（2016）豫07民终3586号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-07
案件名称
任保乐与张丽科租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽科,任保乐
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终3586号上诉人（原审被告、反诉原告）：张丽科，男，1985年7月28日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：马小飞，辉县市共城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任保乐，男，1984年3月6日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：李随叶，女，1956年11月26日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：徐汉国，辉县市百泉镇法律服务所法律工作者。上诉人张丽科因与被上诉人任保乐租赁合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（以下简称原审法院）（2016）豫0782民初1105号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丽科及其委托代理人马小飞，被上诉人任保乐委托代理人李随叶、徐汉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽科上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回任保乐诉讼请求同时支持张丽科反诉请求或发回重审，一二审诉讼费由任保乐承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、原审判决认定“张丽科将押金退还给任保乐应视为因发生拆迁的形式变更事由解除了该租赁合同”是错误的。法律并未规定退还押金就是解除合同，当事人可以合意返还押金，但不是当然的解除合同。二、原审判决认为双方合同未能实现是因为出现了情势变更的事由系认定错误，本案双方在订立合同时双方能够预见，不应适用情势变更。三、双方签订合同后，任保乐于场地内搭建了钢架棚和泡沫板房，因张丽科退还押金并未直接导致合同解除，且原审法院（2015）辉民初字第4057号民事判决也证实任保乐应得拆迁补偿款，故可以认定张丽科退还押金后，任保乐仍在继续使用张丽科的场地，直至2015年7月22日拆迁时，故租赁合同期限不是原审判决认定的2个月零23天。任保乐辩称：一、双方合同第七条约定，押金抵最后一年租金，故应理解为退还押金就是解除合同。此外。合同第六条约定，合同期内，如乙方违约押金不退，现在押金已退，故任保乐没有违约。合同第五条约定，合同期内，如果发生拆迁等自然性变故甲方应按期限退还乙方相应的房租。现在合同签订后，政府拆迁修路，故符合合同第五条约定，租金应退还。二、任保乐不知道政府拆迁的情况。三、2014年7月18日退还押金即应视为合同解除，但是同日并未退还租金。并且2014年8月，张丽科就在案涉土地上新建了100多平方米的平房，张丽科也得到该100多平方米的平房的拆迁款，原审对此事实也已查明。综上，租赁期限应计算至2014年7月18日，原审判决应予维持。任保乐向原审法院起诉请求：张丽科退还租赁费现金23000元（一年租金28000元，每个月租金2333元，张丽科应返还任保乐10个月租赁费23333元，零头部分（333元）自愿放弃）。张丽科向原审法院反诉请求：要求任保乐支付租赁费7666.6元（按照租金一年2.8万元计算，2333.3元／月×2个月＋3000元）。原审法院查明：2014年4月25日，任保乐与张丽科签订租赁协议，约定任保乐租赁张丽科在辉林路旁的房屋三间及整个院落，修建大修厂所用，租赁期限为5年，每年租赁费为2.8万元，另外约定张丽科允许任保乐在院内建厂棚。租赁合同签订后任保乐向张丽科缴纳了一年的租赁费2.5万元及押金1万元，下欠的租金3000元任保乐给张丽科出具欠条一份。2014年6月，任保乐在租赁的院内修建设施的过程中得知其所租赁的房屋及院落在拆迁范围内，于是停止购买机器设备，并告知张丽科，张丽科于2014年7月18日退还原告押金1万元，2015年7月22日，张丽科租赁给任保乐的场地附着物被拆除，（含任保乐修建的设施），拆迁补偿款（含任保乐修建的设施）于2015年8月份通过银行转账的方式一次性支付给张丽科。2015年11月13日，任保乐诉至本院要求张丽科及辉县市高庄乡岳村村民委员会赔偿因拆除其修建的设施给其造成的损失，经审理，2016年4月18日，原审法院（2015）辉民初字第4057号民事判决书判决：张丽科返还任保乐拆迁补偿款三万一千四百四十九元六角。原审法院认为：合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的书面租赁合同为当事人的真实意思表示，为有效合同，当事人均应履行各自的义务。合同成立后，任保乐即按照合同的约定缴纳了租赁费2.5万元及押金1万元，另给张丽科出具了一份欠租赁费3000元的欠条，并进行开业前的准备工作，支出了一定的装修费用，2014年6月，任保乐得知其租赁的场地在拆迁范围内就停止了建设并将该事情告知张丽科，张丽科于2014年7月18日退还押金1万元，且任保乐在此后也未再使用该租赁场地，合同有效成立后，因发生拆迁的情势变更事由，致使合同履行之基础丧失，任保乐告知张丽科租赁地将被拆迁后，张丽科将押金退还给任保乐应视为因发生拆迁的形式变更事由解除了该租赁合同，任保乐实际租赁张丽科场地2个月零23天，现任保乐要求张丽科返还其多缴纳的租赁费于法有据，张丽科应返还任保乐租赁费的数额为18632.88元（28000元／365天×282天-3000元），任保乐诉求多余部分不予支持。关于张丽科辩称任保乐实际租赁期限为一年二个月的意见，因发生拆迁的情势变更事由，从张丽科将押金退还给任保乐时，应视为租赁合同的解除，任保乐实际租赁的期限并不是张丽科所称的一年二个月，故对张丽科的辩称意见不予采纳，对其以该辩称意见为基础所要求任保乐支付其租赁费的反诉请求也不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第九十四条第五项、第九十七条之规定，原审判决：一、张丽科应于判决生效后五日内返还任保乐租赁费18632.88元。二、驳回张丽科的诉讼请求。本诉案件受理费375元，由任保乐承担75元，张丽科承担300元，反诉案件受理费25元，由张丽科承担。本院经审理查明：2014年，张丽科在案涉土地上新建了100多平方米的平房。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”关于双方租赁合同何时解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张丽科于2014年7月18日退还任保乐押金1万元，且此后任保乐未在案涉土地上实际经营，故退还押金行为应视为双方就解除租赁合同达成合意，故双方租赁合同应自2014年7月18日退还押金时解除。关于合同解除后任保乐是否应该支付土地占有使用费及数额问题。双方租赁合同自2014年7月18日解除后，因任保乐在案涉土地上修建的设施仍在继续占用张丽科的土地，且在原审法院（2015）辉民初字第4057号一案中，任保乐请求得到其修建设施的相应补偿款得到原审法院的支持，故任保乐应支付相应的土地占有使用费。同时，张丽科在2014年7月18日退还任保乐押金后，在案涉土地上新建了100多平方米的平房，任保乐实际占用土地的面积已不是原租赁合同约定的面积，故其应该支付土地占有使用费的数额不应再按照原租赁合同约定的数额计算。结合本案实际情况，本院酌定任保乐自2014年7月18日解除后至2015年7月22日拆迁时，应支付张丽科的土地占有使用费为10000元。综上，张丽科仍应退还任保乐的相应租金数额为8633元（计算方式为25000-6367-10000）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省辉县市人民法院（2016）豫0782民初1105号民事判决；二、张丽科应于本判决生效后五日内退还任保乐租金8633元；三、驳回任保乐其他诉讼请求；四、驳回张丽科其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，任保乐负担300元，张丽科负担100元；二审案件受理费457元，任保乐负担300元，张丽科负担157元。本判决为终审判决。审 判 长 周云贺审 判 员 郭中伟代理审判员 赵 斌二〇一六年十月八日书 记 员 李 芳 关注公众号“”