（2016）粤17民终671号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-21
案件名称
阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司与阳江市阳东金辰酒店有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阳江市阳东金辰酒店有限公司,阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终671号上诉人（原审被告）：阳江市阳东金辰酒店有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇广雅东路268号华科国际家居生活广场建材步行街*栋*层110-129商铺。法定代表人：申世香，该公司总经理。委托代理人：张丽明，广东真智律师事务所律师。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇广雅东路***号。法定代表人：林乃科，该公司董事长。委托代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。委托代理人：陈丽婵，广东拓进律师事务所律师。原上诉人阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司（以下简称鼎丰酒店）因与被上诉人阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司（以下简称华科市场经营管理公司）租赁合同、物业服务合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2016年5月4日作出的（2015）阳东法民一初字第167号民事判决，向本院提出上诉。因鼎丰酒店于2015年8月24日经阳江市阳东区工商行政管理局核准变更登记为阳江市阳东金辰酒店有限公司（以下简称金辰酒店）。本院立案受理时将上诉人变更为金辰酒店，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月26日，华科市场经营管理公司作为甲方与赵展鸿作为乙方签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际物业服务协议》，其中，《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定主要内容为：一、乙方承租华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋1层110至129商铺，2层全层，3层全层，4层全层，5层全层，6层全层，建筑面积共6806.13平方米（实际建筑面积以房产部门测绘建筑面积为准），用于经营酒店、餐饮。二、租赁期限8年，从2013年11月30日起至2021年11月29日止。三、租金价格为5元／平方米／月（一层、二层第六至第八年另计），经营管理费为11元／平方米／月（一层、二层第六至第八年另计），按注明的建筑面积收取物业管理服务费，收费标准为0.5元／平方米／月，即每月租金、经营管理费、物业管理服务费合计为16.5元／平方米／月，总计112301元。如未按期缴纳租金、经营管理费、物业管理服务费，则自应缴纳日起，每日按所拖欠金额的5‰收取滞纳金，如拖欠租金、经营管理费、物业管理服务费达15日以上，甲方有权单方终止合同。四、甲方给予乙方8个月的免租优惠期，乙方在签订租赁合同后前8个月内达到营业标准，可额外享受10个月免租优惠期，免租期从2013年11月30日起计算。五、免租期结束后，按照先交租金、经营管理费、物业管理服务费之后才能使用物业的原则进行缴费。每次支付3个月租金、经营管理费、物业管理服务费，支付日期为免租期到期或租金、经营管理费、物业管理服务费到期当月的前15日。在合同期内，如最后一期不足三个月的，则以合同截止日剩余月份的租金、经营管理费及物业管理服务费一次性付清。为方便收费，乙方同意甲方按“四舍五入”的原则，采用金额的末位数保留至“元”位的方法计收各项费用。六、《经营物业管理手册》、《华科国际物业服务协议》及相关管理规定是本合同不可分割的部分。乙方有权在约定经营范围内从事自负盈亏、独立核算和经营活动，在租赁期限内，乙方有按时缴纳租金、经营管理费、保证金和其他各项相关费用的义务。七、如因不可抗力因素及政府行为致使本合同无法继续履行，本合同终止，双方不承担责任，不可抗力是指无法预见或虽可预见但无法控制或避免发生的事件，包括但不限于战争及自然灾害。双方在合同中还对续约、变更、解除等权利义务作了约定。《华科国际物业服务协议》约定主要内容：甲方按租赁合同中注明的建筑面积向乙方收取物业管理服务费，收费标准为0.5元／月／平方米，总计为3403元／月。