（2016）苏04民终610号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2018-07-21

案件名称

李潮与泰州第一百货商店股份有限公司、泰州第一百货商店股份有限公司溧阳茂业百货分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

泰州第一百货商店股份有限公司,李潮,泰州第一百货商店股份有限公司溧阳茂业百货分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2016）苏04民终610号上诉人（原审被告）：泰州第一百货商店股份有限公司，住所地江苏省泰州市海陵北路299号。法定代表人：卢小娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王昭华，该公司职员。委托诉讼代理人：武立英，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李潮，男，汉族，1985年4月出生，住河北省藁城市。委托诉讼代理人：施国峰，江苏正太和律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪卫，江苏正太和律师事务所实习律师。原审被告：泰州第一百货商店股份有限公司溧阳茂业百货分公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇西大街121、123号。主要负责人：王福琴，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王昭华，该公司职员。委托诉讼代理人：武立英，该公司职员。上诉人泰州第一百货商店股份有限公司（以下简称泰州百货）因与被上诉人李潮、原审被告泰州第一百货商店股份有限公司溧阳茂业百货分公司（以下简称茂业百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2015）溧民初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰州百货上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人违约没有任何事实依据。1、本案中，被上诉人认为上诉人违约的理由主要是：（1）房屋交付日期延后；（2）涉案房屋消防不合格；（3）涉案房屋严重漏水；（4）上诉人为撤场而解约。首先，关于房屋交付问题，上诉人与被上诉人于2014年3月7日签订配套项目租赁合同，至此合同方成立，2014年3月15日交房，被上诉人在租赁过程中从未提出异议，装修免租期也相应顺延，可见双方对此变更早已达成一致意见。其次，关于房屋消防问题，一审法院已经查实并确认，被上诉人受到消防处罚的原因完全是因为其在二次装修后未经申报消防安全检查擅自投入使用所致，上诉人提供的房屋是经过消防验收合格的。再次，关于涉案房屋漏水问题，被上诉人在一审中并未提供任何证据证明，据上诉人查证亦未发现存在漏水问题。况且，无论房屋漏水与否，均不成就解除合同的条件。最后，因被上诉人拖欠租金及相关费用，上诉人于2014年10月28日便发出合同解除通知，解除了双方之间的配套项目租赁合同。同时，上诉人因与平陵广场业主之间的矛盾被迫于2014年11月23日闭店，这二者之间并无关联且属于不同的法律关系，被上诉人违约在先，基于被上诉人违约的事实，上诉人依据合同约定解除双方之间的租赁合同，合情、合理、合法。一审法院认定上诉人解除租赁合同的理由是经营不善、集团发展战略调整及区域布局考虑，没有任何事实和法律依据。一审法院无故剥夺上诉人行使合同权利的判决，明显有违公平公正原则。