据当事人金盛广场业主的诉请及诉因判断，业主是在窈窕公司未履行延长土地使用权年限的情况下，而就此要求窈窕公司承担未延长10年土地使用权年限的整体违约责任。一审法院综合考虑案涉房地产周边土地、房产使用权的市场价值、办理延长手续所需缴纳的费用等相关因素后，酌情判令窈窕公司向业主承担所购房地产价款的3%并无明显不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人窈窕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司已预交1050元），由上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 陈爱玲代理审判员 马燕清二〇一六年十月八日书 记 员 龙战江 来源：