物业管理服务费从乙方开始办理开业之日起计算，物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收代缴的费用原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月的应交应缴费用。乙方须按本协议规定缴纳物业管理服务费、水电费，每延期一天，按拖欠额日加收5‰支付滞纳金。双方在协议中还对其他权利义务作了约定。《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》签订当天，华科市场经营管理公司作为甲方与赵展鸿作为乙方签订了《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》，约定主要内容为：一、乙方所租赁的华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋一、二楼商铺第6至8年的租金、经营管理费、物业管理服务费不按原合同所约定的价格实施，第6至8年的租金、经营管理费、物业管理服务费按当时市场实际价格协商制定，如双方未能协商同意，甲方须保留1栋119、120号商铺供乙方做酒店大堂使用，且1栋119、120号商铺的租金、经营管理费、物业管理服务费递增不得超过100%。二、在免租期内，甲方向乙方收取0.5元／平方米／月物业管理服务费。三、甲方提供50个酒店配套专用停车位，以华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋前面停车位为主。四、如补充条款与合同相抵触，则以补充条款为准。双方在补充协议中还对其他权利义务作了约定。因鼎丰酒店拖欠华科市场经营管理公司电费及物业管理费未支付，华科市场经营管理公司于2015年4月3日向原审法院提起诉讼，请求：一、判令鼎丰酒店向华科市场经营管理公司支付拖欠的2014年9月至2015年7月8日电费共计453999.00元及每日5‰的延期支付违约金295634.60元，合计749983.593元。二、鼎丰酒店向华科市场经营管理公司支付2013年12月至2015年7月物业管理费68260.00元及每日5‰的延期支付违约金98601.57元，合计166861.57元。三、判令鼎丰酒店承担本案诉讼费。原审诉讼中，华科市场经营管理公司提供有《物业交付查验确认书》拟证明其于2013年12月10日将华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋1层110至129商铺，2层全层，3层全层，4层全层，5层全层，6层全层移交给承租方，用于鼎丰酒店经营。鼎丰酒店确认于2013年收到华科市场经营管理公司交付的上述租赁物，2014年1月开始装修，2014年6月开始营业。原审诉讼中，华科市场经营管理公司与鼎丰酒店均确认租赁期间电费价格按0.91元／度计算，鼎丰酒店已向华科市场经营管理公司支付2014年8月前电费共195596元。华科市场经营管理公司主张鼎丰酒店拖欠2014年9月至2015年7月8日电费共计453999.00元及每日5‰的延期支付违约金295634.60元，合计749983.59元。鼎丰酒店对华科市场经营管理公司主张上述电费及违约金数额有异议。为查明案件事实，2015年7月8日原审法院组织双方当事人对鼎丰酒店租赁期间用电情况进行现场勘验，经勘验华科市场经营管理公司、鼎丰酒店确认：一、鼎丰酒店使用电表共三个，其中编号为20……53电表载明用电量为2690×30度，编号为20……54电表载明用电量为10182×30度，编号为20……55电表载明用电量为4724×60度。另，鼎丰酒店楼梯灯用电表为69度。二、移动公司从鼎丰酒店引出的自用电表共二个，其中一个电表显示用电量为3896度，另一电表显示用电量为3943度。华科市场经营管理公司、鼎丰酒店对上述电表度数没有异议。原审诉讼中华科市场经营管理公司主张除现场勘验的三个电表外，还设置有11个临时电表供鼎丰酒店使用，该临时电表已拆除，所用电量也应该计入鼎丰酒店使用电量总额计算电费，对此，华科市场经营管理公司未提供证据证明。原审庭审中，华科市场经营管理公司、鼎丰酒店表示经现场勘验双方确认的移动公司使用电量电费及鼎丰酒店租赁期间已支付的电费应从鼎丰酒店应付电费中扣除。原审诉讼中，华科市场经营管理公司主动申请调整按2015年7月8日现场勘验确认的电费总额每天5‰标准计算拖欠电费违约金至判决之日止。原审诉讼中，华科市场经营管理公司主张鼎丰酒店拖欠其2013年12月至2015年7月物业管理费68260.00元及每日5‰的延期支付违约金98601.57元，合计166861.57元。