2、根据双方签订的配套项目租赁合同7.1条：“如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同：A拖欠租金、保证金三个月以上的；B拖欠水、电、燃气等费用三个月以上的…”的约定表明：一旦乙方在合同履行过程中出现以上违约情形，甲方即具有合同单方解除权，可随时通知被上诉人解除租赁合同，且不受解除通知时间的限制。在本案中，被上诉人从进场后便一直拖欠租金等各项费用，上诉人多次口头和发函催缴，但被上诉人却始终不予缴纳，其违约行为已经达到合同约定的解约条件，上诉人解除双方之间的租赁合同合理合法。而原审法院却罔顾事实和合同约定，断章取义，错误引用合同7.4条，认定上诉人提前解约需提前三个月书面通知被上诉人，此认定明显与事实相悖，且与合同约定不符。二、一审判决适用法律错误，违反公平公正原则。上诉人基于被上诉人长期拖欠租金及相关费用的事实，依法行使解约权，不存在违约情形。在上诉人解除租赁合同后，上诉人因与溧阳平陵广场的出租方存在纠纷，被迫撤出溧阳平陵广场。此二者之间毫无关联且属于不同法律关系。但一审判决牵强附会，违背事实，做出了相反的错误认定，将二者混同，明显违背法律规定和合同约定，将上诉人合法解约权的行使判定为上诉人违约并承担违约责任，明显有违公平公正原则。李潮辩称，一、上诉人单方解除合同的原因是由于集团发展调整及区域布局考虑，所谓的租金问题是上诉人寻找的借口，因为在上诉人2014年10月28日单方通知解除合同的第二天，我方就在回复函上明确市场上绝大多数商户已撤离。上诉人解除合同的真实意图是为了顺利撤场。在上诉人发出单方解除合同的第六天也即11月3日，上诉人在商场发出告顾客书，公告由于集团发展而停业。另外，上诉人存在违约在先的行为，而我方并没有违约。2014年1月初，我方就在房屋租赁合同上签字，而上诉人以审批为由直至3月7日才签字盖章，未能在合同约定的1月31日前交房，显然是上诉人违约。二、即使上诉人要单方解除合同，也应当按照合同第7.4条的约定提前三个月书面通知，而上诉人通知我方解除合同第6天就发布公告撤离，在撤离时合同尚在有效期内，导致最终合同无法履行。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。茂业百货述称，同意上诉人的意见。李潮起诉请求：泰州百货、茂业百货赔偿装修损失997674元、消防罚款损失30000元、健身设备搬迁费30000元、退还租赁保证金44000元、退还装修水电能耗费30000元、会员退费损失105000元，并承担承担违约金66000元。以上合计损失1302674元。一审法院认定事实：2014年3月7日李潮和茂业百货签订配套项目租赁合同一份，约定李潮承租茂业百货位于溧阳市溧城镇西大街121、123号建筑面积为2603平米房屋用于经营美洲健身会所及其配套项目。合同约定租赁期限为2014年1月31日至2018年12月31日，甲方即茂业百货应确保所交付的房屋符合消防要求，消防设施完备，乙方即李潮如需对消防设施更改，更改的费用由乙方自行承担。甲方应于2014年1月31日前将租赁房屋交付给乙方，乙方自租赁房屋交付之日起至2014年4月30日止，装修免租期为3个月，期间乙方应承担30000元的固定装修水电费及装修管理费30元每天，乙方于装修前应向甲方交纳装修保证金100000元，30000元的固定装修水电费从该款中扣除。如果乙方在装修免租期结束后仍在装修未营业的，则视同装修期结束，乙方应按照合同约定自装修期结束之次日起每月按时交纳租金。合同约定合同签订后三日内乙方以现金或转账方式向甲方交纳租赁保证金44000元，乙方在租赁终止撤场后6个月，甲方应将租赁保证金全额退还乙方。如果乙方有拖欠甲方租金等费用的，甲方可以将租赁保证金抵扣租金，剩余部分退还乙方。