（2014）蓬民初字第201号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-13
案件名称
朱雪松诉博展商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
蓬莱市人民法院
所属地区
蓬莱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱雪松,蓬莱博展房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2014）蓬民初字第201号原告：朱雪松，女，1970年1月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：巴树春，男，1948年8月29日出生，由原告单位鞍山市立山区松源机电建材经销部推荐。被告：蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道办事处大院村。法定代表人谢杰涌，任董事长。委托诉讼代理人：王楠，山东仙阁律师事务所律师。原告朱雪松与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人巴树春、被告蓬莱博展房地产有限公司委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告全部已付房款112536元，并按照原告已付房款的百分之一支付违约金1125.36元；3.由被告承担诉讼费及其他支出费用。事实和理由：2011年10月14日，原告与被告蓬莱博展房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓬莱博展国际商贸城预售商品房第6幢3层31065号，价款112536元，交房日期为2012年6月30日前。合同规定逾期交房超过365日，买受人有权解除合同。原告于2011年10月7日向被告蓬莱博展房地产有限公司交付房屋全款112536元。原告签订《商品房买卖合同》时，被告蓬莱博展房地产有限公司以售后返租欺骗原告，诱导原告与其签订了《补充协议》和《经营管理合同》，但因其内容违反法律规定，应为无效。涉争楼房现已成了烂尾楼盘，原告在起诉前向被告主张解除《商品房买卖合同》，被告一直未答复，故原告起诉至法院。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告赔偿原告损失按已付款数额的同期银行贷款利率计算的利息。被告蓬莱博展房地产有限公司辩称，原告的陈述不符合事实，其诉讼请求没有法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。理由：1、合同约定应在2012年6月30日前交付房屋，逾期交房超过365日后，原告有权退房，以此计算买受人应当在30日内办理退房手续，否则视为放弃，合同继续履行。原告直到2014年11月才提起诉讼要求解除合同，超过了两年的诉讼时效期间。2、根据原、被告双方于2011年10月14日签订的《补充协议》，原告自愿将其所购房屋委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理6年，即自2012年6月30日起至2018年6月29日止。这份协议是原告在购房时享受了极大价格优惠的前提下签订的，现在该房屋仍在免费经营管理期间，原告到目前为止没有受到任何影响，也没有受到任何实际损失。另外，所涉房屋已竣工，被告正在申请竣工验收，合同亦能够继续履行，合同目的能够实现。3、被告已按经营管理合同的约定向嘉新公司交付了房屋，嘉新公司也在进行装修准备营业，原告不符合解除合同的情形，假设原告具备解除合同的条件，原告也必须向我方送达解除合同的通知书，否则原告无权要求退款，原被告双方在买卖合同的第一款第9条中约定了相关的权利义务。4.即使解除合同，根据合同约定，被告只需按已收购房款的百分之一支付违约金，根据合同法解释，违约金不应超过造成损失的30%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于2011年10月14日原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议、原告与烟台嘉新投资有限公司签订的经营管理合同的真实性，双方均无异议。商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的博展商贸城商业用途的预售商品房第6幢3层31065号，建筑面积22.81平方米，每平方米4933.63元，总金额为112536元，2012年6月30日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房超过365日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。签订商品房买卖合同同时，原、被告双方签订补充协议约定：为了更好繁荣和稳定市场，被告按照合同价格将商铺出售给原告，同时原告自愿将该商铺委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理六年，自2012年6月30日起至2018年6月29日止，等等。同时原告（甲方）与烟台嘉新投资有限公司（乙方）签订经营管理合同约定：一、房屋交付时，甲方委托乙方全权代表本人向蓬莱博展房地产有限公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。二、甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2012年6月30日起至2018年6月29日止……。另，诉争房屋至庭审时一直未交付，被告虽主张房屋已竣工，但未能提供工程竣工及验收合格的证明。原告不认可被告抗辩解除权消灭的观点，指出到2012年6月30日合同交房日期后被告一直违约未能交房，但被告一直承诺尽快交房，原告相信被告承诺，才一直等待，但直至今日房屋未能验收合格，不具备交房条件，原告的合同目的不能实现，故应予解除双方的商品房买卖合同。被告主张双方合同约定1%违约金合理，是基于补充协议和经营管理合同的相关约定，房款给原告做了很大优惠的前提。原告则认为，被告售后包租、变相售后包租的行为，违反《商品房销售管理办法》的规定，约定无效，被告长期占用原告资金，1%违约金不足以弥补利息损失。本院认为，本案争议的焦点是商品房买卖合同能否解除以及解除后果的处理问题。首先，原告与被告蓬莱博展房地产有限公司之间签订的关于6号商贸楼31065号商铺的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。原告与被告蓬莱博展房地产有限公司虽然签订补充协议，原告将涉案房屋免费交由被告聘请的公司经营管理6年，此协议是对房屋经营管理事宜的约定，但并不能由此免除被告按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。原告基于对被告的合理信任并未在违约之初提出解除合同，直至2014年11月原告起诉要求解除合同乃至庭审辩论终结之前被告房屋仍未竣工验收，原告因此认为被告已属履行不能，原告不能实现合同目的，因此要求解除合同，本院予以支持。被告蓬莱博展房地产有限公司辩称的解除权消灭，但至今其未能具备合同履行的交房条件，故其关于合同不能解除的观点不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，因被告违反合同义务致合同解除，原告获取房屋的合同目的落空，原告交付的房屋款项被告长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补原告损失。原告要求被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失符合法律规定，本院予以支持。原告损失参照中国人民银行同期一年期存款利率计算较为合理，自支付之日起计算至判决生效之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告朱雪松与被告蓬莱博展房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告蓬莱博展房地产有限公司返还原告朱雪松购房款112536元，并赔偿以此数额为本金自2011年10月7日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期一年期存款基准利率计算），限于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2573元，由被告蓬莱博展房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王莉敏人民陪审员 徐国利人民陪审员 梁志香二〇一六年十月八日书 记 员 吕军丽 来自