鼎丰酒店确认租赁期间没有向华科市场经营管理公司支付过物业管理费，但对华科市场经营管理公司上述主张的物业管理费及违约金数额有异议，主张根据双方合同约定物业管理费及违约金计算方式，免租期内物业管理费按0.5元／平方收取，免租期内没有约定违约金，超出免租期后，没有按时缴纳物业管理费，才按5‰／日计算违约金。原审诉讼期间，华科市场经营管理公司变更诉讼请求为：一、判令鼎丰酒店向华科市场经营管理公司支付拖欠的2014年9月至2015年7月8日电费共计453999.00元及违约金（按2015年7月8日现场勘验确认的电费总额按每天5‰计算）。二、判令鼎丰酒店向华科市场经营管理公司支付2013年12月至2015年7月物业管理费68260.00元及每日5‰的延期支付违约金98601.57元，合计166861.57元。三、判令鼎丰酒店承担本案诉讼费。原审法院另查明：诉讼期间，阳东县华科市场经营管理有限公司名称变更为阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司。华科市场经营管理公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人林乃科，经营范围包括物业服务、房屋租赁、市场经营管理。鼎丰酒店于2014年4月23日成立，公司类型为有限责任公司，法定代表人赵展鸿，经营范围包括中餐制售、旅业等。原审诉讼中，华科市场经营管理公司提供《预售许可证》、《商品房屋产权权属证明书》、《物业户型分布图》、有关业主与华科市场经营管理公司签订的委托经营管理合同等证据拟证明华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋1层110至129商铺，2层全层，3层全层，4层全层，5层全层、6层全层的产权情况及其依法对商铺有经营管理权。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。华科市场经营管理公司与赵展鸿就华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋1层110号至129号商铺，2层全层，3层全层，4层全层，5层全层，6层全层签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》、《华科国际物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵展鸿系鼎丰酒店的法定代表人，合同签订后被告阳东鼎丰大酒店按合同约定的用途使用租赁物，实际享有合同权利履行合同义务，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，华科市场经营管理公司请求鼎丰酒店承担合同责任，理据充分，应予以支持。诉讼中，鼎丰酒店提出华科市场经营管理公司以其为被告提起本案诉讼主体不适格的抗辩意见，于法无据，应不予支持。综合当事人的诉、辩意见及证据，本案争议焦点为：华科市场经营管理公司要求鼎丰酒店支付拖欠电费、物业管理服务费及违约金的诉讼请求应否支持。一、关于华科市场经营管理公司提出鼎丰酒店支付拖欠电费及违约金的诉讼请求。本案中，华科市场经营管理公司按合同约定履行了交付租赁物义务，鼎丰酒店应按合同约定履行支付电费义务。根据案件查明事实及证据，结合原审法院组织双方现场勘验及庭审中当事人关于应付拖欠电费诉、辩意见，原审法院认定鼎丰酒店拖欠2014年9月至2015年7月8日期间的电费为406669.30元［现场堪验双方确认租赁期间被告阳东鼎丰大酒店用电总额0.91元×（2690×30＋10182×30＋4724×60＋69度）－移动公司电费0.91元×（3896＋3943）－鼎丰酒店已支付电费195596元］。华科市场经营管理公司主张鼎丰酒店支付拖欠电费超出部分，理据不足，应不予支持。至于违约金问题，鼎丰酒店未按合同约定交付2014年9月至2015年7月8日期间的电费，应承担支付相应违约金责任。原审诉讼中，华科市场经营管理公司主张以2015年7月8日双方现场勘验确认的拖欠电费总额为基准计算违约金，属于对民事权利的合法处分，应予以采纳。华科市场经营管理公司主张按合同约定每日5‰标准计算违约金过高，应不予支持。结合案件具体情况，原审法院调整违约金按拖欠电费总额每日1‰计算。综上，鼎丰酒店应以拖欠2014年9月至2015年7月8日期间电费406669.30元为基准，从2015年7月8日起至原审判决确定给付之日止，按每天1‰标准支付违约金给华科市场经营管理公司。二、关于华科市场经营管理公司提出鼎丰酒店支付拖欠物业管理费及违约金的诉讼请求。本案中，鼎丰酒店未按合同约定履行支付2013年12月至2015年7月物业管理费义务，构成违约，应承担相应民事责任，现阳东华科管理公司主张鼎丰酒店支付拖欠的2013年12月至2015年7月物业管理费，具有事实和法律依据，应予以支持。