（2016）粤06民终4508号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-31
案件名称
蒋某与刘某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋某,刘某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终4508号上诉人（原审原告）：蒋某，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：伍远亮，广东骏道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘某，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：冯海龙，广东东方星联律师事务所律师。上诉人蒋某因与上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）0604民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋某上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.判决刘某向蒋某支付违约金56万元。事实和理由：双方签订的合同对违约金的计算标准有明确的约定，一审法院擅自改变违约金的计算标准违反了当事人的约定，剥夺了守约方的选择权，缺乏法律依据。刘某辩称，答辩意见与上诉意见一致。刘某上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回蒋某的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院未查清事实，对合同签订和解除过程存在误解。1.刘某未查看房屋即与蒋某签订了《房地产买卖合同》，蒋某刻意隐瞒房屋真实情况。2.《房地产买卖合同》于2016年1月18日解除，而非一审判决认定的2016年2月21日。2016年1月16日刘某因高压线问题向蒋某口头提出解除合同，同年1月18日刘某再次向蒋某明确要求解除合同，并在电话沟通过程中获悉，蒋某已经向银行取消了提前还贷申请。刘某在通知了蒋某后，已于同年1月22日将房地产权证、土地证邮寄给蒋某。（二）刘某不存在违约行为，无需支付违约金。1.签订合同当日刘某想支付定金，但蒋某没有收取。2.因涉案房屋存在重大瑕疵，已导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，刘某有权提出解除合同。刘某及时向蒋某提出解除合同后，无需再支付首期房款。3.合同解除过程中刘某不存在过错，蒋某亦未产生任何经济损失。蒋某辩称，刘某是在查看了涉案房屋后才签订《房地产买卖合同》，其对涉案房屋的现状是知情的。涉案房屋外的高压线属于市政设施，不属于买卖标的物的瑕疵。蒋某向一审法院起诉请求：1.确认蒋某、刘某于2016年1月11日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2016年2月20日解除；2.刘某向蒋某支付违约金56万元。一审法院认定事实：2016年1月11日，蒋某（卖方）、刘某（买方）、案外人佛山市抉宅房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，内容为：“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区彩虹路98号十八座03房的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：第一条、交易背景。卖方是该物业之权属人，对上述该物业享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，在签署本合同前，卖方已如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。买方已仔细查看该物业现状且并无异议。在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业。第二条、物业情况。1、该物业建筑面积为300.58平方米，其中住宅面积300.58平方米……2、产权状况为第①项：卖方持有《房地产权证》《房地产权共有证》号码为0100086606……5、该物业之成交价为人民币560万元……6、该物业现时之抵押状况属于第②项：②抵押中，欠款额约230万元（具体以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后10日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用与提前还贷，卖方不得擅自挪用。提前还贷出资方式为买方出资300万元。第三条、付款方式。买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款：1、定金5万元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交给经纪方保管至交易递件当日。……2、按揭贷款：买方应于2016年1月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供所需资料并协助买方办理按揭；3、交易递件：买卖双方同意于2016年2月10日前办理交易过户手续；②卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续；4、首期房款（含定金）300万元，买方支付时间为以下第③项：③在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户。5、尾期房款：即申请贷款额260万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第五条、物业交付。买卖双方同意该物业交付使用的时间为收齐楼款当天……第七条、违约责任。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方必须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总价成交的10%支付违约金，且违约方必须承担守约方向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。②继续履行合同。同日，蒋某向刘某交付涉案房屋的房地产权证以及国有土地使用权证原件。2016年1月16日，刘某向蒋某发短信，内容为：“蒋总好！不好意思。还是有点纠结。你什么时候有空先把房产证还给你？”蒋某回复：“问题是星期一要还240万元。”刘某陈述“我帮你向中介出，好吗？”蒋某回复：“这是你的问题。”刘某陈述“主要是高压线太近。”。“还是担心高压线，放弃算了。”2016年1月18日，刘某再向蒋某发短信，陈述“我还是要了吧。”次日，刘某再向蒋某发信息“我帮你卖掉不是两全其美吗？因为双方都有责任。因为之前你说已经移到河边，两个证是直接给你还是放中介”2016年1月23日，刘某再向蒋某发短信：“我已把两个证EMS寄出，请查收。”