合同约定租金标准为22000元每月，从第二年起，年租金逐年递增5%，乙方应于每月25-31日期间向甲方支付下月租金（自装修结束计算）；租赁期内乙方应每月向甲方交纳设施服务费6000元，从第二年起，年设施服务费逐年递增5%，乙方应于每月25-31日期间向甲方交纳下一月的设施服务费。合同第7.1条约定，如乙方出现拖欠租金、保证金三个月以上的，甲方可以单方面解除合同。合同第7.4条约定，合同期内甲方若提前解除合同，应提前三个月书面通知乙方，并给予乙方30日的免租搬迁期。因本项所述原因解除合同时，乙方交清所有费用后，甲方应在乙方返还商铺之日后15日内不计息方式退还乙方租赁保证金，并且甲方向乙方支付相当于当时年度三个月租金作为违约金。如违约金不足弥补乙方损失的，甲方应当赔偿乙方实际损失。合同对其他条款做了约定。一审庭审中李潮陈述，该合同其签字在2014年1月份，由于茂业百货、泰州百货在合同上签字需要审批，到2014年3月7日才签字，对此泰州百货、茂业百货予以认可。李潮陈述合同约定的房屋在2014年3月15日交付，对此泰州百货、茂业百货予以认可。合同签订后李潮于2014年3月31日向茂业百货缴纳合同约定的30000元装修水电能耗费，2014年8月7日缴纳租赁保证金44000元，均由茂业百货出具了收款收据。双方一致认可上述30000元装修水电能耗费在装修期结束就算使用完毕，但李潮认为茂业百货违约，该30000元应作为装修损失的一部分应予以退还，茂业百货则不予同意。2014年6月13日溧阳市公安消防大队作出溧公（消）行罚决字（2014）1034号行政处罚决定书，对李潮在上述合同约定的地址经营的溧阳市力酷威尔健身管理有限公司未经消防安全检查擅自投入使用的行为进行处罚，该处罚责令停止使用，并处罚款30000元。后李潮将该罚款于2014年6月30日缴纳，李潮据此认为茂业百货交付的房屋不符合消防要求，对此茂业百货认为，自己交付给李潮的房屋是经过消防验收合格的，提供了溧阳市公安消防大队于2012年10月10日出具的溧公消安检许字（2012）第0107号消防安全检查合格证，该合格证载明的场所为溧阳市溧城镇西大街121、123号，场所名称为“泰州第一百货商店股份有限公司溧阳茂业百货分公司”。据法院向溧阳市公安消防大队调查证实，李潮提供的处罚决定书是由于李潮开办的力酷威尔健身管理有限公司在开业前进行了重新装修，按照规定，在开业前对重新装修是否符合消防安全要求需要进行二次消防验收合格，但该公司未经消防安全检查擅自投入使用，故作了上述处罚，原先的场地是经过消防验收合格的。对此李潮认为茂业百货交付房屋时平陵广场整体处于改造过程中，其改造后没有通过消防验收，对此茂业百货认为平陵广场后期改造与该合同约定的房屋无关，李潮也认可平陵广场后期改造不涉及自己承租的上述房屋部分。一审庭审中李潮陈述2014年6月初试营业，9月初正式开业，因为茂业百货没有处理好消防问题，导致自己被处罚后一直处于停业状态，到同年9月份因为之前卖出了很多会员卡，为减少损失，只好开业。李潮认为由于茂业百货的违约导致自己一直没有支付租金，直至2014年11月底12月初因为茂业百货撤场，自己就将设备全部搬走，因为找不到茂业百货，承租的房屋也无法办理交接手续。对此茂业百货认为，由于李潮未能按照合同约定支付租金，茂业百货于2014年10月28日向李潮发出“解除合同通知函”，该通知函指出李潮已拖欠租金152402元，且茂业百货已于2014年10月22日前二次发函催交租金，明确要求最晚在2014年10月27日18：00前交清欠款，但至今未能缴纳有关欠款，茂业百货认为李潮的行为已构成严重违约，提出解除合同，并要求李潮在2014年11月10日前清场交还房屋。