根据合同约定及案件查明事实，鼎丰酒店拖欠华科市场经营管理公司2013年12月至2015年7月物业管理费数额为68068.00元，故鼎丰酒店应按上述拖欠物业管理费数额履行支付义务。华科市场经营管理公司主张2013年12月至2015年7月物业管理费68260.00元，超出部分，理据不足，应不予支持。至于违约金问题，鼎丰酒店未按约定支付2013年12月至2015年7月物业管理费构成违约，应承担支付相应违约金责任。合同约定违约金按拖欠物业管理费数额每日5‰计算，该违约金计算标准过高，结合案件具体情况，应调整违约金计算标准为拖欠物业管理费数额每日1‰计算。经核算，鼎丰酒店拖欠华科市场经营管理公司2013年7月1日至2015年7月31日物业管理服务费的违约金数额合计为21391.26元，其中：1、2013年12月物业管理服务费的违约金为2052.01元（3403元×1‰／日×603天）；2、2014年1月物业管理服务费的违约金为1946.52元（3403元×1‰／日×572天）；3、2014年2月物业管理服务费的违约金为1841.02元（3403元×1‰／日×541天）；4、2014年3月物业管理服务费的违约金为1745.74元（3403元×1‰／日×513天）；5、2014年4月物业管理服务费的违约金为1640.25元（3403元×1‰／日×482天）；6、2014年5月物业管理服务费的违约金为1538.16元（3403元×1‰／日×452天）；7、2014年6月物业管理服务费的违约金为1432.66元（3403元×1‰／日×421天）；8、2014年7月物业管理服务费的违约金为1330.57元（3403元×1‰／日×391天）；9、2014年8月物业管理服务费的违约金为1225.08元（3403元×1‰／日×360天）；10、2014年9月物业管理服务费的违约金为1119.59元（3403元×1‰／日×329天）；11、2014年10月物业管理服务费的违约金为1017.50元（3403元×1‰／日×299天）；12、2014年11月物业管理服务费的违约金为912元（3403元×1‰／日×268天）；13、2014年12月物业管理服务费的违约金为809.91元（3403元×1‰／日×238天）；14、2015年1月物业管理服务费的违约金为704.42元（3403元×1‰／日×207天）；15、2015年2月物业管理服务费的违约金为598.93元（3403元×1‰／日×176天）；16、2015年3月物业管理服务费的违约金为503.64元（3403元×1‰／日×148天）；17、2015年4月物业管理服务费的违约金为398.15元（3403元×1‰／日×117天）；18、2015年5月物业管理服务费的违约金为296.06元（3403元×1‰／日×87天）；19、2015年6月物业管理服务费的违约金为190.57元（3403元×1‰／日×56天）；20、2015年7月物业管理服务费的违约金为88.48元（3403元×1‰／日×26天）。华科市场经营管理公司请求鼎丰酒店支付物业管理服务费违约金98601.57元，超出部分，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内，支付2014年9月至2015年7月8日电费406669.30元及违约金（以406669.30元为基准，从2015年7月8日起按每天1‰计算至本判决确定之日止）给阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司；二、阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内，支付2013年12月1日至2015年7月1日物业管理费68068.00元及违约金21391.26元给阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司；三、驳回阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13020元，由阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司负担6010元，阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司负担7010元。上诉人金辰酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决支持华科市场经营管理公司的电费违约金诉讼请求，属于适用法律错误。金辰酒店未付华科市场经营管理公司2014年9月之后的电费是因为华科市场经营管理公司在金辰酒店所用的电表引出两个自用电表供另一租户即移动公司使用，华科市场经营管理公司不但收取了移动公司的电费，而且将移动公司的电量叠加给金辰酒店后，再次向金辰酒店重复收费。