（2015）青民一终字第2828号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2017-02-14

案件名称

王旭光与王占华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王占华,王旭光

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第2828号上诉人（原审被告）：王占华。委托诉讼代理人：胡保波，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王旭光。上诉人王占华因与被上诉人王旭光房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人王占华及其委托诉讼代理人胡保波，被上诉人王旭光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王占华上诉请求：依法撤销原审判决，将本案依法改判或发回重审。事实与理由：王占华认为，第一、在2013年1月29日，王旭光欺骗王占华签订了协议，故该协议无效；第二、王占华对于王旭光私自出卖房屋一事并不知情，并且不同意王旭光出卖房屋，故王旭光与案外人签订的房屋买卖合同是无效的王旭光辩称，1、2013年1月29日，王旭光与王占华签订的协议，是双方真实意思的表示，并且王占华亲自签字并摁手印，予以确认，因此是合法有效的协议。2、根据《合同法》最新司法解释，王旭光出卖房屋，无论王占华是否知情，也无论王占华是否同意，都不影响王旭光与他人签订房屋买卖合同的有效性。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回王占华的上诉请求。王旭光向一审法院起诉请求：1、判令王占华偿付违约金230939元；2、诉讼费由王占华负担。一审法院认定事实：位于青岛市市北区延兴路×号×单元×户房屋原系王旭光所有。2011年12月23日，王旭光作为甲方、王占华作为乙方，签订房地产买卖契约，约定：甲方将座落于青岛市市北区延兴路×号×单元×户建筑面积83.82平方米的房屋（所有权证号××号）出售给乙方；房屋价格为人民币550000元；甲方应于2011年12月28日前将房屋交付给乙方。合同并对付款方式、违约责任进行了约定。合同签订后，王占华向王旭光支付了购房款人民币550000元。后王旭光将房屋所有权证交由王占华保管，但房屋未交付王占华，由王旭光实际使用。2011年11月，王占华以王旭光为被告，以买卖合同纠纷向青岛市市南区人民法院提起诉讼，该院于2012年1月5日作出（2012）南民初字第70248号民事调解书，调解书确认王旭光于2012年4月6日之前协助王占华办理青岛市延兴路×号×单元×户房产的产权过户登记手续。诉讼期间，王占华申请财产保全，该院以（2012）南民初字第70248号民事裁定，冻结王旭光名下的银行存款550000元或查封其他等价财产。该院并依据该裁定书查封了王旭光名下的青岛市延兴路×号×单元×户房屋，查封期限自2012年1月4日至2014年1月4日。2012年8月22日，王旭光及其妻子袁雪艳将涉案房屋即青岛市延兴路×号×单元×户房屋以1055000元的价格转让给了案外人朱某某，朱某某交付定金10000元。合同中约定于2012年9月10日前王旭光办理解押手续，于2012年9月30日办理房屋交接手续。2013年2月3日，王旭光与朱某某又签订补充协议，补充协议约定：双方继续履行2012年8月22日签订的房地产买卖合同，朱某某于2013年2月4日付给王旭光购房款680000元；于2013年2月20日前办理房屋过户手续，王旭光于2013年3月15日前将房屋交付朱某某。对于购房余款365000元双方口头约定于房屋过户后支付。上述合同签订后，案外人朱某某分别于2012年8月22日向王旭光支付购房定金10000元、2013年2月4日向王旭光支付购房款680000元。后王旭光于2013年3月21日将房屋交付给朱某某管理使用。2013年1月29日，王旭光之妻袁雪艳作为其委托诉讼代理人与王占华签订协议，协约：一、双方同意以680000元回购已调解判决的房屋；二、甲方（王占华）在收到上述款项时，申请解封；三、解封后，后续问题由王旭光自行解决，与甲方无关；四、双方定于2013年2月6日前办妥此事，任一方违约，向守约方无条件支付每天一万元的违约金，利息照付（银行四倍）；五、此协议应尽量提前，不得延误；六、袁雪艳以电话通知王旭光同意，等同于王旭光在场；七、本协议应于2012年12月22日前执行。协议签订后，王旭光于2013年2月4日向王占华支付680000元。2014年1月10日，王占华向青岛市市南区人民法院申请执行，该院作出（2014）南执字第10310号民事裁定，继续查封青岛市延兴路×号×单元×户房屋，查封期限自2014年1月3日至2016年1月3日。青岛市市南区人民法院向青岛市房地产交易中心办理查封手续的时间为2014年1月6日。2014年4月21日，青岛市市南区人民法院根据王旭光说明的其与王占华于2013年1月29日签订协议情况，于2014年4月21日作出（2014）南执字第10310号执行裁定书，该裁定书载明“经查明，2013年1月29日，申请人王占华与被执行人王旭光双方针对一审法院（2012）南民初字第70248号民事调解书的履行达成协议，且被执行人已按协议约定履行完毕，原执行依据确定的债务已消灭，不能再依照原调解书强制执行，市南区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项的规定，裁定：驳回申请执行人王占华的执行申请。本裁定送达后即发生法律效力。”该裁定已向王旭光和王占华送达。另外，青岛市市南区人民法院已于2014年6月24日作出（2014）南执字第10310号裁定，解除对王旭光名下位于青岛市市北区延兴路×号×单元×户房屋的查封，并于同日办理了解除对该房屋的查封手续。