（2016）辽02民终4366号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-02-10
案件名称
滕亚友,马洪艳,肖锋,大连雅森房地产代理有限公司,滕海飞房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马洪艳,滕亚友,肖锋,大连雅森房地产代理有限公司,滕海飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终4366号上诉人（原审被告）：马洪艳，女，1973年1月8日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：滕亚友（马洪艳丈夫），男，1971年4月17日出生，汉族，大连市旅顺口区，现住址同马洪艳。委托诉讼代理人：王玉静，女，1986年9月9日出生，汉族，住山东省青岛市。上诉人（原审被告）：滕亚友，男，1971年4月17日出生，汉族，大连市旅顺口区第4810厂员工，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王玉静，女，1986年9月9日出生，汉族，住山东省青岛市。被上诉人（原审原告）：肖锋，男，1976年3月2日出生，汉族，大连市旅顺口区信访局员工，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘舜，辽宁方槊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连雅森房地产代理有限公司，住所地大连市旅顺口区。法定代表人：王佳，该公司经理。委托诉讼代理人：张金虎，男，1986年9月18日出生，汉族，该公司员工，现住大连市旅顺口区。原审第三人：滕海飞，男，1997年1月12日出生，汉族，旅顺闯关东影视基地员工，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王玉静，女，1986年9月9日出生，汉族，住山东省青岛市。上诉人滕亚友和马洪艳因与被上诉人肖锋、被上诉人大连雅森房地产代理有限公司（以下简称雅森公司）及原审第三人滕海飞房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马洪艳的委托诉讼代理人滕亚友和王玉静、上诉人滕亚友及其委托诉讼代理人王玉静、被上诉人肖锋的委托诉讼代理人刘舜、原审第三人滕海飞及其委托诉讼代理人王玉静到庭参加诉讼。雅森公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。马洪艳和滕亚友上诉请求:l.请求依法撤销大连市旅顺口区人民法院(2016)辽0212民初392号民事判决,改判由雅森公司向肖峰支付90,000元购房款及逾期利息697元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决事实认定错误。合同签订后,上诉人滕亚友在合同约定期限内准备好了首付款,欲直接交付被上诉人肖峰,但其要求将款项给被上诉人雅森公司。经与雅森公司沟通,(当时滕亚友并不知该公司没有为此次交易指定银行和账户)，雅森公司同意直接收取了首付款,至今未付给肖峰。滕亚友为了履行合同,将此款项支付给雅森公司并无过错。相反,肖峰在此次交易中存在重大过错，在未确定首付款是否被存入银行监管账户时,依合同约定和常理判断,其应有相当的注意义务。如果未收到首付款,应该及时与另外两方沟通,在得知实情下,应及时向雅森公司索要。依照《合同法》第一百一十九条的规定，肖峰应及时采取适当措施避免损失的发生与扩大,鉴于肖峰存在的重大过错,滕亚友不应承担其9万元的损失。二、一审适用法律错误。雅森公司作为合同一方,有义务在收到滕亚友首付款后对资金进行监管。雅森公司违反合同约定,其行为已严重的违反了法律规定，其行为直接侵犯了滕亚友合法权益，应由其承担责任。一审法院认为雅森公司行为违法，却判决无过错的滕亚友与有过错的雅森公司承担连带责任,其判决的结果是错误的，不具有公理性。另，滕亚友已经付清首付款,雅森承认收到首付款,肖锋也配合滕亚友办理产权手续,在这种情况下,已经用事实行为改变合同条款上的约定,所以滕亚友认为其已经履行完毕合同义务。在该过程中不存在过错,一审判决需要买方重新付款是不符合实际的,这笔款项应该由雅森支付。敬请二审法院对于一审法院的错误判决,依法给予纠正,以还公理，依法保护滕亚友的合法权益。肖锋辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,二审法院应当依法予以维持。一、事实认定方面。一审法院关于合同内容的认定并没有错误，上诉人滕亚友强调其之所以将款项交付给被上诉人雅森公司,是按照被上诉人肖锋的指示的观点不能成立,没有任何证据证明该事实存在。