华科市场经营管理公司通过双重收费，获利匪浅，对金辰酒店而言，租赁一年以来长期承担了移动公司的电费，极大地增加了运营成本，损失较大。金辰酒店发现华科市场经营管理公司的行为后，立即要求华科市场经营管理公司拆除该自用电表和退还多收取的电费，但其一直不予理睬。为不让损失进一步扩大，金辰酒店在华科市场经营管理公司蓄意重复收费且拒不悔改的情况下，不得已暂缓支付电费，这属于民事法律上自助救济的行为，根本不是金辰酒店故意违约。事实上，本案真正的违约方是华科市场经营管理公司。华科市场经营管理公司在双方签订租赁合同之前，就已利用管理控制的地位，将上述电表供移动公司使用，但对金辰酒店却隐瞒相关事实，导致金辰酒店一直重复缴费。华科市场经营管理公司如此蓄意骗取电费的行为，不仅是违约，而是涉嫌欺诈。在本案中，原审法院已查明华科市场经营管理公司重复收费的事实，也判定了移动公司所使用的电费应从金辰酒店应付电费中扣除，明显说明了华科市场经营管理公司在履行合同义务中存在欺诈的行为。然而，原审判决未对华科市场经营管理公司的违约及违法行为进行惩罚和制裁，反而支持其违约获利，有违公平正义、诚实信用。二、华科市场经营管理公司未依约履行提供物业管理服务的义务，金辰酒店有权拒绝支付物业管理费及违约金。华科市场经营管理公司一直未依约提供物业管理服务，如在步行街设置的保安亭中没有保安值班，安保工作形同虚设；没有设置垃圾回收点，也未能将垃圾及时清运，导致周边环境臭气熏天；没有划定合理的停车位，在车位已无法满足需求的情况下将规划中的停车场空地出租给他人种植苗圃，放任其他经营者使用具有刺鼻气味的化肥及农药，影响他人身体健康及周边环境等。华科市场经营管理公司不但未能提供任何管理服务，相反借用管里的名义损害着业主的利益并从中牟利，完全是故意违约，根据合同法的规定，华科市场经营管理公司未能履行合同义务，金辰酒店作为后履行付费义务一方，依法享有先履行抗辩权，华科市场经营管理公司无权请求支付物业管理费及违约金。综上所述，请求：1、撤销原审判决第一项关于违约金部分内容，改判驳回华科市场经营管理公司的电费违约金诉讼请求。2、撤销原审判决第二项，改判驳回华科市场经营管理公司物业管理费及违约金的诉讼请求。被上诉人华科市场经营管理公司答辩称：一、原审判决金辰酒店支付华科市场经营管理公司拖欠电费违约金适用法律正确。本案是商铺租赁合同关系，华科市场经营管理公司已履行了租赁物交付义务，金辰酒店接收租赁物后，应对其在使用过程中产生的电费及相关费用承担支付义务，但金辰酒店却没有按合同约定支付，拖欠电费至华科市场经营管理公司起诉时已达半年多时间，显然金辰酒店已构成违约，理应支付违约金。根据华科市场经营管理公司与赵展鸿签订的《物业服务协议》第十四条规定：金辰酒店拖欠物业管理费、水电费的，每延期一天，按拖欠额日加收千分之五支付滞纳金。按双方约定，金辰酒店理应支付违约金给华科市场经营管理公司。鉴于双方对逾期支付电费的违约金已作了明确约定，原审法院根据双方对违约金的约定作出判决，不存在适用法律错误的问题。二、原审判决金辰酒店支付物业管理费及违约金适用法律正确。根据华科市场经营管理公司与赵展鸿签订的《物业服务协议》约定，华科市场经营管理公司已依约履行了提供物业管理服务的义务，而金辰酒店却没有按约定支付物业管理费，构成违约。《商铺租赁合同》、《补充协议》、《物业服务协议》均约定，物业管理费为0.5元／平方米／月。物业管理服务费自免租期开始之日，即2013年11月30日起收取。另《物业服务协议》第十四条约定：乙方拖欠物业管理费、水电费的，每延期一天，按拖欠额日加收千分之五支付滞纳金。金辰酒店没有按约定交付物业管理费，应承担支付相应的违约金责任。三、在本案中，华科市场经营管理公司不存在任何的违约行为。金辰酒店所陈述的，均是金辰酒店为了拖延支付义务而作的虚假陈述，其陈述也不能成为其逾期交电费、拒交物业管理费的抗辩理由。且金辰酒店至今均未交付拖欠的电费、物业管理费及相关的违约金，华科市场经营管理公司的损失仍在持续扩大的状态，金辰酒店的行为严重损坏了华科市场经营管理公司的经济利益。综上所述，金辰酒店的上诉请求理据不足，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：鼎丰酒店于2015年8月24日经阳江市阳东区工商行政管理局核准变更登记为金辰酒店，其法定代表人亦由赵展鸿变更为申世香。对移动公司从金辰酒店引出的两个自用电表的安装时间，华科市场经营管理公司原审称是从2013年8月份开始使用，用途是用来连接酒店顶楼的信号覆盖设备。金辰酒店则称此前不清楚移动公司的电表何时安装。从现场照片显示，移动公司使用的电表中张贴有“电表中国移动通信”的标签。本院认为，华科市场经营管理公司因鼎丰酒店拖欠租期内的电费及物业管理费而提起本案诉讼，本案为租赁合同、物业服务合同纠纷。