（2016）京03民终9627号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-26
案件名称
杨家骥上诉贾尚华房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨家骥,贾尚华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9627号上诉人（原审被告）：杨家骥，男，1982年7月19日出生。委托代理人：刘慧宾（杨家骥之妻），1983年10月28日出生。委托代理人：赵长凤，北京市顺新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾尚华，男，1983年10月30日出生。委托代理人：刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。上诉人杨家骥因与被上诉人贾尚华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人杨家骥及其委托代理人刘慧宾、赵长凤，被上诉人贾尚华及其委托代理人刘佳媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨家骥上诉请求：1.判决撤销（2016）京0113民初2249号民事判决第四项；2.依法按照双方签订的合同约定判决杨家骥承担贾尚华的经济损失；3.本案上诉费用由贾尚华承担。事实与理由：一审判决杨家骥给付贾尚华违约金三十七万五千不符合双方合同的约定条件，请求法院按照双方签订的合同约定，依法确定杨家骥赔偿贾尚华损失的数额。双方的房屋买卖交易，是通过北京博爱房地产经纪有限责任公司居间介绍，在签订合同之前，双方协商条款时，中介王×对第九条的三个违约条款逐一进行了解释，明确表明如果是在收取定金阶段悔约，只需双倍返还贾尚华定金，没有其他赔偿责任。如果是收取贾尚华首付款以后，杨家骥不配合办理过户手续等，按照第三条执行，贾尚华当时没有提出异议。此情况在一审庭审中杨家骥已经陈述清楚，贾尚华对该陈述也未提出异议。双方签订合同后，贾尚华按照合同约定给付杨家骥定金二万元，此后双方没有按照房屋买卖流程继续进行，贾尚华没有给付首付款。杨家骥提出解除合同时，双方在流程上只走了第一步，即收取二万元定金，按照双方合同约定，杨家骥双倍返还定金即可。该条款是中介方给双方订立的条款，是合法有效的，是双方真实意思表示。应当先考虑双方合同约定，如约定不明时再考虑适用合同法相关规定。一审判决未考虑双方签订合同约定的罚则条款，是适用法律不当。双方的房屋买卖交易还未到办理房屋过户登记的阶段，在此阶段没有违约，不应适用合同第九条第三款。一审法院判决适用合同条款和法律错误，造成判决结果严重侵害杨家骥的合法权益，杨家骥请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判杨家骥按照合同约定承担贾尚华的经济损失，维护杨家骥的合法权益。贾尚华辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意杨家骥的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，举证责任分配得当，请求驳回杨家骥的全部上诉请求。双方签订合同是双方真实意思表示，由于杨家骥根本违约导致贾尚华无法顺利购买涉诉房产，因杨家骥的违约行为给贾尚华造成巨大损失。贾尚华向一审法院起诉请求：1.解除双方2015年10月30日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.杨家骥退还贾尚华20000元；3.杨家骥赔偿贾尚华违约金375000元；4.杨家骥支付居间服务费19750元；5.杨家骥承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月30日，贾尚华、杨家骥与北京博爱房地产经纪有限责任公司分别签订了《居间服务合同》、《买卖定金协议》、《北京市房屋买卖合同》。《居间服务合同》约定：“贾尚华与杨家骥经北京博爱房地产经纪有限责任公司提供居间服务，就位于北京市顺义区××室的房屋，于2015年10月30日签订《北京市房屋买卖合同》，居间服务费为19750元。违约责任为贾尚华与杨家骥如未按照合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。如贾尚华违约所交纳的代理费北京博爱房地产经纪有限责任公司不予退还，如杨家骥违约应向贾尚华赔偿其向北京博爱房地产经纪有限责任公司交纳的所有费用。”《买卖订金协议》约定：“杨家骥出售其坐落于北京市顺义区××室，建筑面积93.1平方米，杨家骥收取贾尚华定金20000元。杨家骥违约应双倍返还定金，贾尚华违约则定金不予返还。”《北京市房屋买卖合同》约定：“杨家骥所出售房屋坐落于顺义区××室，建筑面积93.1平方米。该房屋成交价为1875000元。违约责任为1.贾尚华交付杨家骥购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任；杨家骥悔约应向贾尚华双倍返还定金；贾尚华悔约，杨家骥收取的定金不予返还。2……。3.杨家骥逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，贾尚华有权追究杨家骥违约责任。每逾期一日，杨家骥应支付贾尚华房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价20%的违约金。”