二、法律适用方面。在滕亚友主张其将款项交付给了雅森公司,也认可雅森公司没有对首付款项进行资金监管的事实,作为合同中的买方,本身没有依据合同约定要求中介对资金进行监管,怠于行使对中介进行资金监管的监督,认为只要将资金交付中介即履行了合同义务,本身是违约行为。所以一审判决相关当事人承担连带责任是完全正确的。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。雅森公司二审未出庭亦未提交书面答辩意见。滕海飞述称：对马洪艳和滕亚友的上诉没有意见。肖锋向一审法院起诉请求：判令三被告连带支付原告房款90,000元并支付逾期付款利息3045元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年11月15日起计算至2016年1月18日）；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年9月5日，原告肖锋（卖方）与第三人滕海飞(买方)、被告雅森公司(居间方)签订《房地产买卖合同》，约定第三人滕海飞购买原告所有的位于大连市旅顺口区向阳街东一巷13号楼1单元5层3号房屋，建筑面积约62.4平方米，房屋售价为390,000元。付款方式为：定金20,000元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款……定金余额人民币20,000元需于本合同签订后2日内补齐；……买方于本合同签订之日起60日内，备齐购房首付房款人民币100,000元整，由三方将该款项存入居间方指定银行做资金监管……。原告和第三人在该合同上签字并摁手印，被告雅森公司作为居间方亦在该合同上盖章。签订合同后，被告滕亚友分三次共给付被告雅森公司案涉房屋首付款90,000元、中介费及税费20,000元，被告雅森公司未将该首付款存入银行作资金监管，亦未通知原告去办理资金监管手续。2015年11月15日，案涉房屋的所有权变更至被告马红艳名下。2015年11月末，原告收到被告滕亚友办理的银行贷款300,000元，但剩余90,000元房款至今未收到。另查明：被告马洪艳、滕亚友系夫妻关系，第三人滕海飞系被告马洪艳、滕亚友之子。庭审中，被告滕亚友陈述其系案涉房屋实际购买人，第三人滕海飞只是代被告滕亚友在《房地产买卖合同》上签字。一审法院认为，原告与第三人签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定履行自己的义务。被告滕亚友在庭审中陈述其系案涉房屋的实际购买人，作为合同的实际履行人，其应当依合同约定按时支付房款，虽然其已经将购房首付款90,000元交付给被告雅森公司，但雅森公司并未将该首付款90,000元交付给原告，依照《房地产买卖合同》约定，买方应于合同签订之日起60日内备齐购房首付房款，由三方将该款项存入居间方指定银行做资金监管，现案涉购房首付款并未存入银行做资金监管，而是直接由被告滕亚友将购房首付款支付给了被告雅森公司，致使原告至今未能收到该90,000元首付款，被告滕亚友的行为已构成违约，应承担违约责任，因此对于原告要求被告滕亚友给付90,000元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。因被告滕亚友逾期付款的违约行为给原告造成损失，该损失为无法占有使用资金的融资的损失，被告滕亚友应向原告支付逾期付款利息，根据《房地产买卖合同》中的约定，买方应于本合同签订之日起60日内，备齐购房首付房款，存入居间方指定银行做资金监管，案涉房屋所有权现已于2015年11月15日变更至被告马红艳名下，因此原告主张从2015年11月15日起至2016年1月18日止按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息，符合法律规定，但应以6个月内的贷款利率4.35%计算为宜，故逾期付款利息应为697元（90,000元×4.35%÷365天×65天）。被告雅森公司作为居间方，其公司在收到被告滕亚友给付的购房首付款后，未按合同约定存入银行做资金监管，亦未将该首付款交付给原告，已构成不当得利，其公司在庭审中亦同意向原告支付90,000元购房首付款及逾期付款利息，因此对于原告要求被告雅森公司承担连带给付责任的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉房屋虽是被告滕亚友实际购买，但最终过户到其妻子被告马红艳名下，案涉房屋作为被告滕亚友、马红艳的夫妻共同财产，该购房款及逾期利息的给付应当按夫妻共同债务处理，故应由被告滕亚友、马红艳共同给付，因此对于原告要求被告马红艳承担连带给付责任的诉讼请求，一审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、被告滕亚友于判决生效之日起十日内支付原告肖锋购房款90,000元并支付逾期付款利息697元；二、被告马洪艳、大连雅森房地产代理有限公司对被告滕亚友支付原告肖锋的购房款及逾期付款利息承担连带给付责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，减半收取后为1063元，其他诉讼费50元，合计1113元，由原告负担28元，由被告滕亚友、马洪艳、大连雅森房地产代理有限公司共同负担1085元。