2016年1月21日，蒋某向刘某邮寄《催款通知书》并附银行受理提前还贷申请条，《催款通知书》载明：“刘某女士，你我双方以及经纪方佛山市抉宅房地产中介有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定，卖方在签订本合同后10日内，向抵押银行申请提前还贷手续，并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方，应与银行通知提前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内。上述合同签订的当日，本人已向抵押银行申请了提前还贷手续。银行受理后，当天批准了本人的房贷申请，并给本人提前还贷通知，本人现将该通知转达给你，请你依照合同，将300万元付至本人的还贷账户内。本人的还贷账户名称：蒋某，账号：60×××62，开户行：中国银行佛山南海桂城支行。”还贷申请条上载：“我行已于2016年1月11日受理客户蒋某的提前还贷申请。请于本月末存足还款款项。存款不足该申请作废，恕不另行通知。”2016年1月23日，蒋某签收刘某寄出的《房屋产权证》以及《国有土地使用权证》原件。2016年2月21日，刘某收到蒋某邮寄的《解除合同通知书》，主要内容为：“2016年1月19日，因你未按时支付合同中约定款项，我又向你发出了《催款通知书》，你也签收了通知书。从签订合同到现在，已经一个多月时间。你不仅没有履行付款义务，而且还将本人交付给你保管的房产证和国土证原件，通过邮寄的方式退回来。这说明你已经不想继续履行合同了。鉴于上述事实，现本人通知你：自本通知书按照你在合同中所留的联系地址交邮之日起解除上述合同。”另查明：涉案房屋外围草地上设有一水泥石墩，上载“电力电缆，高压危险，施工动土请先联系”等内容，地上附有电压铭牌。再查明：粤房地证字第××号《房地产权证》上载，佛山市禅城区彩虹路98号十八座03房建筑面积为300.58平方米，由蒋某单独所有，于2011年11月15日核发房地产权证。蒋某、刘某共同确认涉案合同没有进行备案登记，蒋某也无向刘某交付房屋。蒋某陈述：定金包含在首期款中。刘某陈述：刘某想向蒋某支付定金及房款，但蒋某不收。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。蒋某与刘某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，蒋某、刘某均应按照合同约定履行各自的义务。关于蒋某诉请解除房地产买卖合同关系。如前查明，蒋某已依约向抵押银行申请了提前还贷，刘某依约应于还贷申请条上载明的期限前将首期款存入蒋某的还款账户内，刘某签收了蒋某邮寄的催款通知后仍未支付首期款，因刘某未能如期支付购房款，已构成根本违约，根据合同第七条第二点的约定，蒋某有权解除与刘某的房屋买卖合同关系。关于刘某抗辩主张蒋某刻意隐瞒涉案房屋外面地下有高压线，涉案房屋存在重大瑕疵，导致合同目的不能实现，刘某已提出解除合同的问题。涉案《商品房买卖合同》第一条已载明，刘某购买前已仔细查看物业现状且无异议，刘某在签署合同前已向蒋某清楚了解交易物业的状况，自愿购买涉案物业。而据刘某提供的照片及视频资料显示，涉案房屋外部已有明显标识牌提示地下埋有高压线，故刘某认为蒋某刻意隐瞒涉案房屋外面地下有高压线的抗辩意见不能成立。即使刘某存在未查看房屋就签订合同的情形，亦是刘某作为买受人未尽审慎注意义务的过错，其后果应自行承担。至于涉案买卖合同关系解除的时间，因刘某已于2016年2月21日收到蒋某发出的解除房屋买卖合同的通知，故一审法院确认蒋某、刘某的房屋买卖合同关系已于2016年2月21日解除。关于蒋某诉请刘某支付违约金。依据涉案《房地产买卖合同》第七条第2点约定“解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金）或按总成交价的10%支付违约金”的约定，蒋某有权诉请刘某支付违约金，关于违约金的计算标准，因蒋某无证据证明其实际损失，而刘某已就此提出异议，故一审法院结合本案合同实际履行情况以及刘某的违约情况，依据公平原则，酌定刘某参照合同有关定金责任的约定为标准，向蒋某支付违约金5万元，对蒋某超出部分的请求，一审法院不予支持。涉案合同因刘某违约而解除，故蒋某诉请刘某支付本案诉讼费合理，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款规定，判决：一、确认蒋某与刘某于2016年1月11日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2016年2月21日解除；二、刘某于判决发生法律效力之日起十日内，向蒋某支付违约金5万元；三、驳回蒋某的其他诉讼请求。如果刘某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4700元、财产保全费3320元，合计8020元，由刘某承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据蒋某、刘某的上诉请求归纳本案二审的争议焦点为：（一）涉案《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系的解除时间；（二）刘某应否向蒋某支付违约金，如果需要支付，该违约金的数额问题。关于第一个争议焦点。蒋某、刘某签订的《房地产买卖合同》合法有效。该合同第三条约定，刘某在银行通知提前还贷3个工作日内将首期房款（含定金）300万元付至蒋某还贷账户。2016年1月21日，蒋某向刘某邮寄了《催款通知书》，告知刘某蒋某已经向银行申请了提前还贷，并向刘某指定了蒋某的还贷账户。《催款通知书》所附的银行受理提前还贷申请条载明：“我行已于2016年1月11日受理客户蒋某的提前还贷申请……”因此，刘某应依约向蒋某支付首期房款300万元。但直至2016年2月21日刘某收到蒋某邮寄的《解除合同通知书》之时，刘某仍未向蒋某支付合同约定的首期房款，该行为已构成违约。一审判决认定涉案《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2016年2月21日解除，并无不当，本院予以维持。刘某上诉主张涉案《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2016年1月18日因蒋某隐瞒涉案房屋的重大瑕疵而法定解除。经审查，涉案《房地产买卖合同》第一条约定，买方已仔细查看该物业现状且并无异议，且涉案房屋为现楼，现有证据不足以证明蒋某有隐瞒涉案房屋重大瑕疵的行为，本院对刘某的该上诉主张不予支持。关于第二个争议焦点。根据涉案《房地产买卖合同》第七条“解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金）或按总成交价的10%支付违约金”的约定，蒋某诉请刘某支付违约金应予以支持。对于违约金的数额问题。由于刘某对违约金提出异议，而蒋某并未举证证明其因刘某的违约所造成的损失，一审法院根据本案实际情况，综合刘某的违约情节，酌定刘某向蒋某支付违约金5万元并无不当，本院予以维持。蒋某上诉请求刘某支付违约金56万元以及刘某上诉主张其无需向蒋某支付违约金，本院均不予支持。综上所述，蒋某、刘某的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9950元，由上诉人蒋某负担8900元，上诉人刘某负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一六年十月八日书 记 员 赖敏婷 百度搜索“”