李潮收到该函后于2014年10月29日回函指出以下几点：1、缴纳租金和设施服务费的时间和具体费用存在争议，由于茂业百货一直没有回复李潮具体的费用缴纳方式和金额，导致缴费拖延；2、李潮在该回函中认为根据合同约定由于茂业百货所交付的房屋不符合消防要求，导致自己未能正常营业；3、该房屋出现严重漏水，至今未得到解决。健身会所淋浴区靠近平陵广场餐饮区，餐饮区的油烟味道散发到会所内，茂业百货解决不了；4、根据合同约定，茂业百货延迟交房房屋且费用计算错误，双方存在争议。综上李潮在该函中认为茂业百货解除合同是恶意行为，不同意解除合同；如解除合同要求茂业百货赔偿装修、设施、经营损失200万元，赔偿近2000名会员退费损失。2014年11月3日茂业百货在商场张贴“告顾客书”，载明由于集团发展战略调整及区域布局考虑，溧阳茂业将于2014年11月23日停止营业，2014年11月3日至11月23日（9：00-21：00）与11月24日至11月28日（9：00-18：00）期间茂业百货将在一楼服务台设顾客接待点，处理以下事宜：1、对于茂业百货已售出的购物卡可选择在全国其他的茂业百货门店使用，也可选择将未消费的部分余额到商场进行退款处理；2、对于VIP卡积分，可按商场VIP手册中已公示的标准进行返券或礼品兑换处理；3、超出以上时间的未进行消费的购物卡与VIP积分，可至全国茂业百货门店使用。2014年11月23日茂业百货撤场。对于李潮提出的返还租赁保证金44000元的主张，茂业百货认为应扣除李潮拖欠的租金及有关费用。茂业百货认为自2014年5月1日至2014年11月10日，李潮拖欠租金139232.88元、设施服务费37972.60元、水费1920元、电费17064元；自2014年4月1日至11月10日拖欠电话费141.90元、装修管理费2700元。对以上租金及有关费用李潮均不予认可，茂业百货未能提供证据证明。茂业百货认为租金应从2014年5月1日起计算的依据是李潮在2014年9月9日回给其的函中第二点明确交纳租金及设施服务费从2014年5月1日起计算。该回函的第二点内容为：在《茂业百货配套项目租赁合同》第二条明确说明租金及设施服务费的起算时间为2014年4月30日之后（自装修结束日起计算），故我方（指李潮）需交纳的费用为2014年5月1日起计算的各项费用，认为茂业百货2014年9月5日的函中对租金及有关费用计算有误。茂业百货2014年9月5日给李潮的催款函中租金从2014年5月起计算，设施服务费从2014年4月起计算。庭审中对回函第二点，李潮解释为是对租赁合同的解释说明，而事实上茂业百货交付房屋在2014年3月15日，按照合同约定三个月的免租期，故有关交纳租金应从2014年6月16日起计算。对于李潮要求茂业百货、泰州百货赔偿健身设施搬迁费30000元的主张，茂业百货、泰州百货不予认可，李潮没有提供证据证明，但事实上李潮已将有关设施、设备在撤场后搬离至溧阳金鹰购物中心六楼继续经营；对李潮要求赔偿会员退费损失105000元，对此茂业百货、泰州百货不予认可，认为李潮提供的会员协议只能证明入会享有的权利义务，收款收据不能证明争议发生以后的退款造成损失情况；李潮认为，茂业百货单方面提前解除合同，构成违约。理由是按照合同第7.4条约定，合同期内甲方若提前解除合同，应提前三个月书面通知乙方，事实上，茂业百货在2014年10月28日通知李潮解除合同之后到2015年1月28日才能算合同正式解除，但茂业百货在2014年11月3日发出了撤场公告，茂业百货也承认自己于2014年11月23日撤离，因此，李潮要求茂业百货、泰州百货赔偿装修损失，具体金额以评估报告为准。对此，茂业百货、泰州百货认为，由于李潮一直未支付租金，构成违约，我公司按照合同约定行使合同解除权，符合法律规定。对于装修损失（不包括可移动设施、设备部分），经法院委托常州中信造价咨询有限公司对李潮开办的上述健身会所装饰工程残值进行了评估，经评估，李潮开办的上述健身会所装饰工程（不包括可移动设施、设备部分）价值为997674元。