（2016）粤0306民初11057号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-12-14

案件名称

深圳市新食代商业运营管理有限公司与廖应梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市新食代商业运营管理有限公司,廖应梅

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初11057号原告深圳市新食代商业运营管理有限公司，住所深圳市福田区中康路卓越梅林中心广场2栋3层301A号。法定代表人舒慰慈。委托代理人李昱、钱丹，广东万��律师事务所律师。被告廖应梅，身份证住址重庆市江津市。委托代理人杨华亚，广东君诚律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李昱、被告廖应梅及其委托代理人杨华亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年2月16日签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井华润万家4楼A3区域共计300平方米商铺出租给被告用于开设餐厅，租赁期限自2011年11月6日起至2016年11月5日止，租金每月21600元(从第三年开始按5％递增)；被告于每月25日前支付下月租金，若被告逾期支付租金，每逾期一日则按拖欠款项的万分之五支付违约金，若逾期达15天原告有权立即解除本合同；租赁期内水电费、物业管理费以及其他相关费用由被告自行��担。合同签订后，原告按约将商铺交付被告使用；但被告自2014年12月开始拖欠租金、管理费以及其他各项费用，原告曾多次催告被告支付拖欠租金及费用，被告却一再拖延付款，2015年3月被告擅自停业后不知所踪。被告至今尚欠原告租金428820元、管理费151200元、水电费30011元、保险费1280元、疏通费178元、烟道清洗分摊费450元，合计584939元。请求判令：l、解除原、被告2012年2月16日签订的《租赁合同》；2、被告支付原告拖欠租金、管理费以及其他相关费用共计584939元；3、被告支付逾期支付租金违约金63648．99元(按每日万分之五标准计算，暂计至2016年5月31日)；4、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，一、原告不是涉案房产所有人，没有合法出租人资格；原告也没有证据证明其是涉案房产合法承租人，且无权转租涉案商铺给被告，因此涉案合同无效，原告要��被告支付租金不符合法律规定。二、合同约定的租赁期限为2012年2月14日至2017年2月13日，被告实际缴纳租金至2015年2月止，但原告诉称合同期限为2011年11月6日至2016年11月5日，被告交租至2014年12月，均与事实不符。三、原告收取了被告进场费150000元，按照《深圳市租赁条例》第26条的规定，原告无权收取进场费，原告应当返还被告或折抵后续租金。四、原告收取了被告两个月保证金43200元，按照《租赁合同》约定，如被告迟延交付相关费用，原告有权在保证金中扣减；被告未再补足保证金的，视为合同因被告违约终止，据此，被告交租至2015年2月后，因亏损无法继续经营并放弃保证金，合同自动终止，被告无继续支付租金的义务。合同还约定，被告擅自离开、擅自停止经营行为的，视为被告自动放弃经营权，原告有权解除合同、保证金不予退还。这也说明被告停止经��撤离后，原告就解除了合同。被告离场后，原告对涉案商铺重新招租，证明原告早已收回商铺。五、法律规定主张租金的诉讼时效为一年，原告于2016年5月10日提起诉讼，对2015年5月10日前被告尚欠租金的主张超过了诉讼时效，应予以驳回。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年2月16日，原、被告签订了《新食代美食广场场地租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井华润万家4楼A3区域面积300平方米的场地出租给被告经营餐厅，租赁期限自2012年2月14日起至2017年2月13日止，租金每月21600元(从第三年开始每年递增5％)；被告应于每月25日前支付下月租金，若被告逾期支付租金，每逾期一日则按拖欠款项的万分之五支付违约金，若逾期达15天原告有权立即解除本合同；租赁期间水电费、物业管理费以及其他相关费用由被告自行承担；原告有权向��告收取消防、烟道、电箱及进场费用150000元；被告应向原告缴纳保证金（二个月租金）43200元，如被告违约，应向原告支付损失赔偿金、违约金以及延迟交付费用，原告有权在保证金中扣减；如被告经原告书面催告后不予补足保证金，则保证金余额转为违约金，合同就此终止；被告如在租赁期限内擅自撤离、擅自停止经营行为的，视为被告自动放弃经营权，原告有权解除合同、保证金不予退还等。合同签订后，原告依约交付涉案场地给被告使用，被告依约向原告缴纳了消防、烟道、电箱及进场费用150000元以及保证金43200元。被告在此经营餐厅至2015年2月止，此后被告因亏损无法继续经营而撤离；截止当月，被告尚欠原告租金1903.54元。另查，原告未向本院提供涉案房产建设工程规划许可证或其他合法报建手续。本院认为，根据《中华人民共和国合��法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未能提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，应视为涉案房产未取得相关行政许可，原被告签订的《新食代美食广场场地租赁合同》因此无效。原告要求解除涉案合同以及要求被告支付逾期缴款违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。因被告实际占有使用了涉案场地，可按照合同约定的租金标准计付占有使用期间的场地占有使用费，该费用计算至被告撤离场地时止，即支付至2015年2月尚欠的1903.54元；但原告于2016年5月11日向本院提起本案诉讼，提出要求被告支付尚欠租金的��张，已经超过了一年的诉讼时效，因此，对于该部分的诉讼请求，本院予以驳回。被告撤离后，因涉案场地由原告实际控制，原告主张此后的场地占有使用费及相关费用，没有法律依据，本院予以驳回。至于涉案合同被认定无效后，对于合同无效后果的处理，当事人可另循其他途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告深圳市新食代商业运营管理有限公司与被告廖应梅于2012年2月16日签订的《新食代美食广场场地租赁合同》为无效合同；二、驳回原告全部诉讼请求。本案受理费5143元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　刘　静　涛二〇一六年十月八日书记员　林　　　　倩书记员　黄天明（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤��要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。关注公众号“”