2013年10月24日，案外人朱某某以王旭光及其妻子袁雪艳为王占华，王占华为第三人，以房屋买卖合同纠纷向市北区人民法院提起诉讼，要求王旭光、袁雪艳、王占华三人协助其将青岛市延兴路×号×单元×户房屋产权变更登记至朱某某名下，并要求王旭光、袁雪艳支付违约金110000元。市北区人民法院于2014年11月14日作出（2013）北民初字第3289号民事判决书，判决：一、王旭光、袁雪艳于判决生效之日起十日内协助朱某某将青岛市延兴路×号×单元×户房屋所有权转移变更登记至朱某某名下；二、朱某某于王旭光、袁雪艳协助其办理青岛市延兴路×号×单元×户房屋所有权转移登记手续后当日向王旭光、袁雪艳支付购房款人民币365000元；三、王旭光、袁雪艳于本判决生效之日起十日内向朱某某支付违约金（以人民币69万元为计算基数，自2013年2月4日至本判决生效之日止，按银行同期贷款基准利率计算）；四、驳回朱某某要求第三人王占华协助其将青岛市延兴路×号×单元×户房屋所有权变更登记至朱某某名下的请求。该判决已生效。一审庭审中，王旭光称，根据王旭光、王占华于2013年1月29日签订的协议，“双方定于2013年2月6日前办妥此事，任何一方违约，向守约方无条件支付1万元/天的违约金。利息同时照付（银行的4倍）”，王旭光已于2013年2月4日向王占华支付了回购涉案房屋款68万元，但王占华一直未向青岛市市南区人民法院提出对于涉案房屋予以解除查封的申请，直到王旭光向青岛市市南区人民法院说明情况后，青岛市市南区人民法院才作出了解除对涉案房屋的查封裁定。由于王占华的违约行为导致王旭光出售该房屋时，因不能办理产权过户手续，给王旭光和购房者造成一定的经济损失，因此王占华应按协议约定承担违约责任，王旭光只主张王占华支付2013年2月7日至实际解除查封之日即2014年6月24日期间，本金68万元的银行同期贷款利息的四倍，计230939元违约金。王占华认为，王旭光、王占华于2013年1月29日签订的房屋回购协议是在王旭光与朱某某于2012年8月22日签订房屋买卖合同之后，所以王占华是在被欺骗、逼迫的情况下签订的该协议，协议是无效的。在收到王旭光支付的68万元回购房屋款后未申请解除对房屋的查封原因是王旭光还有39万元的违约金未支付，协议约定的应于2012年12月22日前执行就是指39万元违约金。王占华为证明其是在被欺骗、逼迫的情况下签订的房屋回购协议，提交了时间为2004年3月18日、受赠人为王旭光的赠与合同复印件一份及（2004）青北二证民字第306号公证书复印件一份。王旭光对于上述证据认为系复印件而不予质证。一审还查明，2013年与2014年人民银行一年期贷款基准利率为6%。一审法院认为，王旭光与王占华于2013年1月29日基于履行生效的（2012）南民初字第70248号民事调解书而签订的协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。王旭光已按协议约定向王占华履行了支付68万元房款的义务，王占华应当按照约定在收到68万元房款后对于其申请查封的青岛市延兴路×号×单元×户房屋予以申请解封，王占华未履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据已生效的（2013）北民初字第3289号民事判决书所查明的事实及判决结果，综合王旭光、王占华的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于王旭光主张的违约金应以已付房款68万元为计算基数，自付款之日即2013年2月4日至房屋实际解封之日即2014年6月24日止按银行同期年贷款基准利率的1.3倍计算较为合理。即王占华应支付王旭光违约金为74517.8元（680000元×505天×2.17‱）。王旭光主张230939元的违约金，一审法院不予支持。至于王占华所称系被欺骗、逼迫的情况下签订的协议及王旭光欠其39万元违约金，因未提供确凿充分的证据予以证实，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》第二十九条之规定，判决:王占华于判决生效之日起十日内向王旭光支付违约金74517.8元。案件受理费4764元，由王旭光承担3239元，由王占华承担1525元。王旭光已预交，由王占华于判决生效后十日内直接支付给王旭光。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，王旭光与王占华于2013年1月29日签订的协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。王旭光已按协议约定向王占华履行了支付68万元房款的义务，王占华应当按照约定在收到68万元房款后对于其申请查封的青岛市延兴路×号×单元×户房屋予以申请解封，王占华未履行该义务，已构成违约，应承担违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以确认。一审法院根据相关法律规定及已查明的事实，综合案件各方面因素，对违约金的标准进行调整，认定得当，本院予以维持。对于王占华上诉主张其称系被欺骗签订的协议及在庭审中主张王旭光违约在先，因其未提供有效的的证据予以证明，本院不予支持。对于王占华主张王旭光与案外人朱某某签订的房屋买卖合同无效，因王旭光与朱某某之间就房屋买卖合同已经进行过诉讼，王占华作为第三人参加过该案的诉讼，在该案中未体现王占华曾对于王旭光与朱某某之间的房屋买卖合同效力提出过异议，且上述纠纷的判决已经生效，因此，本案中王占华再提出无效的主张，本院不予支持。综上所述，王占华的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决裁判结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4764元，由上诉人王占华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　龙　骞审　判　员　　杨保国代理审判员　　马　喆二〇一六年十月八日书　记　员　　庞连捷书　记　员　　王庆光来源：百度“”