一审法院认为，李潮、茂业百货之间存在租赁合同关系，且合法有效。双方均应及时全面履行合同约定的义务。茂业百货称因为李潮一直未支付租金，构成违约，按照合同约定茂业百货有权解除合同，该抗辩意见依法不能成立。首先茂业百货解除合同的理由是其经营不善，集团发展战略调整及区域布局考虑，而不是因为李潮不交租金，其次茂业百货不仅解除了其和李潮的租赁合同，其与其他承租方的租赁合同也已全部解除，这充分说明茂业百货解除合同，不是因为李潮不交租金，因此茂业百货单方面解除合同，给李潮造成了损失，应承担赔偿责任。对李潮主张的各项损失依法认定如下：1、李潮主张的装修损失经法院委托评估，装修价值为997674元，考虑到李潮租赁期为5年，从2014年3月15日茂业百货将房屋交付给李潮至李潮实际经营到2014年11月为止，按使用年限折旧，李潮装修残值为856336.85元；2、对于李潮主张的消防罚款30000元，因该消防罚款是因为李潮的原因导致，与茂业百货无关，该罚款不应由茂业百货、泰州百货承担；3、李潮主张的健身设施、设备搬迁费30000元，因为能提供有关票据证明，考虑到李潮实际搬迁，应酌情认定20000元；4、租赁保证金44000元应予退还；5、装修水电能耗费30000元，按照合同约定，装修完毕即视为使用完毕，该费用应作为李潮实际产生的损失计算；6、李潮主张的会员退费损失105000元，虽然提供了有关协议及票据，但不能证明因会员退费产生的损失，故对此主张损失不予认定；7、李潮主张的违约金66000元，符合合同约定，该约定不违法法律规定，应予支持。综上，茂业百货应支付李潮各项费用1016336.85元，扣除李潮应支付茂业百货自2014年6月16日至实际撤场计算的租金及设施服务费合计154000元、装修管理费2700元，对于茂业百货提出的水费1920元、电费17064元、电话费141.90元未能提供证据证明，不予支持。综上，茂业百货尚应支付李潮859636.85元。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、茂业百货应支付李潮上述各项费用859636.85元，于本判决生效之日起10日内付清。二、茂业百货的资产不足清偿上述债务，由泰州百货在不足清偿范围内承担偿还责任。三驳回李潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19652元，鉴定费20000元，合计39652元，由李潮负担13486元，茂业百货、泰州百货负担26166元。二审经审理查明，2014年9月3日，茂业百货向李潮送达了《请求支付拖欠租金、设施服务费等费用的函》，内容为：“致李潮：贵我双方于2014年签订《配套项目租赁合同》（以下简称‘原合同’），约定将我司位于溧阳店五层建筑面积为2603平方米的场地承包给贵司经营‘美洲健身会所及其配套项目’品牌，承包期限为：2014.1.31-2018.12.31。根据原合同贵方应每月25-31日期间向我司缴纳相应的租金、设施服务费等，然而，贵司自进场以来开始拖欠上述相关费用，截止2014年8月31日，贵司共拖欠我司租金、设施服务费、水电费、电话费费用共计人民币125825.40元（大写金额人民币：壹拾贰万伍仟捌佰贰拾五元肆角），具体详见附件费用清单。期间就贵司拖欠费用问题，我司多次致电贵公司并与贵司进行多次面谈，却一直未果。鉴于此，我司现郑重函告如下：一、我司非常珍视与每一位客户建立的良好合作与信任关系，但贵方的行为已经严重违反原合同约定，并严重影响了贵我两司的正常合作关系。二、请贵司于2014年9月10日前付清贵司拖欠的上述各项费用共计人民币125825.40元整，我司银行账户信息如下：收款行：中国银行溧阳支行；收款人：泰州第一百货商店股份有限公司溧阳茂业百货分公司；收款账号：49×××10。