（2016）京0105民初21572号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-07
案件名称
王伟明等与ＸＸ君等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦国军,王伟明,ＸＸ君,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初21572号原告韦国军，男，1970年2月11日出生。原告王伟明，女，1976年10月23日出生。被告ＸＸ君，男，1971年12月26日出生。委托代理人董云，女，1976年3月21日出生。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告韦国军、王伟明（以下简称韦国军、王伟明，一并提及时简称二原告）与被告ＸＸ君（以下简称ＸＸ君）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告，ＸＸ君及其委托代理人董云，链家公司的委托代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.要求ＸＸ君将北京市朝阳区芳园里14号楼3层1单元××号房屋（以下简称涉诉房屋）内的现有户口迁出，并支付截止至2016年4月18日的违约金20万元；2.要求链家公司退还中介费2万元。事实和理由：我们在2015年3月委托链家公司将台路分店中介人员李×全权处理购买涉诉房屋事宜，期间ＸＸ君向我们和李×承诺该房屋户籍状态为空户，我们也多次要求李×在办理房屋过户手续之前核实该房屋的户籍状态，在李×反馈给我们该房屋户籍状态为空户的信息后，我们和ＸＸ君、李×一起在2015年4月27日完成了涉诉房屋的过户手续。过户后当日，我们就与李×一同到将台派出所查看房屋户籍情况，但户籍工作人员告知，涉诉房屋内有户口。按双方房屋买卖合同的约定，ＸＸ君应于约定日期迁出涉诉房屋内的所有户口，但其逾期未履行此项义务，至今仍未将房屋内的户口迁出。鉴于ＸＸ君拒不履行房屋买卖合同的约定义务，李×未能按我们的要求准确核实房屋户籍信息，其披露的不实信息促使我们完成了本次房屋的交易，我们据此提起诉讼。ＸＸ君辩称：涉诉房屋内还有户口未迁出，我不清楚，在卖房前我并不知道房屋内还有户口。我和家人的户口均不在涉诉房屋内。二原告要求我支付违约金，但合同约定的是因我的原因未迁出户口才支付违约金，现房屋内的户口不是我们的，我没办法迁出，也不应支付违约金。链家公司辩称：二原告第一项诉讼请求与我公司无关。本案系房屋买卖合同纠纷，我公司作为居间方，签订居间合同，不是房屋买卖合同的当事人，二原告要求我公司退还中介费没有依据。本院经审理认定事实如下：2015年3月5日，韦国军（买受人）与ＸＸ君（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：韦国军从ＸＸ君处购买涉诉房屋，成交价格100万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价48万元；ＸＸ君应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因ＸＸ君自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向韦国军支付相当于房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，ＸＸ君应当按日计算向韦国军支付全部已付款万分之五的违约金。同日，ＸＸ君（甲方）、韦国军（乙方）与链家公司（丙方）签订《居间服务合同》（以下简称《居间合同》），约定：甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人；甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；居间代理费金额为32560元，由乙方承担，于本合同签订当日向丙方支付；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。2015年3月26日，韦国军向链家公司支付了居间代理费32560元。2015年4月27日，涉诉房屋过户至二原告名下，由二原告共同共有。庭审中，ＸＸ君提交户口本二个，证明其与妻子、儿子的户口均不在涉诉房屋内。链家公司认可户口本的真实性，二原告认为此证据与本案无关。2016年8月4日，本院到北京市公安局将台派出所查询涉诉房屋的户籍信息情况。经查，涉诉房屋处现有案外人刘××、赵×的户籍信息。二原告要求将此二人的户口从涉诉房屋处迁出。ＸＸ君表示并不认识此二人，无法迁出其户口。经询，二原告表示其均为军人，购买涉诉房屋是为了在转业时落户，虽然涉诉房屋内有他人户口在目前并不影响其二人落户，但因转业时间尚不确定，未来能否顺利落户将不得而知，且房屋内有他人的户口会降低涉诉房屋再次出售时的价格，从而造成相应经济损失。ＸＸ君认为《房屋买卖合同》中约定的违约金标准过高。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据《房屋买卖合同》的约定，ＸＸ君应当在涉诉房屋权属转移之日起30日内，完成原有户口迁出手续，否则应当承担违约金。涉诉房屋已于2015年4月27日转移登记至二原告名下，但ＸＸ君至今未将房屋内的原有户口迁出，故应依照上述约定承担相应违约责任。ＸＸ君辩称并非其自身原因不迁出户口，但其作为房屋出卖人及原所有权人，应当对包括房屋户籍登记信息等在内的相关房屋情况有全面、详细的了解，现双方已在《房屋买卖合同》中对于户口迁出问题进行了明确约定，ＸＸ君应当自行安排好原有户口的迁出问题，原有户口不能顺利迁出系其自身原因，不能构成免责事由。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。就本案来看，原有户口未迁出确实会给二原告对涉诉房屋的使用收益等带来不利影响从而产生一定损失，但二原告未能举证证明其实际损失的具体金额，且ＸＸ君亦提出了合同约定的违约金计算标准过高的抗辩，故对于违约金的具体金额，将由本院以二原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、ＸＸ君的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。因户籍迁移系公安部门主管事项，故二原告要求ＸＸ君将涉诉房屋内现有户籍迁出的诉讼请求，不属于法院民事诉讼主管范围，故本院对此不予处理。关于二原告要求链家公司返还居间费的诉讼请求，二原告所主张的事由及请求均系以韦国军与链家公司间的《居间合同》为依据，双方就此成立了居间合同关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，两者并非同一法律关系，故二原告的此项诉讼请求，本院在本案中亦不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ君于本判决生效之日起七日内向原告韦国军、王伟明支付截止至2016年4月18日的违约金20000元。二、驳回原告韦国军、王伟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由原告韦国军、王伟明负担2225元（已交纳），由被告ＸＸ君负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 孙茜倩二〇一六年十月八日书 记 员 张 颖 搜索“”