（2016）川13民终1066号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2018-07-20
案件名称
南充市丰华物业管理有限公司与文俊物业服务合同纠纷一案二审民事裁定书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南充市丰华物业管理有限公司,文俊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川13民终1066号上诉人（原审原告）：南充市丰华物业管理有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇建设路延伸路A幢。法定代表人：王清华，男，总经理。委托诉讼代理人：赵磊，四川罡正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文俊，男，汉族，1975年8月17日出生，住四川省西充县。上诉人南充市丰华物业管理有限公司（以下简称丰华公司）因与被上诉人文俊物业服务合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2016）川1325民初225号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年05月06日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丰华公司的委托代理人赵磊及被上诉人文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰华公司上诉请求：1、撤销四川省西充县人民法院（2016）川1325民初225号民事裁定。2、本案的一切诉讼费用由文俊承担。事实和理由：一、一审法院未查明事实，认定上诉人未予书面催缴错误，一审以上诉人的员工具有利害关系为由认定不足以证明催收事实，从日常生活法则来看，被上诉人长时间未交物业费，上诉人予以催收在情理之中；二、一审法院裁定“驳回起诉”没有法律依据。被上诉人文俊辩称，1、我实际缴费到2013年，在2011年到2013年与丰华公司签订合同，2013年后丰华公司是与开发商签订的合同，丰华公司没有与我签订合同，所以2013年后我与丰华公司没有合同关系，我不应该向丰华公司缴纳物业服务费。2、依据《物业管理条例》67条规定，我没收到丰华公司催缴通知。丰华公司向一审法院起诉请求：判令文俊支付丰华公司物业管理费和违约金共计5350元，诉讼费由文俊承担。一审法院认定事实：丰华公司为证明其向文俊催收过物业费，向一审法院提交了以下证据：1、催缴通知单四份。2、丰华公司员工王体琼出具的《证明》一份，载明：“兹丰华公司每年年底都会给东方夏威夷欠费业主开俱催缴通知，并由小区主管送达。”3、丰华公司员工王珍华出具的《证明》一份，载明：“兹丰华公司每年年底都会给东方夏威夷欠费业主开俱催缴通知单，并由小区主管带队上门送达。”文俊对丰华公司的上述证据不予认可，表示未收到过丰华公司的催费通知。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，物管公司进行书面催缴是其向法院提起诉讼的前置程序，对于未履行书面催缴通知而向法院起诉的，不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，丰华公司虽提交催缴通知单及《证明》二份，拟证明丰华公司向文俊进行了书面催交，但该《证明》系丰华公司员工出具，与丰华公司有利害关系，且证人应当出庭作证，而王体琼、王珍华未出庭，文俊也否认收到过丰华公司的书面催缴通知。据此，丰华公司的证据不足以证明其在起诉前向文俊进行了物管费的书面催交，应当裁定驳回丰华公司的起诉。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零八条第三项之规定，裁定：驳回丰华公司的起诉。本院审理查明，2009年11月08日，案外人南充市桃鑫开发有限公司（甲方）与丰华公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，该合同载明：“……物业名称：西充东方夏威夷……委托管理期限暂定为3年（不超过3年），自2010年1月1日时起至2013年1月7日时止……”，该合同于2010年1月1日在西充县房地产管理局进行了备案。2013年01月08日，案外人南充市桃鑫开发有限公司（甲方）与丰华公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，该合同载明：“……物业名称：东方夏威夷……”，该合同于2013年1月9日在西充县房地产管理局进行了备案，备案表中载明的物业管理期限为：2013年元月8日时至2015年12月31日。本院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据该规定，在业主欠交物业费的情况下，物业服务企业应向业主进行书面的催交。至于具体的书面形式，可以是当面送达，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式。本院认为，本案中，丰华公司所提交的《催缴通知单》及员工《证明》不能形成完整、有效的证据锁链，不能达到证明丰华公司已经向文俊进行了书面催交的证明目的，故丰华公司的起诉不符合规定，对其在本案的起诉应予驳回。综上，上诉人丰华公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 田 娟代理审判员 李碧英代理审判员 蒲文博二〇一六年十月八日书 记 员 刘 南 关注微信公众号“”