合同签订当日，贾尚华向北京博爱房地产经纪有限责任公司支付居间服务费19750元，向杨家骥支付了定金20000元。2016年1月30日，杨家骥向贾尚华提出由于杨家骥欲购的房屋不能贷款购房，以致杨家骥的房屋不能出售给贾尚华，合同无法履行，要求解约。对此，双方未能协商一致，贾尚华诉至法院。庭审中，双方同意在2016年3月15日解除2015年10月30日所签订的《北京市房屋买卖合同》，杨家骥同意退还定金和居间服务费，但不同意承担房屋成交价的20%违约金。上述事实，有《居间服务合同书》、《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》、收据、录音录像资料和庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为：贾尚华与杨家骥所签订的《北京市房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，双方理应按约履行。现贾尚华与杨家骥均表示同意解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》，杨家骥同意返还贾尚华定金和居间服务费，法院不持异议。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”杨家骥未能从第三人处成功购买房屋，不能成为其拒绝向贾尚华出售房屋的合法理由。杨家骥作出拒绝继续履行合同的意思表示，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。现杨家骥已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。法院综合考虑守约方的履约情况、守约方的房屋差价损失、守约方必要的交易成本等方面的因素，对于贾尚华要求杨家骥支付违约金的请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十一条之规定，判决：一、贾尚华与杨家骥于二〇一五年十月三十日所签订的《北京市房屋买卖合同》于二〇一六年三月十五日予以解除；二、杨家骥于判决生效之日起十日内返还贾尚华定金二万元；三、杨家骥于判决生效之日起十日内返还贾尚华居间服务费一万九千七百五十元；四、杨家骥于判决生效之日起十日内支付贾尚华违约金三十七万五千元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案在二审审理期间，杨家骥申请房屋买卖的居间经办人王×到庭作证，证明双方在签订房屋买卖合同时，对于合同违约金条款的约定是在首付款交给杨家骥之前按双倍定金返还的原则承担违约责任，如果签订了网签合同，支付了首付款，是按照总房款的20%来支付违约金，对此约定贾尚华当时没有提出异议。杨家骥在2015年12月27日给王×打过电话说因为其打算购买的房屋的贷款出了问题，无法购买，所以拟出售的房屋现在不想卖了，当时杨家骥同意赔偿贾尚华定金双倍和中介费。贾尚华对于证人证言的真实性不予认可，认为应当以双方签订的书面合同约定为准。本院认为虽然贾尚华否认证人证言的真实性，但其亦认可王×为涉案房屋买卖的居间人，故对于王×陈述的证言内容，本院将结合其他事实和证据加以综合认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨家骥上诉提出一审判决杨家骥给付贾尚华违约金三十七万五千不符合双方合同的约定条件，贾尚华按照合同约定给付杨家骥定金二万元，此后双方没有按照房屋买卖流程继续进行，贾尚华没有给付首付款，而按照双方合同约定，杨家骥双倍返还定金即可，没有其他赔偿责任。双方的房屋买卖交易还未到办理房屋过户登记的阶段，在此阶段没有违约，不应适用合同第九条第三款，杨家骥应当按照合同约定承担贾尚华的经济损失。对此本院认为，杨家骥提交了证人证言用于证明双方签订的合同对于其在未网签阶段的赔偿责任约定为定金双倍返还，考虑到贾尚华对于证人证言的真实性不予认可，而该证人证言又缺乏其他直接证据予以佐证，故不能据此认定双方对于合同的违约责任存在阶段性的区别约定，杨家骥仅需承担定金双倍返还的责任。但考虑到贾尚华在2016年1月30日前即收到了杨家骥关于合同解除的通知，且其仅交付了20000元购房定金，故杨家骥的违约行为并不会对贾尚华另行购房的能力产生根本性的影响，而贾尚华主张的违约金数额明显高于因杨家骥的违约行为给其带来的实际损失，故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对贾尚华要求的违约金数额予以酌减，在综合考虑杨家骥的违约情况、贾尚华的实际损失情况后酌定违约金数额为120000元。综上所述，杨家骥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初2249号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初2249号民事判决第四项；三、变更北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初2249号民事判决第四项为杨家骥于本判决生效之日起十日内支付贾尚华违约金十二万元。四、驳回贾尚华的其他诉讼请求。二审案件受理费6925元，由杨家骥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘 茵审判员 闫 慧审判员 李 淼二〇一六年十月八日书记员 李海龙书记员 田亚男 关注公众号“”