（2016）浙0111民初6349号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-12
案件名称
王坚江、包贤青与何海华、章佳丽等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王坚江,包贤青,何海华,章佳丽,杭州富阳大凯房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0111民初6349号原告：王坚江，男，1972年3月19日出生，汉族，户籍所在地：上虞市小越镇冯柯山村柯山中路***号，现住杭州市富阳区富春街道富源弄**号*楼。原告：包贤青，女，1972年5月29日出生，汉族，住杭州市富阳区富春街道富源弄**号*楼。委托代理人：包贤良（系原告包贤青哥哥），男，1967年6月28日出生，汉族，住杭州市富阳区富春街道秋丰村湖南山**号。被告：何海华，男，1981年2月7日出生，汉族，住杭州市富阳区灵桥镇董家桥村*号。被告：章佳丽，女，1984年12月7日出生，汉族，住杭州市富阳区灵桥镇董家桥村*号。被告：杭州富阳大凯房产经纪有限公司，住所地：杭州市富阳区银湖街道富闲路9号银湖创新中心7号4层465室。法定代表人：骆明霞，总经理。委托代理人：裘晓，浙江乾道律师事务所律师。原告王坚江、包贤青诉被告何海华、章佳丽、富阳市大凯房地产经纪有限公司（以下简称大凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月29日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员傅红盛适用简易程序，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告王坚江，原告包贤青的委托代理人包贤良，被告大凯公司的委托代理人裘晓到庭参加诉讼，被告何海华、章佳丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提起诉讼要求：1、三被告赔偿两原告经济损失9845元[定金自2015年5月31日至2016年7月16日被占用期间的损失4050元（50000元×0.006×13.5个月）；房款被占用期间的损失2295元（717000元×0.006×16天/30天）；精神伤害费1500元；误工费2000元]并当面向原告赔礼道歉；2、本案诉讼费由三被告承担。审理中，两原告增加要求三被告支付赔偿款10000元的诉讼请求。事实与理由：2015年5月31日，两原告通过被告大凯公司居间介绍与被告何海华、章佳丽就位于杭州市富阳区富春街道江滨西大道88-25号606、706室房屋（以下简称涉案房屋）达成买卖协议，三方签订《房地产买卖居间合同》一份，就涉案房屋的基本情况、价款、委托事项、居间服务范围、各方的权利义务、佣金收取、违约责任、争议解决方式等事项作出了明确的约定。签约当日，两原告即向被告大凯公司交纳了购房定金50000元。后为尽早履约，两原告再三催促三被告收取第一期购房款，但在两原告不明事由的情况下，三被告以种种理由进行拖延，原告按照被告大凯公司的居间安排，积极筹措资金，第一期购房款等履约行为长达一个半月有余，至2015年7月2日，两原告向被告大凯公司交付了票面金额为717000元的银行本票。此后，鉴于按揭贷款手续迟迟未能办理，三被告才告知两原告涉案房屋已被法院查封。无奈，在履约不能的情况下，前述合同只能予以解除。2015年7月17日，被告大凯公司将上述717000元购房款返还给两原告。两原告认为，两原告与三被告之间签订的合同合法有效，各被告均负有诚信履约的合同义务。被告大凯公司于2015年6月1日向有关部门查询了涉案房屋被法院查封，被告何海华于2015年6月4日收到法院传票得知房屋被法院查封，被告大凯公司在涉案房屋买卖交易过错中，作为中介公司，既未依约查询房屋已被查封等信息及时告知原告，更在知晓房屋已被查封交易无法完成的情况下，联合出卖方恶意隐瞒原告并继续引导交易，现三被告恶意串通等行为已构成违约，依法应当承担违约责任并赔偿给原告造成的经济损失，也给原告造成了极大的精神伤害，应当面赔礼道歉。审理中，原告补充陈述称，三被告的行为已构成欺诈，两原告有权要求增加赔偿所受到的损失，增加赔偿的金额为购买商品的价款或提供服务费用的三倍。被告何海华、章佳丽未作答辩。被告大凯公司答辩称，双方之间的纠纷已开庭审理，认定两原告与三被告签订的房地产买卖居间合同未生效，根据未生效的结果，即使双方有损失，也应自行承担，且大凯公司在该事件当中并不存在恶意隐瞒和欺诈的行为，一审和二审都进行了认定。对原告的诉讼请求，其中精神损害费和误工费没有法律依据；对定金占用期间的损失有异议，大凯公司于2016年1月14日将定金打入法院账号，即使要承担利息损失，也应按银行同期贷款利率计算，而不应按原告主张的0.006计算；对房款占用期间的损失，同样即使要计算也应按银行同期贷款利率来计算；对两原告增加的诉讼请求，根据消费者权益保护法的规定，不应得到支持。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，要求驳回两原告对被告大凯公司的全部诉讼请求。