（2016）吉02民终1682号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-15
案件名称
王梓安等与吉林市工商行政管理局丰满分局房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李广忱,吉林市工商行政管理局丰满分局,王梓安
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1682号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李广忱，男，1959年6月26日生，汉族，无职业，住吉林市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林市工商行政管理局丰满分局。住所：吉林。法定代表人：钟志，该局局长。委托诉讼代理人：李宝军，副主任。委托诉讼代理人：陶银生，吉林勤实律师事务所律师。原审被告、反诉原告：王梓安，男，1982年1月21日生，汉族，吉林市高新区宇捷商务宾馆业主，住吉林市。上诉人李广忱因与被上诉人吉林市工商行政管理局丰满分局（以下简称丰满工商局）、原审被告、反诉原告王梓安租赁合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2015）吉高新民二初字第237号民事判决，向本院院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李广忱上诉请求：1.撤销（2015）吉高新民二初字第237号民事判决第三项，改判支持上诉人的反诉请求；2.本案反诉费由被上诉人承担。事实与理由：（2015）吉高新民二初字第237号民事判决认定上诉人提交的证据，不足以证明被上诉人单方解除合同的行为给上诉人造成严重影响是错误的，上诉人的反诉请求理当得到支持。理由是：2012年12月14日，上诉人与被上诉人经协商一致，签订了《房屋租赁合同》一份，约定被上诉人将坐落于吉林市吉林大街48号二楼19个房间出租给上诉人用于经营旅店业，租期三年，即2012年12月14日起至2015年12月14日止。年租金104500元，第一年按季度交纳租金，后两年按年交纳租金。租赁期间，被上诉人如无不可抗拒的原因，不得收回租赁权。合同签订生效后，被上诉人交付了租赁房屋，上诉人如约履行了支付租金的义务。然而，被反诉人却于2015年4月17日给上诉人发出解除合同的通知，限上诉人于2015年6月30日前搬离所租房屋。2015年8月3日，被上诉人委托吉林勤实律师事务所向上诉人发出律师函，再次责令上诉人3日内搬离出租房屋。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定租期为三年，即2012年12月14日起至2015年12月14日止。被上诉人发出通知的行为是单方解除合同严重违约行为，一审判决理应予以认定。被上诉人的严重违约行为致使上诉人无法正常营业，虽然没有搬出出租房，但已不能正常营业是不争的事实。上诉人在庭审中已经提交的纳税凭证等相关证据,足以充分证明上诉人已无正常经营活动。丰满工商局辩称，一、原审认定事实清楚。2012年10月14日，被上诉人与上诉人李广忱签订房屋租赁合同，将被上诉人坐落在吉林大街48号二楼19个房间出租给上诉人李广忱，租期三年，自2012年12月14日至2015年12月14日，年租金104500元。李广忱承租后与王梓安共同开设旅馆。合同还约定租赁期满或合同解除，承租方必须在3日内搬出全部物件。3日后房屋里如仍有杂物，视为承租方放弃所有权，归出租方所有，由出租方处理。上诉人尚有2014年12月14日至2015年12月14日之间的租金104500元未给付被上诉人，且在原审判决时，租赁合同已到期。二、原审适用法律正确。根据中华人民共和国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救掊施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人未向被上诉人交纳租金104500元，且在合同到期后，未依约搬出租赁房屋，构成违约。原审依法判决上诉人给付被上诉人104500元租金及限期搬离，适用法律正确。三、被上诉人虽两次向上诉人发出限期搬离通知，但被上诉人未实际搬离，未影响实际经营。其所提供的证据不足以证明对其经营状况造成严重影响，原审未予支持其反诉请求是正确的。丰满工商局向一审法院起诉请求：1.依法判令给付原告租金104500元；2.判令被告合同期满搬离原告房屋；3.被告承担诉讼费用。李广忱、王梓安向一审法院反诉请求：1.依法判令被反诉人赔偿装修费10万元，预期利益6万元，合计16万元；2.反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2012年10月14日，丰满工商局与李广忱签订房屋租赁合同，将坐落在吉林市吉林大街48号二楼的19个房间出租给李广忱。第二条租赁期限中约定租期二年，从2012年12月14日至2014年12月14日。第三条租金条款中约定年租金104500元，第一年按季度交纳租金，后两年按年交纳租金。第四条第2项约定租赁期满，乙方继续承租甲方房屋，应在租赁期满一个月前将下一个租期租金一次性交齐。如乙方不再继续承租甲方房屋，应在租赁期满前一个月前通知甲方。第四条第12项约定甲方同意给乙方二个月的装修时间，租期从签订合同二个月后开始计算。李广忱承租后与王梓安共同开设旅馆，2014年12月15日之后的房屋租金未交。2015年4月17日，丰满工商局根据中共吉林市委办公厅[吉市办发(2013)8号]文件向李广忱、王梓安发出在2015年6月30日前限期搬离的通知。2015年8月3日，丰满工商局委托吉林勤实律师事务所向李广忱发出在收到通知内3日内搬离的律师函。一审法院认为，一、丰满工商局与李广忱签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行合同约定。关于租赁期限，租赁合同第二条约定为两年，第三条租金条款中表明租期为三年，两个条款约定矛盾，双方未能在合同签订后达成一致意见，考虑到租赁满两年后，李广忱、王梓安仍在此经营，而且丰满工商局在起诉状中又称租期三年，故本院认定租期为三年。关于租金双方约定为后两年按年交纳，未约定具体时间，但租赁合同承租人通常应上打租金，故丰满工商局主张被告李广忱、王梓安给付租金的请求本院予以支持。同时，至本院作出判决前，三年租期已满，李广忱、王梓安应搬离承租房屋。二、关于反诉部分。丰满工商局虽两次向李广忱、王梓安发出限期搬离的通知，但李广忱、王梓安并未实际搬离，仍继续经营。李广忱、王梓安虽称丰满工商局的解除通知严重影响其经营，但所提供的证据不足以证明丰满工商局的通知对其经营状况造成了严重影响，故本院对李广忱、王梓安的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、本诉被告李广忱、王梓安于判决生效后3日内共同给付本诉原告吉林市工商行政管理局丰满分局2014年12月15日至2015年12月14日之间的租金104500元；二、本诉被告李广忱、王梓安于判决生效后3日内搬离承租的吉林市吉林大街48号二楼的19个房间；三、驳回反诉原告李广忱、王梓安的反诉请求。吉林市工商行政管理局丰满分局交纳的本诉案件受理费2390元，李广忱、王梓安交纳的反诉费1750元，由李广忱、王梓安承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审认定事实没有争议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人是否存在违约问题。因双方所签订的合同期限为三年，被上诉人提出解除合同的时间虽然是在合同期限内，但上诉人并没有实际搬离，被上诉人也没有阻止上诉人实际经营。上诉人自2015年12月14日合同到期后至今仍然在此租赁房屋经营，现上诉人主张被上诉人存在违约行为，给其造成经济损失，但并未提供有效证据证明，其应承担举证不能的法律后果。上诉人的上诉请求未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，李广忱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫-百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由李广忱负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘凤昌审 判 员 刘任成代理审判员 张利宏二〇一六年十月八日书 记 员 孙 洋 微信公众号“”