三、若贵方不履行上述义务，我司将按原合同相关约定条款执行，并采取包括但不限于诉讼在内的一切法律手段，追究贵方相关法律责任。上述意见，请贵方慎重考虑。我司希望贵方能以应有的诚意和务实的态度切实履行合同义务，及时清欠，以免给双方带来不必要的纠纷及讼累，实现共赢。特此函告！”。李潮于2014年9月5日收到该函，并于2014年9月9日向茂业百货送达了《关于未支付茂业百货溧阳店相关费用的情况说明函》，认为：1、茂业百货在上述函附件里计算的各项费用有误。2、合同签订后茂业百货没有履行应尽的义务：（1）茂业百货应在商场一楼显著位为其提供长期展位，供其进行商业推广。但茂业百货在未与其沟通的情况下，将商场一楼西大门处被上诉人方的值班台租赁给第三方做玉石柜台，其使用此展位不足两个月，现在其在商场一楼没有展位。（2）当被上诉人具备所有条件做工商注册之时，当地工商部门负责人告知没有平陵广场缪总同意不受理我方执照办理事务，茂业百货没有提供任何协助，被上诉人对此十分失望。（3）房屋多处漏水，被上诉人方多次要求给予修复解决，至今没有解决。（4）平陵广场四楼配套餐饮区的油烟排放，严重影响被上诉人方更衣室、淋浴区的使用，会员投诉非常强烈。此事被上诉人多次向茂业百货进行反映，得到的最终答复是无法解决。2014年10月21日，茂业百货向李潮送达《催款函》，内容为：“尊敬的李潮（美洲健身会所）：我司已于2014年9月3日前发出催款函，明确要求贵司最晚在2014年9月10日前缴清欠款，但贵司目前仍未向我公司缴清欠款。且针对贵司提出的免租及降低相关费用的申请我司予以拒绝，再次请贵方务必在2014年10月27日18：00前缴清租金、设施服务费、水电费、电话费费用共计人民币152402元（大写金额人民币壹拾伍万贰仟肆佰零贰元），具体详见费用清单。”李潮于2014年10月22日收到该《催款函》。2014年10月28日，茂业百货向李潮送达《解除合同通知函》，内容为：“尊敬的李潮：贵我双方于2014年签订《配套项目租赁合同》（以下简称‘原合同’），约定将我司位于溧阳店五层建筑面积为2603平方米的场地承包给贵司经营‘美洲健身会所及其配套项目’品牌，承包期限为：2014.1.31-2018.12.31。根据合同约定贵方应于每月25-31日向我司缴纳租金、设施服务费等，然而，贵司未遵以下合同条款：1、自进场以来开始拖欠上述相关费用达152402元，且我司已于2014年10月22日前两次向贵司发出过催款函，明确要求贵司最晚在2014年10月27日18：00前缴清欠款，但贵司目前仍未向我司缴纳上述欠款；2、根据合同约定，贵司的经营范围限于‘美洲健身会所及其配套项目’，但贵司在我门店实际经营的品牌为‘力酷威尔’健身会所。贵司的上述行为属于严重违约行为，现我司根据合同约定正式提出与贵司解除贵我双方签署的《配套项目租赁合同》，并请贵司在2014年11月10日前清场并交还场地，逾期不清理或遗留物品，我司视为放弃，将径行清理，造成损失及费用由贵司承担，并有权利采取法律手段清收欠款，届时贵公司除应缴清相关欠款外，还需承担诉讼费以及违约金的不利后果。”李潮于当日收到该《解除合同通知函》，并于次日向茂业百货作出了《关于对的回复函》，该回复函载明：我方在2014-10-28日收到贵司《解除合同通知函》，该函内容我方认为存在重大疑异，特此回复以下几点：一、关于交付租金及设施服务费的时间和具体费用存在争议，我方积极的与贵司协商处理此事，贵司一直没有正面回复具体费用的缴纳方式和金额，导致费用缴纳的拖延，责任在贵方。…五、合同第三条约定贵司应于2014-1-31前将租赁房屋交付我方，我方与贵司签订的合同日期是2014-3-7，装修进场时间为2014-3-15，贵司给予我方在前期的免租期和费用计算上是错误的，我方多次请求修改合同内容，一直未果。