对两原告提交的证据材料，被告何海华、章佳丽未到庭质证，本院视为其放弃相应的诉讼权利；对被告大凯公司质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对两原告提交的（2015）杭富民初字第2176号民事判决书、（2016）浙01民终1322号民事判决书、通话录音记录、法院送达回证，被告大凯公司质证认为，判决书及送达回证的真实性、合法性、关联性无异议；通话记录系发生在原告包贤青与被告何海华之间，其真实性被告大凯公司不予评判，由法院认定；对该组证据两原告所要证明的目的提出异议，被告大凯公司不存在恶意隐瞒的事实。本院对其真实性予以确认，对其证明目的，将在下文中予以阐述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告何海华、章佳丽系夫妻，共同拥有涉案房屋。2、2015年5月31日，王坚江、包贤青、何海华、章佳丽、大凯公司签订《房地产买卖居间合同》，载明：……何海华将涉案房屋[产权证号为富移字第024972号、土地证号为富国用（2004）第915**号]出售给王坚江、包贤青，房屋为毛坯房，建筑面积187.56平方米，房屋成交价1527000元；何海华、章佳丽委托大凯公司向其报告订立《房屋转让合同》的机会，并代办委托事项①产权转移②房款拨付③房屋交付等相关事宜；大凯公司提供的居间服务范围对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；提供银行抵押贷款等咨询服务；对王坚江、包贤青、何海华办理产权登记手续、期限等事项提供咨询服务；促成买卖双方签订《房屋转让合同》；协助买卖双方办理产权转移登记等相关手续；买卖双方权利义务卖方保证该房屋交接时，没有产权纠纷、财务纠纷以及其他原因造成的产权瑕疵，保证已清除该房屋由卖方设定的抵押权，如交接后发生该房屋交接前存在的产权、财务纠纷、产权瑕疵，致使买方不能实现合同目的的，卖方应承担全部责任；买卖双方有权在签订《房屋转让合同》之前，向买卖合同相对人了解合同所指交易的相关信息；居间方在买卖双方签订《房屋转让合同》向买方收取佣金22900元，实收10000元，向卖方收取佣金22900元，如因买卖双方原因最终未能完成该房屋过户的，该佣金不退还；付款方式：买方在本合同签订之日付定金50000元整，2015年7月1日前付717000元整，余款760000元整采用商业贷款，银行按揭款到位一次性付清；三方商定，居间方有下列情形之一的应承担违约责任①无正当（不可抗拒的除外）理由不履行合同的；②与他人串通，损害买方、卖方利益的；③故意隐瞒，损害委托方的利益；④其他过失影响买卖双方交易的；三方商定，买方、卖方有下列情形之一的应承担违约责任①无正当（不可抗拒的除外）理由不履行合同的；②未能按合同的约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；③相互或与他人串通，损害居间方利益的；④未能按合同约定支付佣金；⑤其他造成居间方无法完成问题事项的；三方商定，上述违约行为方，按下列约定的方式作为违约金支付给守约方：①王坚江、包贤青、何海华、章佳丽约定违约金为100000元整；②王坚江、包贤青、何海华、章佳丽与大凯公司约定违约金为45800元整；王坚江、包贤青要求办理二手房按揭，应承诺无不良信用记录，如有不良信用记录不能办理按揭手续，王坚江、包贤青必须一次性付清该房款或在接到大凯公司通知7日内与何海华重新确定付款方式，大凯公司不承担相关责任；经合同各方协商，大凯公司工作人员在该条（即第十一条）打印文字之后手写了“王坚江、包贤青、何海华约定因王坚江、包贤青征信不良导致贷款问题或何海华房屋产权原因导致无法交易的，则此合同无效”一段文字；等等。当天，王坚江、包贤青向大凯公司交纳定金50000元，大凯公司向王坚江、包贤青开具收据。2015年6月1日，大凯公司向有关部门查询了涉案房屋的信息，发现涉案房屋因其他诉讼被本院查封。但大凯公司未立即告知王坚江、包贤青、何海华。2015年6月4日，本院向何海华送达了（2015）杭富城商初字第430号、431号民事裁定书等，何海华才知晓涉案房屋被本院查封。2015年7月2日，包贤青以银行本票方式向大凯公司划款717000元。2015年7月16日，大凯公司告知王坚江、包贤青涉案房屋被本院查封。2015年7月17日，大凯公司将717000元款项返还给包贤青。之后，原告包贤青与被告何海华通过电话进行沟通，包贤青询问何海华涉案房屋何时可以解封，何海华告知需与他人协商，等等。3、2015年10月9日,两原告向本院提起诉讼要求判令：三被告立即返还购房定金50000元；被告何海华、章佳丽向两原告支付违约金100000元；被告大凯公司向两原告支付违约金45800元；本案诉讼费由三被告承担。在该案庭审中，对前述合同手写的文字内容，两原告认为当时表达了如两原告因为征信不良导致无法办理贷款合同作废，交易不再继续；被告何海华、章佳丽认为如涉案房屋产权有问题合同无效，真实意思是《合同》附生效条件，签约时两原告看过涉案房屋的三证，对产权没有异议，但被告何海华、章佳丽在法院涉案，可能存在涉案房屋被法院执行的情形，导致阻却交易的，合同不生效；被告大凯公司认为签约时无法查询两原告的征信情况，两原告自述征信不存在问题，当时约定次日查询两原告的征信情况；对于被告何海华、章佳丽一方，涉案房屋的三证各方均看过，唯一考量的是涉案房屋是否存在被法院查封的情形，所以添加了手写部分文字。