（2016）苏02民终2384号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-01-03
案件名称
江苏常工物业管理有限公司与潘荷娟物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘荷娟,江苏常工物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终2384号上诉人（原审被告）：潘荷娟。委托诉讼代理人：夏明，江苏锦程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏常工物业管理有限公司，住所地无锡市蠡园开发区鸿桥路西侧4－1地块315室。法定代表人：葛渭清，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨登会，该公司项目经理。委托诉讼代理人：张华明，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人潘荷娟因与被上诉人江苏常工物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2015）崇民初字第0066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。物业公司原审诉称：其系本市尚城绿园小区的物业管理公司，潘荷娟系无锡市崇安区尚城绿园某室（以下简称某室）业主，该房屋建筑面积为143.99平方米。潘荷娟于2010年9月30日办理了交房入住手续，应当按照1.85元/月·平方米的标准交纳物业管理费，但现结欠其2012年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费。其先后曾于2014年4月17日以向潘荷娟发出律师函方式，于同年6月25日在1201室房屋大门处张贴缴款通知书方式向潘荷娟催讨相应物业费用，并在潘荷娟交纳停车费时多次要求潘荷娟交纳结欠的物业费，亦多次向潘荷娟名下139××××5176的手机号码发送催款短信，但潘荷娟均拒绝交纳。现请求判令：潘荷娟立即支付自2012年10月1日至2014年12月31日的物业管理费7193元(1.85元/月·平方米×143.99平方米×27个月），并赔偿逾期付款利息损失（分别自2012年11月1日起、自2013年5月1日起、自2013年11月1日、自2014年5月1日、自2014年11月1日，均以半年物业管理费1598元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。潘荷娟原审辩称：其确于2010年9月30日接收1201室房屋，并按相应的物业管理费标准、采取半年一交的方式交纳了自2010年10月1日至2012年9月30日期间的物业管理费用。2012年12月18日，物业公司超越其职权范围擅自将1201室房屋的北侧阳台玻璃敲碎，其在物业公司未赔偿其上述财产损失的情况下拒绝交纳相应物业费用，并非无理拒缴；其并未收到物业公司向其发出的律师函及短信，亦未收到物业公司发出催缴物业费的相应通知，且物业公司亦未设催告后交纳物业费的合理期间；综上，物业公司的相应主张不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，请求驳回物业公司的诉讼请求。原审法院审理查明：潘荷娟系某室业主。2010年9月30日，潘荷娟与物业公司签订房屋交接单，确认双方于当日交接1201室房屋，1201室房屋实测面积143.99平方米。2011年10月17日，潘荷娟按照每月每平方米1.85元的标准向物业公司交纳2011年10月1日至2012年9月30日期间物业费3197元，物业公司向其开具相应发票。物业公司于2014年4月17日以挂号信形式向潘荷娟发出律师函，要求潘荷娟支付拖欠的相应物业费，但该邮件并未妥投。因潘荷娟未交纳2012年10月1日至2014年12月30日期间的物业费，物业公司于2015年1月5日诉至法院。另查明：2010年7月22日，物业公司与江苏常工房地产发展有限公司（以下简称房地产公司）签订“尚城绿园”小区前期物业服务合同，约定由物业公司为无锡市广瑞路尚城绿园小区提供物业服务；住宅业主应当按照其拥有的建筑面积每月每平方米1.85元向物业公司交纳物业费；物业费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年度首月15日之前等内容。2012年12月1日，无锡尚城绿园小区业主委员会向物业公司发出联系函，要求物业公司继续按照小区前期物业服务合同对小区的物业管理服务。以上事实，有房屋交接单、物业费交纳记录、律师函、挂号信函收据、投递邮件清单、前期物业服务合同、联系函及当事人陈述等证据在卷佐证。一审中，物业公司提供照片1张，证明其派遣工作人员于2014年6月25日至1201室房屋大门处张贴缴款通知书，其已以书面形式向潘荷娟催讨欠缴2012年10月至2014年12月期间的物业费。经质证，潘荷娟认为该照片反映的门牌号码××室、其未曾看到该缴款通知书，且该照片系一人在大门处手持缴款通知书拍摄而成，亦不足以证明该缴款通知书系张贴在其大门处，故对该照片的真实性不予认可。后物业公司补充提交照片1组，证明其于2014年6月25日至包括某室在内的该小区住户大门处张贴缴款通知书的事实；物业公司短信催费系统记录一组，证明其先后于2013年6月4日、同年8月14日、同年10月9日、2014年12月18日、2015年1月29日向139××××5176的手机号码发送短信，要求潘荷娟尽快交纳所结欠的物业费。潘荷娟以物业公司提交上述证据已超过举证期限为由拒绝质证，经法院释明，潘荷娟坚持对上述证据不予质证。原审法院认为：房地产公司与物业公司签订的前期物业服务合同、尚城绿园小区业主委员会与物业公司达成的物业服务合同均系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对无锡市尚城绿园小区的业主均具有约束力,潘荷娟作为该小区业主应负有按时足额交纳物业管理费的义务。