（2016）沪0115民初38725号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-27
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志坚,董彩凤,徐海华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初38725号原告：张志坚，女，1966年5月22日出生，汉族，住上海市浦东新区周浦镇八灶街XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王恒，上海百悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨延娜，上海百悦律师事务所律师。被告：董彩凤，女，1962年1月17日出生，汉族，住上海市杨浦区安图新村XXX号XXX室乙。委托诉讼代理人：李林，上海海业韬律师事务所律师。第三人：徐海华，男，1961年6月11日出生，汉族，住上海市杨浦区安图新村XXX号XXX室乙。委托诉讼代理人：张琪宗，北京长安(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金文斌，北京长安(上海)律师事务所律师。原告张志坚与被告董彩凤及第三人徐海华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告张志坚的委托诉讼代理人王恒，被告董彩凤的委托诉讼代理人李林，第三人徐海华的委托诉讼代理人张琪宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志坚向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告房屋买卖合同有效；2.被告协助原告办理上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的过户登记手续；3.案件律师费人民币(以下币种相同)38,000元、支付给担保公司的担保服务费3,500元由被告承担；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月29日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋出售给原告。协议签订后，原告支付了购房款57.80万元(依约已经超额支付)。2013年7月，被告将系争房屋交付原告后，原告即对系争房屋进行了装修并居住至今。双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。现被告的前夫(即本案第三人)在另案中对该套房屋主张权利，并申请了财产保全，以致合同无法履行，侵害了原告的利益。审理中，原告撤回了第2项诉讼请求(即要求被告协助原告办理系争房屋过户登记手续的诉讼请求)。被告董彩凤辩称，原告陈述的签约、付款等合同履行过程均无异议。合同是双方的真实意思表示，原告提出的办理产权过户手续问题，由于政策原因，现在还不能办理。等到可以办理的时候，被告是愿意配合办理的。第三人徐海华述称，原、被告之间存在恶意串通侵害第三人合法权益的情况。原、被告之间的合同无效。系争房屋系夫妻关系存续期间的获得的财产，原、被告之间的房屋买卖合同没有取得第三人同意，不对第三人产生法律效力。即便合同有效，也不应当支持原告过户的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月，被告签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》。2012年12月，被告通过动迁分配，取得了系争房屋的《订房回执》。2013年3月21日，被告就系争房屋与上海华惠房地产开发经营有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买系争房屋。2013年3月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《房地产买卖居间合同》。合同约定，系争房屋为动迁安置房，甲方将系争房屋出售给乙方。房屋总价款为58万元，支付方式为：签署合同当日，乙方支付甲方购房定金1万元，待转定金后，乙方于15内追加定金至11万元；2013年7月3日前，支付首付款50万元(含定金11万元)，当日甲方将房屋钥匙交付给乙方；过户时间，按照国家规定动迁协议和该小区大产证可正常交易过户日期为准，过户当天乙方支付甲方房款8万元；甲方保证已取得配偶(若有)、隐性共有人(若有)、其他安置人员(若有)同意出让上述房产，且出售的房屋无权利限制。在合同履行期间房产被司法限制、查封等房地产权利受到限制的情况发生，视为甲方违约。甲方有上述违约行为，乙方可采取以下部分或全部措施：限期要求纠正违约事项。要求履行本合同……。若发生争议，守约方可以要求违约方支付为实现债权而实际发生的一切费用，包括但不限于交通费、诉讼费、诉讼保全费、强制执行费、律师代理费。2013年3月29日，原告支付被告定金1万元。4月5日，原告支付被告10万元。6月28日，原告支付被告房款30万元。7月3日，原告支付被告房款13万元。2014年11月22日，原告支付被告购房款38,000元。当日，被告向原告出具收据载明，原告已经支付购房款57.80万元，尾款2,000元待完成过户手续后付清。2014年10月29日，系争房屋的产权经核准登记于被告名下，相应的契税由原告代为支付。另查明，2013年7月，被告将系争房屋交付原告，原告装修后入住。原告为本案诉讼支付律师费38,000元。因原告申请了财产保全，由上海普信融资担保有限公司提供担保，为此原告向上海普信融资担保有限公司支付了担保服务费3,500元。2016年4月21日，系争房屋被法院查封，财产保全的申请人为徐海华，案号为(2016)沪0115民初22328号。再查明，1986年9月，徐海华与董彩凤登记结婚。2015年12月9日，徐海华与董彩凤经法院判决离婚，法院未处理关于系争房屋的财产分配。审理中，法院询问原告系争房屋大产证的办理时间，原告称系争房屋于2014年8月14日办理了大产证，根据相应的政策2017年8月可以办理被告将系争房屋过户给原告的手续，因现在尚不具备过户条件，原告在本案中撤回要求过户的诉讼请求，仅要求确认合同的效力。以上事实，由经庭审质证的《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、《订房回执》、银行转账凭证、收据、发票、《上海市商品房预售合同》、《房地产买卖居间合同》、上海市房地产登记簿、民事判决书等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的买卖合同，合同内容并未违反法律或行政法规强制性规定，亦无证据证明原、被告之间存在恶意串通的情况。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即便被告存在无权处分的情况，也不影响合同效力。综上，本院认为原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》合法有效。原告在本案中撤回了要求被告将系争房屋过户给原告的诉讼请求，本院予以准许。关于房屋是否实际能够过户，能否实际履行，不属于本案处理范围。原告自认根据相关政策要到2017年8月才符合将系争房屋过户给原告的条件。过户的政策条件尚未成就的情况下，现存的案外人查封并不影响原告的权利，故原告要求被告支付律师费和担保服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告张志坚与被告董彩凤于2013年3月29日签订的《房地产买卖居间合同》有效；二、驳回原告张志坚的其余诉讼请求。案件受理费837元，减半收取计418.50元，财产保全费5,000元，共计5,418.50元，由原告张志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨立转二〇一六年十月八日书记员 朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 关注公众号“”