（2016）苏0106民初6784号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-20
案件名称
原告徐竹与被告苏宁电器集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐竹,苏宁电器集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6784号原告：徐竹，女，1951年3月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：王晓敏。被告：苏宁电器集团有限公司，住所地江苏省南京市淮海路68号。法定代表人：卜扬，该公司副总裁。委托诉讼代理人：胡典，江苏天豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。原告徐竹与被告苏宁电器集团有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告徐竹及其委托诉讼代理人王晓敏，被告苏宁公司的委托诉讼代理人胡典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐竹向本院提出诉讼请求：判令苏宁公司支付徐竹自2016年1月1日起至2016年6月30日止的房屋逾期占有使用费6862元，并支付逾期占有使用费的逾期付款利息（以6862元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月1日起至判决之日止）。事实和理由：2005年1月15日，双方签订了《银河大厦裙楼商铺租赁合同书》，合同约定：徐竹将其拥有产权的位于江苏省南京市山西路1号银河大厦裙楼部分四层B区6号商铺（建筑面积为17.49平方米）出租给苏宁公司；租赁期限为10年，自2005年4月15日起至2015年2月28日止；合同租赁期限届满时，苏宁公司应提前六个月书面通知徐竹是否续租或者终止合同，如徐竹同意续租则双方另行签订租赁合同。合同签订后，双方按约履行，但苏宁公司未提前六个月书面通知徐竹是否续租或者终止合同。后徐竹多次询问苏宁公司，苏宁公司均未书面答复。自2015年3月1日起至今，苏宁公司在未与徐竹签订新的租赁合同的情况下，仍非法占用徐竹的商铺继续经营，侵犯了徐竹对该商铺的占有、使用、收益的权利。故徐竹诉至法院。苏宁公司辩称，苏宁公司已支付了自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金4948.23元，同意按租金标准支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止的使用费。徐竹主张的逾期付款利息没有法律依据，请求依法驳回该项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于江苏省南京市鼓楼区山西路1号4B006室（建筑面积为17.49平方米，以下简称涉案商铺）登记的所有权人为徐竹。2005年1月15日，徐竹（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方，现为苏宁公司）签订了《租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将其购买并拥有产权的位于江苏省南京市山西路1号银河大厦裙楼部分4层B区6号商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；建筑面积为15.91平方米，套内建筑面积为7.50平方米，购房总价为257212元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；租赁期限为10年，即自2005年4月15日起至2015年2月28日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金=购房总价×7%÷12，月租金额为1500.40元，每年租金为18004.84元；租金包括有甲方出租物业所涉及到的所有税费，该部分税费，由甲方承担；乙方在向甲方支付租金时，有权直接代扣代缴该部分税费；乙方在代扣代缴时，需提供相关的扣税依据和缴税凭据；租金的支付方式为按季度支付，先付后用，在每个季度第一个月的20日前，乙方向甲方支付本季度的租金；由乙方通过银行转账的方式直接打入甲方指定的银行账户，甲方应在账号变更时书面通知送达乙方，如甲方未及时通知，乙方有权按甲方原账户支付租金；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同。2007年3月3日，双方签订了《补充协议》，协议约定：涉案商铺建筑面积变更为17.49平方米，套内建筑面积变更为7.41平方米，购房总价变更为282756元，月租金变更为1649.41元，年租金变更为19792.92元；双方约定租赁期限为自2005年4月15日起至2015年2月28日止，自2007年3月4日起按新租金标准执行。上述合同签订后，双方均按合同约定履行。合同期限届满后，苏宁公司未按照合同约定通知徐竹续签合同，但苏宁公司亦未将涉案商铺返还徐竹，仍继续经营管理该商铺，截至2016年8月17日涉案商铺尚未返还。苏宁公司已将租金（或者使用费）按每季度4948.23元（含税）的标准支付至2016年3月31日。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：徐竹为证明其使用费的标准，提交了网站查询的苏宁电器股份有限公司二○一一年年度报告，该报告中载明：2011年10月，公司控股子公司乐购仕（南京）商贸有限公司（以下简称乐购仕商贸公司）与苏宁公司签署《租赁合同》，乐购仕商贸公司向其（苏宁公司）租赁位于南京市山西路一号银河大厦裙楼部分1-5层用于乐购仕生活广场的经营业务，租赁期自2011年11月1日起至2021年12月31日止，租金费用按照首个租赁年度3.5元/平方米*日，自第三年起每两个租赁年度在上一年的基础上递增3%。苏宁公司质证认为，该证据来源于网络，难以确定其真实性，故对真实性不予认可，即使租金标准真实，鉴于不同区位、不同楼层以及不同经营业态均可能对租金产生影响，故该租金标准不能作为每个商铺的租金标准。对此，本院认为，该证据来源于苏宁电器股份有限公司在网络上所发布的年度报告，经核实，该年度报告与网络内容相一致，故本院对该证据的真实性予以确认。本院认为，双方之间签订的《租赁合同书》及《补充协议》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该租赁合同书及补充协议依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同期限届满后，苏宁公司未按合同约定通知徐竹是否续租，双方之间未续签租赁合同，但苏宁公司未返还涉案商铺并继续使用，故苏宁公司应支付占用使用费。由于双方未就合同到期后的租金标准协商一致，虽然徐竹提交了年度报告证明苏宁公司出租银河大厦的租金标准，但由于苏宁公司系整体出租，该租金标准对徐竹而言无必然的参照意义，故本院综合本案实际情况酌定年租金标准为购房总价的8%。苏宁公司已按原合同标准向徐竹支付了税后的房屋占有使用费，扣除已支付的房屋占有使用费，苏宁公司仍应向徐竹支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止占有使用费6362.01元（=282756元×8%÷12×6-4948.23元,含税收，税收由苏宁公司代扣代缴）。徐竹主张按每平方米每日租金3.71元的标准计算占有使用费依据不足，徐竹的该项诉讼请求本院部分予以支持。关于逾期付款利息的问题。因合同期限届满后，双方之间未签订书面的租赁合同，明确租金的支付时间，且苏宁公司也已参照原租赁合同标准支付了部分房屋占有使用费，故徐竹要求苏宁公司支付逾期付款利息依据不足，本院不予支持。综上所述，苏宁公司应给付徐竹占有使用费6362.01元，驳回徐竹的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、苏宁电器集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐竹占有使用费6362.01元（含税收，税收由苏宁电器集团有限公司代扣代缴）；二、驳回徐竹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由苏宁电器集团有限公司负担25元（此款徐竹已预交，苏宁电器集团有限公司在给付上述款项时一并给付徐竹）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 李义军二〇一六年十月八日见习书记员 沈 婷 关注公众号“”