贵司因为延期交付房屋及费用计算上面的错误方式，贵我双方一直存在争议，我方递交贵司的申请函如石沉大海，没有任何回复。…自始至终我方都诚恳的与贵司沟通解决问题，希望贵司理解我方的处境和遭受的损失，据了解，目前贵方运营的市场上绝大多数商户已经撤离，外界也传出贵方准备撤出溧阳市场，如果消息属实，我方认为贵方是为了顺利撤出溧阳市场而恶意与我方解除合同，希望贵方可以协调处理好这次闭店事件，考虑到我方的损失，如贵方执意解除合同，那么我方特提出以下要求：一立即赔偿我方装修、设备、经营损失200万元。二、立即赔偿近2000会员的退费损失。以上是我方的建议方案，希望贵方给与明确回复。二审另查明，2014年9月28日，茂业百货向溧阳丰联置业发展有限公司发出《关于茂业百货溧阳平陵广场店的闭店通知函》，该函载明：“我司于2011年12月14日签订租赁合同，租赁贵司（溧阳平陵商业广场沿西大街一侧）物业的地上第一至五层部分面积的房屋，套内建筑面积总计约24311.52平方米，用于百货业态经营，并于2012年8月29日正式开业，即茂业百货溧阳平陵广场店。开业至今已整整两年，由于受当地市场和竞争环境影响、平陵广场持续较长时间的工程改造等诸多因素，导致我司在当地实际经营非常困难，主要体现在招商资源稀缺、顾客需求少、百货商业体密度过大、竞争激烈。综上上述情况，经公司董事会讨论并研究决定，于2014年10月31日前，关闭溧阳店。特此发函知会并通知贵司，同时也烦请贵司予以配合，以确保我司以及供应商户的顺利撤场，非常感谢！”。2014年10月16日，溧阳丰联置业发展有限公司向茂业百货发出《关于茂业百货溧阳平陵广场店的闭店通知函的回复函》，该函载明：“贵司2014年9月28日致我司的函已收到。我司回复意见如下：一、贵司单方面决定闭店，这是视贵我双方所签的“房屋租赁协议”和“补充协议”而不顾，这将造成我公司的极大损失，我公司不能同意。”等内容。2014年10月20日，茂业百货向溧阳丰联置业发展有限公司发出《关于茂业百货溧阳平陵广场店的闭店通知回复函》，该函载明：“贵司于2014年10月16日关于我司闭店的回函已收到，之后集团总部与贵司缪董事长进行了电话沟通，现集团经过讨论并研究决定，将根据贵司缪董事长提出的要求，延后一个月闭店，即闭店时间更改为2014年11月30日。特此发函知会并通知贵司，同时也烦请贵司予以配合，以确保我司以及供应商的顺利撤场，非常感谢！”2014年11月4日，溧阳丰联置业发展有限公司向茂业百货发出《关于茂业百货溧阳平陵广场店的闭店通知的回复函》。据此，被上诉人李潮认为，上诉人于2014年9月28日前就早已谋划关闭茂业百货溧阳平陵广场店，并在2014年9月28日正式通知丰联置业闭店，上诉人在明确将要对被上诉人违约的情形下，仍然单方面违法解除与被上诉人的房屋租赁合同，由此证明被上诉人拒付租金的理由之一是上诉人出现预期违约。上诉人则认为，其关闭溧阳百货经营业务与解除租赁合同之间不存在必然的因果关系，被上诉人迟延支付租金，上诉人有权依约解除租赁合同；退一步讲，假设上诉人因撤出溧阳市场拟解除租赁合同，针对被上诉人出现的违约行为，上诉人顺势采用此理由解除租赁合同亦是合法的，被上诉人擅自违反合同约定迟延支付租金，导致上诉人解约，被上诉人理应承担违约行为的法律后果。另外，茂业百货明确其出租给被上诉人的房屋包含在其从溧阳丰联置业发展有限公司处租赁的约24311.52平方米房屋中，且在催要租金过程中未向被上诉人告知其向溧阳丰联置业发展有限公司发出闭店通知函等事宜，并认为因关闭的是百货业态，和被上诉人没有关系，不需要告知，如被上诉人正常履行租赁合同的话，其可以将房屋给溧阳丰联置业发展有限公司继续出租给被上诉人。