（2016）粤03民终12430号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-01-03
案件名称
熊子奎与杨永镭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊子奎,杨永镭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12430号上诉人（原审原告）：熊子奎，男，汉族，1983年8月21日出生，住所地：深圳市福田区。委托代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。委托代理人：吴聪聪，广东桦仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨永镭，女，汉族，1971年2月17日出生，住所地：深圳市福田区。上诉人熊子奎因与被上诉人杨永镭房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。熊子奎的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判杨永镭向熊子奎支付违约金352160元（310万元×0.0004元／天×284天）；2、判令杨永镭承担案件全部诉讼费用。上诉理由：原审法院查明事实不清，适用法律错误。一、关于违约金的计算标准，原审判决按照日万分之一的标准计算违约金明显过低，不能弥补熊子奎的损失，应当按照合同的约定，以日万分之四的标准计算违约金。根据熊子奎与杨永镭签订的《房地产买卖合同》中第十六条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同”。该合同为双方真实意思表示，合法有效，并且熊子奎请求的违约金数额并未超过法律规定的范围，熊子奎有权依照合同的约定的计算标准要求杨永镭承担违约责任。由于杨永镭的违约，给熊子奎造成了巨大的经济损失，具体表现在：(1)房屋过户的税费多增加了约6万元左右；(2)因申请法院强制执行过户而支出的执行费32400元；(3)双方合同约定的是银行按揭付款，并且熊子奎已经取得了银行的贷款承诺函，若杨永镭不违约，合同正常履行，完全可以通过银行按揭的方式支付房款。但因杨永镭违约，熊子奎起诉至法院要求继续履行合同，法院要求熊子奎必须一次性支付房款。熊子奎只得通过民间融资的方式借款200万元，每月利息2.5%，直至房产过户。为此产生了高额利息约6万元。(4)因保全房产而委托担保公司进行担保，产生的担保费17200元。(5)熊子奎聘请律师代理诉讼产生的律师费5万元。以上共计损失约为219600元。原审判决的违约金数额不足以弥补熊子奎的损失，请求二审法院依法予以调整。二、关于违约金计算的起止时间，熊子奎认为违约金应当从2015年4月7日起，计至房产过户之日即2016年1月15日。1、因杨永镭违约使得合同迟迟无法履行，虽然杨永镭于2015年11月13日注销了抵押登记手续，但合同依然是迟延履行，因此杨永镭的违约金应当支付至合同履行完毕之日止。2、因杨永镭违约，熊子奎的损失一直持续发生，特别是熊子奎通过民间借贷融资的一次性购房款，需房屋过户再抵押给银行后才能还清，此间利息一直在计算，因此，恳请二审法院以实际损失为基础来确定违约金计算的起止时间。杨永镭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。熊子奎的一审诉讼请求：1、杨永镭向熊子奎支付违约金298840元（以310万元为基数，按照每日万分之四的利率计算，从2015年4月6日起暂计至2015年12月12日，实际至合同履行完毕之日）；2、杨永镭承担本案诉讼费用。一审法院查明：2015年3月7日，熊子奎（买方）与杨永镭（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定杨永镭将其位于深圳市宝安区水榭春天花园（三期）8-12#楼10#楼桂花苑32F（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价310万元；定金10万元于合同签订时支付；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；……；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后熊子奎依约支付了定金10万元。杨永镭于2015年3月13日结清了涉案房产的按揭贷款，但没有办理注销抵押登记手续。原杨永镭于2015年3月办理了首期款资金监管和银行贷款按揭手续，熊子奎于2015年3月18日获得贷款承诺函。2015年5月13日，熊子奎以杨永镭通过电话及短信方式明确表示不再继续履行合同，并拒绝配合递件过户构成违约为由，向深圳市宝安区人民法院起诉，要求判令杨永镭违约，并继续履行合同。2015年10月10日，深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书判决杨永镭应于该判决生效之日起十日内办理注销抵押登记，案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行予以配合；熊子奎应于注销涉案房产抵押登记之日起二十五日内支付杨永镭剩余购房款300万元；杨永镭应于涉案房产注销抵押登记之日起二十五日内将涉案房产过户登记至熊子奎名下（过户登记的税费由熊子奎承担），并将涉案房产交付给熊子奎。