对出现前述合同手写部分文字的情形时的违约责任问题，两原告认为自己的征信问题只要被告大凯公司在交易前拉一张征信单即可，所以未考虑违约金问题；被告何海华、章佳丽认为当时考虑的是合同未生效，不需要承担违约责任；被告大凯公司认为合同没有生效，不继续进行交易，均不需要承担违约责任。经本院释明，即如法院确认合同无效，两原告变更诉讼请求要求判令：三被告立即返还购房定金50000元；被告何海华、章佳丽赔偿因合同无效导致两原告损失145800元，被告大凯公司承担连带赔偿责任；本案诉讼费由三被告承担。后两原告撤回变更后的诉讼请求。案经审理，本院认为两原告对出现合同手写添加部分文字约定的情形时交易不再进行的意思表示明确，三被告对出现该情形时合同不生效的意思表示明确；鉴于合同是否有效应通过法律评判而不允许当事人自行约定，综合各方当事人的意思表示，应认定该段文字中“则此合同无效”的真实意思为“则此合同不生效”，即合同未生效。2016年1月6日作出（2015）杭富民初字第2176号民事判决：被告大凯公司于判决生效之日起三日内返还原告王坚江、包贤青购房定金50000元；驳回原告王坚江、包贤青的其他诉讼请求；本案受理费4216元，减半收取2108元，由原告王坚江、包贤青负担1570元，由被告大凯公司负担538元。宣判后，两原告不服向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州中院经审理后认为，双方在涉案合同中特别约定了因产权原因导致无法交易合同不生效的条件，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，被告不存在于缔约后恶意引发涉案房屋产权纠纷的情形存在，原判认定涉案合同未生效正确，于2016年5月9日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。5、在本院作出前述判决后，被告大凯公司于2016年1月14日就将判决书确定的50000元购房定金缴入本院。本院认为，各方签订的涉案合同未生效，此前经一审、二审作了认定，两原告仍主张合法有效，本院不予支持，相应的理由不再赘述。根据涉案合同约定，被告大凯公司作为中介公司提供的居间服务范围包括对买卖双方当事人资格及房地产产权信息的合法性进行查验、提供银行抵押贷款及产权转移登记等咨询服务，促成买卖双方签订房屋转让合同，协助买卖双方办理产权转移登记等。被告大凯公司在签约次日知晓涉案房屋被查封，即应尽快将该节事实告知两原告及被告何海华、章佳丽，并积极组织买卖双方进行协调处理，而其直到2015年7月16日才将该事实告知两原告，存在一定的过错；故两原告要求被告大凯公司按中国人民银行同期同类贷款利率标准（分别为年利率分别为0.0460、0.0485、0.0510）支付因向其收取定金50000元及房款717000元所致的利息损失，本院予以支持，其要求按月利率0.006的标准计算，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持；但其中定金的利息损失应计算至被告大凯公司根据本院判决而向本院缴纳款项的时间，两原告主张应计算至其前来本院领取该笔款项的2016年7月16日，系其因不服判决提起上诉等所致，且杭州中院经审理后维持了一审判决，故本院不予支持。两原告在定金及房款支付给被告大凯公司后，被告大凯公司并未转付给被告何海华、章佳丽，故相应的利息损失应由被告大凯公司承担，两原告要求被告何海华、章佳丽共同承担的请求，本院不予支持。涉案房屋因其他纠纷被查封的事实，被告大凯公司、何海华、章佳丽均在涉案合同签订之后才知晓，在签订涉案合同时，并无证据证明三被告存在故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况的情形，原告包贤青与被告何海华在知晓涉案房屋被保全后，仍就交易事宜进行沟通、协调，故两原告主张三被告存在欺诈一节，本院不予采信，其进而要求三被告赔偿10000元损失的请求，本院不予支持。两原告要求三被告赔偿误工费、精神伤害费以及赔礼道歉等，缺乏相应的法律依据，本院均不予支持。被告何海华、章佳丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杭州富阳大凯房产经纪有限公司赔偿原告王坚江、包贤青因定金、房款被占用期间的利息损失3039.91元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告王坚江、包贤青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费296元，减半收取148元，由原告王坚江、包贤青负担123元，被告杭州富阳大凯房产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 傅红盛二〇一六年十月八日书记员 陈水英 更多数据：搜索“”来源：