二审中，被上诉人还认为，在另案（即原告溧阳丰联置业发展有限公司诉被告泰州百货租赁合同纠纷一案）中，泰州百货多次提到平陵广场因非法改建未取得消防许可，危及整个广场建筑安全，上诉人泰州百货明知房屋存在重大安全隐患仍转租给被上诉人，未履行消防责任，这又是被上诉人拒付租金的一个理由。上诉人泰州百货认为，其出租给被上诉人房屋的消防没有问题，其中另案中讲到的消防问题是指溧阳丰联置业发展有限公司改造的平陵广场的消防问题，一审法院已调查证实被上诉人被处罚是由于其在开业前的重新装修造成的。二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，从性质上来看，茂业百货与李潮签订的《配套项目租赁合同》属于房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。在合同履行中，茂业百货以李潮未按合同约定支付租金为由提出解除合同，但李潮认为其有权拒付租金，茂业百货单方解除合同违法。据此，本案争议焦点在于：李潮拒付（或暂停支付）租金的理由是否符合合同约定或法律规定。对此，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，李潮应于每月25-31日期间向茂业百货支付下月租金。结合原审查明的房屋交付时间以及合同约定的装修免租期，李潮应于2014年6月9日至15日期间向茂业百货支付2014年6月16日至2014年7月15日的租金，此后依此类推。但李潮并未支付，其理由为：1、茂业百货延期交房；2、消防不合格；3、房屋漏烟、漏水；4、茂业百货没有明确告知租金帐号和金额；5、茂业百货预期违约。对于李潮所提出的上述理由，本院审查认为，1、茂业百货确实存在延期交付房屋的违约事实，但李潮以此为由拒付租金并无合同依据，且在计算李潮应向茂业百货支付租金时已考虑到房屋延期交付的情况并相应顺延了装修免租期；2、消防不合格系被上诉人自身原因所导致，并非由于上诉人茂业百货交付的房屋不符合合同约定所导致，因此，李潮以此为由拒付租金不能成立；3、李潮称租赁房屋存在漏烟、漏水问题，但未能提供相应证据予以证明，故对其提出的该主张不予采信；4、从2014年9月3日茂业百货向李潮送达的《请求支付拖欠租金、设施服务费等费用的函》及此后的函件可以看出，茂业百货明确告知了李潮交纳租金的帐号和金额，而非李潮所称的茂业百货没有明确告知租金帐号和金额。即使双方对应付的租金金额存在争议，李潮亦应根据茂业百货交付房屋时间及合同约定的装修免租期向茂业百货支付相应金额的租金，而非拒付租金。5、根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。本案中，装修免租期结束后，被上诉人向茂业百货支付租金义务的履行时间在先，但从被上诉人二审提供的证据来看，茂业百货在2014年9月28日向其出租人溧阳丰联置业发展有限公司发出闭店通知函，并告知了相应的闭店时间，该事实对于茂业百货能否继续履行其与被上诉人之间的房屋租赁合同及被上诉人是否行使相应抗辩权有重大影响，而茂业百货并未将该事实告知被上诉人，被上诉人后从他处得知此事，并在给茂业百货的相应函件中询问此事并表明其顾虑、态度，茂业百货在收到被上诉人的上述函件后置之不理，在此情况下，被上诉人基于对茂业百货可能丧失履行房屋租赁合同能力的顾虑拒付租金，理由正当，并无不妥。据此，茂业百货单方解除合同的条件不成就。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定判决上诉人、茂业百货赔偿被上诉人装修损失等，符合法律规定。综上，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19652元，由泰州百货负担。本判决为终审判决。审　判　长　丁　飞代理审判员　张　玺代理审判员　刘岳庆二〇一六年十月八日书　记　员　陆晨浩微信公众号“”