华科市场经营管理公司与鼎丰酒店法定代表人赵展鸿签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》、《华科国际物业服务协议》，约定华科市场经营管理公司将涉讼商铺、楼层租赁给赵展鸿经营酒店、餐饮，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，鼎丰酒店按合同约定使用租赁物，已实际享有上述合同的权利及履行合同义务，根据《最高人民法院关于适用﹤中行和人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”规定，华科市场经营管理公司请求鼎丰酒店承担合同的相应责任应予支持。因鼎丰酒店于2015年8月24日经阳江市阳东区工商行政管理局核准变更登记为金辰酒店，故上述合同的权利义务应由金辰酒店承继。本案双方争议的焦点一是金辰酒店应否支付拖欠的电费违约金给华科市场经营管理公司；二是金辰酒店应否支付物业管理费及违约金给华科市场经营管理公司。关于争议焦点一、华科市场经营管理公司已按合同约定将租赁物交付给金辰酒店，金辰酒店应依约履行支付电费义务。金辰酒店上诉称拒付2014年9月至2015年7月8日电费的理由是华科市场经营管理公司未经金辰酒店同意，在金辰酒店使用的电表中引出两个电表给移动公司使用，且将移动公司的电费计入金辰酒店电费中收取。据华科市场经营管理公司陈述移动公司的电表在租赁物出租给金辰酒店之前已经安装使用。而且现场照片显示移动公司的电表张贴有“电表中国移动通信”的标签，金辰酒店在使用租赁物后，应知悉移动公司电表的存在，金辰酒店称一直不知道移动公司电表一事不符合常理。由于移动公司的用电量是独立电表显示，金辰酒店在用电时如认为华科市场经营管理公司有多收电费的情形，其完全可与华科市场经营管理公司协商扣除，而不应采用拒交电费方式处理。金辰酒店拖欠华科市场经营管理公司约一年的电费未付的行为已构成违约，应承担相应违约责任。原审判决在扣除移动公司的用电量后，判决金辰酒店支付尚欠的电费及违约金给华科市场经营管理公司并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二、金辰酒店上诉称拒交物业管理费的原因是因为华科市场经营管理公司未提供相应的物业管理服务，但金辰酒店原审所提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。金辰酒店无正当理由拒交物业管理费的行为已构成违约，原审判决金辰酒店支付欠交的物业管理费及违约金给华科市场经营管理公司正确，本院予以维持。综上所述，上诉人金辰酒店的上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。因原审被告鼎丰酒店已经工商部门核准变更为金辰酒店，致使本案诉讼主体发生变化，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决第三项。二、变更阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决第一项为上诉人阳江市阳东金辰酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内，支付2014年9月至2015年7月8日电费406669.30元及违约金（以406669.30元为基准，从2015年7月8日起按每天1‰计算至本判决确定之日止）给被上诉人阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司。三、变更阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决第二项上诉人阳江市阳东金辰酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内，支付2013年12月1日至2015年7月1日物业管理费68068.00元及违约金21391.26元给被上诉人阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司。四、驳回被上诉人阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13020元，由上诉人阳江市阳东金辰酒店有限公司负担7010元，被上诉人阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司负担6010元；二审案件受理费4425元由上诉人阳江市阳东金辰酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 飘代理审判员 莫怡华代理审判员 施震宇二〇一六年十月八日书 记 员 林宗发 来自