二审中，马洪艳和滕亚友提供滕亚友与肖锋之间的电话录音，用以证明肖锋知道首付款已经交付。肖锋对录音的真实性无异议，但对待证事项不认可，肖锋对首付款已经给付中介不知情；滕亚友反复强调肖锋不接受首付款是错误的，但这恰恰证明肖锋是严格按照合同来执行；退一步讲，即使肖锋知道首付款已经支付中介，也不意味肖锋需要承担更多的合同义务，要求进行资金监管的主要义务应当是滕亚友。滕亚友与肖锋的谈话录音中存在如下内容：滕亚友说“你当时接了没这麻烦了”，肖锋回答“两码事，这是规矩”；滕亚友说“我给你你怎么不接”，肖锋回答“手续和合同是两码事，你看合同就知道了……按合同办事，以合同为主”；滕亚友说“你接钱就妥了”，肖锋回答“我是按合同做”；滕亚友说“你收30万付款怎么没向他要”，肖锋回答“当时我问了，他说‘这钱我和老滕手续做完了，会计的事转不了’你告诉我把钱交上去了”。另查：肖锋与滕海飞、雅森公司签订的《房地产买卖合同》对房屋交付的约定是：卖方需在手续办理完毕且买方支付全部房款当日负责房屋以签约现状交付给买方使用。案涉房屋已经交付。另，一审庭审中，雅森公司同意向肖锋支付首付款，只是申请给予一定的宽限期。本院认定：一审判决认定的其他事实属实。本院认为，本案的焦点问题是马洪艳和滕亚友应否向肖锋支付购房款90,000元并支付逾期付款利息697元。马洪艳和滕亚友与肖锋之间是房屋买卖合同关系，马洪艳和滕亚友的主要合同权利义务是实际占有使用房屋和取得房屋产权证书并支付房款，而肖锋的主要合同权利义务是取得房款并交付房屋和协助办理产权变更登记手续。从合同履行情况看，马洪艳和滕亚友取得了房屋的相关权利，也履行了全额支付房款的义务，而肖锋合同虽然履行了交付房屋和协助办理了产权变更登记手续的义务，但并未取得全部房款。肖锋之所以没有取得房屋首付款的原因是合同三方没有按照合同约定进行首付款监管，使得雅森公司失信于房屋买卖双方将首付款挪作他用造成的。雅森公司占用首付款缺乏法律和合同依据，其应代为妥善保管，根据合同约定在买卖双方交接房屋时将款项交付肖锋，其未尽保管义务占用首付款有过错，是造成肖锋未取得该款项的直接原因。在一审庭审中，雅森公司也同意向肖锋支付该笔款项。应判决雅森公司直接向肖锋支付首付款及利息，原审判决其对滕亚友向肖锋支付购房款及逾期付款利息承担连带给付责任是错误的，应予纠正。滕亚友已经支付了首付款，其过错只是没有将首付款按合同约定进行资金监管，但责任不完全在滕亚友。首先，进行资金监管需要滕亚友和雅森公司、肖锋三方共同办理，雅森公司、肖锋并未要求进而也未配合滕亚友进行资金监管，滕亚友本人是无法办理的。其次，雅森公司作为中介机构对房屋买卖双方提供居间服务，滕亚友是基于对雅森公司在买卖中的身份地位的信任将款项交付给雅森公司的。在滕亚友已经支付首付款的情况下，再判决其向原告肖锋支付首付款及利息，不仅显失公平，而且缺乏法律依据。另外，肖锋对其没有收到首付款，自身也负有责任。首先，房屋买卖合同约定对三方对首付款进行资金监管，其对此没有进行督促，而持放任态度。其次，在滕亚友直接向其支付首付款时，其拒收要求按合同处理，但并未按合同约定要求其他两方办理资金监管，造成资金被占用。最后，其明知首付款在雅森公司却未及时行使索要首付款的权利，并且在房屋买卖合同约定买方支付全部房款当日负责房屋以签约现状交付给买方使用，而其未取得全部房款的情况下，将房屋交付，也造成滕亚友误解肖锋已取得全部房款。综上，滕亚友的上诉理由成立，对其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初392号民事判决；二、大连雅森房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付肖锋购房款90,000元并支付逾期付款利息697元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回肖锋的其他诉讼请求。一审案件受理费元2126元(肖锋预交)，减半收取后为1063元，其他诉讼费50元，合计1113元，由大连雅森房地产代理有限公司负担；二审案件受理费2126元(马洪艳和滕亚友预交)，由大连雅森房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 刘丽媛审判员 陈 伟二〇一六年十月八日书记员 王 晨 百度搜索“”