就潘荷娟主张物业公司侵犯其财产权利而拒交物业费一节，物业公司侵犯潘荷娟财产权利，双方并非就本案所涉物业服务合同发生纠纷、且潘荷娟可就物业公司侵犯其财产权利纠纷而另行提起诉讼，故对潘荷娟的上述主张不予采信。就物业公司是否以书面形式向潘荷娟催讨物业费一节，因物业公司未提交其向潘荷娟送达律师函的相应证据，故对物业公司以律师函向潘荷娟催讨物业费的主张不予采信。物业公司虽提交了其在1201室房屋大门处张贴缴款通知书的照片以证明其以书面形式向潘荷娟催讨物业费，但该照片确系一人手持缴款通知书在某室大门处所摄，并未直接张贴在某室大门处，故对潘荷娟的意见予以采信，并认定物业公司未在1201室大门处张贴缴款通知书、不发生书面催讨的法律效力。潘荷娟经释明后，仍坚持不就物业公司提交的短信催款记录进行质证，相应的法律后果应由其自行承担，对该短信催款记录的真实性予以认可，并认定物业公司履行了书面向潘荷娟催讨物业费的义务。潘荷娟辩称物业公司未设定催告后交纳结欠物业费的合理期限、故物业公司不能依照司法解释第六条之规定向其主张物业费，潘荷娟主张物业公司应当在催告中设定合理期限并无法律依据。物业公司于2013年6月至2014年12月期间4次以手机短信形式向潘荷娟发出催讨信息，至2015年1月5日提起本案诉讼，已给予潘荷娟交纳物业费的合理期限，而潘荷娟在诉讼中抗辩其不交纳物业费的原因在于物业公司应承担侵权赔偿责任，显然潘荷娟并非因物业公司未给予其缴费的合理期限而未能缴费，故认定潘荷娟应当在催讨的合理期限内未交纳物业费用。综上，因潘荷娟拒绝交纳物业费的理由不能成立、物业公司已以书面形式向潘荷娟进行催讨，故物业公司有权要求潘荷娟交纳结欠的物业费并承担违约责任。物业公司未能提供其与潘荷娟明确约定交纳物业费履行期限的相应证据，故认定物业公司与潘荷娟就物业费交纳事宜未明确约定履行期限。结合潘荷娟于2011年10月17日交纳2011-2012年度物业费、并认可半年一次交纳物业费的事实，参考物业公司与房地产公司签订的前期物业服务合同中关于物业费交纳期限的约定，认定潘荷娟至迟应当在每半个缴费年度第一个月内向物业公司交纳物业费。物业公司主张潘荷娟自起每半个缴费年度第二个月起计算逾期付款利息损失于法有据，予以支持。对物业公司的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：潘荷娟于判决发生法律效力起三日内向物业公司支付2012年10月至2014年12月的物业管理费7193元，并赔偿物业公司逾期付款利息损失（分别自2012年11月1日起、自2013年5月1日起、自2013年11月1日、自2014年5月1日、自2014年11月1日，均以半年物业管理费1598元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由潘荷娟负担。潘荷娟不服一审判决，向本院提起上诉称：1、本案是物业公司侵犯其财产权益经多次商处未果，其以停交物业费填补经济损失。物业公司有否书面催交，其拒绝交纳是否有理等是本案需要查清的重要事实，但一审法院没有查清。2、物业公司逾期提交的手机短信不是新证据，也不属于书面催交证据，没有证明力，不能作为判决的事实依据。3、一审法院延长举证期限未依法通知其，在其拒绝对物业公司逾期补充提交的证据质证的情况下，仍然按合法有效证据认定事实和判决依据，违反相关法律规定。请求二审法院撤销原判，发回重审或在查清事实的基础上依法改判。被上诉人物业公司辩称：上诉人拖欠物业费的事实清楚，上诉理由不能成立。被上诉人已通过多种方式向上诉人催缴物业费，上诉人在一审和以前的关于拆除消防违章搭建侵权诉讼过程中均认可拖欠物业费的事实，只不过其理由是认为被上诉人拆除行为构成侵权要求赔偿，所以拒交。上诉人提出一审程序问题，并无证据证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，物业公司向本院提供物业费发票、银联回单及发票签收单（签收人过建伟），证明一审判决后，上诉人潘荷娟丈夫过建伟和其亲戚一起到物业公司缴纳了部分物业费，上诉人已经通过行为撤回了上诉。物业公司考虑到在拆除违建过程中对上诉人玻璃损坏的补偿，已酌情减少了潘荷娟应交的物业费，一审判决物业费14795元，物业公司只收取了12000元，滞纳金也没有收取。潘荷娟质证认为：第一，其对被上诉人提供的证据已经缴纳的相关的物业费的凭据不认可，其没有委托任何人去办理缴纳这个费用。第二，这个费用是其提起上诉后，物业公司的法定代表人葛渭清找其妹妹，让其妹妹交纳的。第三，签收单上的签字是事后补签的，过建伟是其丈夫。二审争议焦点是:一、物业公司主张物业费应否支持，物业公司起诉前是否向潘荷娟进行过催讨。二、一审程序是否违法。本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，物业公司已按照合同约定履行了物业服务义务，潘荷娟作为该物业服务范围内的业主有义务按约支付相应的物业管理服务费用，故物业公司有权要求潘荷娟交纳结欠的物业费并承担违约责任。关于物业公司起诉前是否向潘荷娟进行过书面催讨问题，物业公司一审提交的短信催款记录，可以证明物业公司于2013年6月至2014年12月期间4次以手机短信形式履行了向潘荷娟催讨物业费的义务。关于潘荷娟主张物业公司侵犯其财产权利问题，因双方并非就本案所涉物业服务合同发生纠纷，潘荷娟可另行提起诉讼，潘荷娟以此为由拒交物业费于法无据，本院不予支持。关于一审程序问题，为了保证查明案件事实，原审法院适当延长举证期限及对相关证据进行质证认证，并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定精神。潘荷娟以物业公司提交的手机短信证据已超过举证期限为由拒绝质证，相应的法律后果应由其自行承担。综上，潘荷娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由上诉人潘荷娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中辉审 判 员 王一川代理审判员 赵 璧二〇一六年十月八日书 记 员 窦 玥 关注公众号“”