在该案中，熊子奎没有主张要求杨永镭支付延迟办理注销抵押登记手续的延迟履行违约金，亦没有明示放弃该项主张。2015年11月13日，杨永镭注销了涉案房产的抵押登记。2015年12月9日，因熊子奎没有依照（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书履行支付剩余购房款的义务，杨永镭向深圳市宝安区人民法院龙华人民法庭申请强制执行。该案现已执行完毕。一审法院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。熊子奎与杨永镭签订的《房地产买卖合同》系原杨永镭双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，熊子奎依照合同的约定支付了定金。在合同约定的期限内，办理首期款监管、按揭贷款申请等手续，并获得了贷款承诺函，完成了先履行义务。杨永镭虽在合同约定期限内结清了按揭贷款，赎出了涉案房产的房产证，但并没有及时办理注销抵押登记，构成违约，熊子奎有权要求杨永镭承担相应的违约责任。关于杨永镭提出熊子奎属于重复起诉，应当依据“一事不再理”原则予以驳回的抗辩。经审查，熊子奎、杨永镭因涉案合同的履行产生纠纷确曾诉至一审法院。一审法院经审理做出了（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书，判决涉案合同继续履行。但在上述案件中，熊子奎并没有提出要求杨永镭支付延迟办理注销抵押登记手续违约金的诉讼请求，同时在该案审理过程中亦没有明示放弃该项权利。本着“不告不理”的原则，一审法院在审理（2015）深宝法民三初字第827号案件过程中，没有对杨永镭是否应当支付延迟履行违约金的问题进行审理。故熊子奎在本案中提出要求杨永镭支付延期履行违约金不属于重复诉讼，不适用“一事不再理”原则。杨永镭的抗辩不能成立，一审法院不予支持。关于违约责任，由于杨永镭逾期办理注销银行抵押登记构成违约，应当承担相应的违约责任。熊子奎有权依照合同约定，要求杨永镭以转让成交价为基数按日万分之四的标准支付违约金。熊子奎作为受损失一方，应当向法院提交证据证明其所受实际损失。现熊子奎没有向法院提交任何证据证实其受到的实际损失，应当承担举证不能的不利后果。同时考虑到涉案合同在（2015）深宝法民三初字第827号案中被判决继续履行，期间深圳市房地产市场价格上涨迅猛，熊子奎所受的损失在房屋价值上已有所弥补，故一审法院认为合同约定的违约金过高，酌情调整为按照日万分之一的标准计算延迟履行违约金。关于违约金的起算时间。依照合同约定，杨永镭应当于合同签订之日起30日内（含当日）办理注销抵押登记手续，故迟延履行违约金应当自2015年4月7日起计算。因杨永镭实际上于2015年11月13日履行了注销抵押登记手续，故上述迟延履行违约金应当计至2015年11月13日止。经核算，杨永镭应当支付熊子奎迟延履行赔偿金68510元（310万元×0.0001/天×221天）。对熊子奎主张的杨永镭支付违约金298840元（以310万元为基数，按照每日万分之四的利率计算，从2015年4月6日起暂计至2015年12月12日，实际至合同履行完毕之日）的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨永镭于判决生效之日起五日内向熊子奎支付迟延履行违约金68510元；二、驳回熊子奎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2891元、保全费2014元（上述费用熊子奎已预交），由熊子奎负担3780元，由杨永镭负担1125元。二审法院经审理查明：双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审法院将迟延履行违约金调整为日万分之一是否恰当；二、一审法院对迟延履行违约金起止时间的认定是否正确。对于违约金是否应当调低。本院认为，涉案房屋的价格在合同签订后至履行完毕期间涨幅较大，熊子奎在一审期间也并未举证证明其实际损失。杨永镭在一审法院判决继续履行合同后没有上诉，而是主动申请强制执行，积极履行生效判决。考虑到以上因素，一审法院在本案中将迟延履行违约金调低为日万分之一，结果更为公平，处理并无不当。至于迟延违约金的计算期间，因杨永镭未按约定在2015年4月6日前赎楼，杨永镭迟延履行赎楼义务的时间应当自2015年4月7日起计算至完成赎楼之日即2015年11月13日止。一审法院对迟延履行违约金的起止时间认定正确。综上，熊子奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6582元，由上诉人熊子奎负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 路 德 虎审判员 朱 宽二〇一六年十月八日书记员 陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”