（2016）豫0191民初9349号

裁判日期: 2016-10-07

公开日期: 2017-05-16

案件名称

郑州易阳物业服务有限公司与郑州市郑东新区商都路办事处榆林社区居民委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑州易阳物业服务有限公司,郑州市郑东新区商都路办事处榆林社区居民委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百零五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初9349号原告郑州易阳物业服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区黄河路123号院1号楼17号，组织机构代码31752098-7。法定代表人张瑞普，该公司经理。委托代理人马静，河南尤扬律师事务所律师。被告郑州市郑东新区商都路办事处榆林社区居民委员会，住所地河南省郑州市东周路与万通街交叉口。法定代表人刘建新，该居委会主任。委托代理人郑留成，河南杰晟律师事务所律师。委托代理人王秋锦，河南杰晟律师事务所律师。原告郑州易阳物业服务有限公司（以下简称易阳物业）诉被告郑州市郑东新区商都路办事处榆林社区居民委员会（以下简称榆林居委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告易阳物业委托代理人马静，被告榆林居委会委托代理人郑留成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易阳物业诉称，原、被告于2014年9月1日签订物业委托服务合同，该合同对服务费、双方的权利义务、违约责任作出了约定。合同生效后，双方均依约履行，但自2015年11月至今，被告不仅不按照合同约定向原告支付管理费，且向原告送达了解除合同通知书。原告被迫接受其在榆林社区继续进行托管服务的资格并进行物业交接。就被告所欠服务费及其单方面终止合同违约金问题，原告多次找被告协商未果，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1.被告按照合同约定向原告支付下欠的服务费45.3万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期滞纳金；2.被告赔偿原告损失37.95万元；3.诉讼费用由被告承担。被告辩称，第一、原告与被告于2014年11月1日签订的榆林社区物业委托服务合同为无效合同。原告于2014年11月17日登记成立，且至法庭辩论终结前，原告亦没有举证证明其具有物业管理企业资质及管理人员取得执业资格证书，违反了物业管理条例的相关规定，原告要求的物业费、违约金、滞纳金没有依据，不应得到支持；合同明显有修改的痕迹。第二、被告已经不拖欠原告物业费。即使原、被告之间的物业服务合同合法有效，被告只欠付原告2015年12月份及2016年1月15日前的物业费，为1个半月，不是原告所称的2个半月，且该1个半月的物业费实际已经扣除，被告已不拖欠原告物业费。综上，原告的诉请无事实及法律依据，应当依法予以驳回。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、榆林社区物业委托服务合同、孙银忠证明各一份、发票3张、工资表1份，证明原、被告之间存在合法有效的合同关系。证据二、关于解除易阳物业服务合同的函、催办函各一份，证明被告违反合同约定，单方面无故解除合同。证据三、收据4张、销货单2份、工资表3张、王培红及刘均增证明1份、光盘1张，证明被告单方面解除合同，因此造成原告实际损失21.458241万元，预期利润损失34.6万元。证据四、证人证言两份，证明合同的具体履行时间及合同的变更内容。被告对上述证据发表如下质证意见：证据一均有异议。第一，服务合同除了第一页和最后一页是原始的，中间的均为复印件。第二、合同时间落款处明显可以看出有修改痕迹，实际时间应为11月，不是9月。孙银忠的证明内容不真实。2015年11月份的物业费被告已经支付过。2015年12月26日两张发票没有异议，因物业费双方有争议，被告暂停向原告支付，后原告用为被告代收的物业费强行扣除。工资表属于原告自己的管理范围，真实性有异议，也不符合工资会计制度的做账方式。双方的物业服务是从2014年11月1日开始的。证据二真实性无异议，但证明目的有异议，被告和原告解除合同是因原告工作失职造成被告重大经营损失近20万元，所以被告依据物业服务合同第十四条第三款约定与原告解除合同，是原告违约，不是被告违约。证据三均有异议，2014年8月11日的收据及2014年8月17日、2014年11月8日的收据，明显不真实，因原告当时未成立，原告是2014年11月11日成立的。对其他收据及销货单属于原告自己管理范畴，其花费与被告无关。2016年工资表内容不真实，不符合会计制度。证人证言内容不真实，没有证人身份证复印件，不知道是否是其本人所写。另原告是2014年11月11日成立的，证人的陈述是虚假的。录音内容真实性无异议，视频照片不能证明物业用房是原告装修。对证据三证明目的有异议，被告没有给原告造成损失及逾期利润。证据四有异议，内容不真实，明显与原告的工商登记时间相矛盾。经本院审查认为，证据一中孙银忠的证明、证据三中王培红及刘均增证明，因证人未出庭作证，证言真实性无法核实，本院不予采信。证据一中的工资表1份，证据三中的收据、销货单、工资表三份与本案无关，本院不予采信。证据三中的录音内容被告对其真实性无异议，本院予以采信。证据四只有证人证言，没有其他证据相印证，且证人没有出庭，真实性无法核实，不能证明原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的其他证据客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一、原告的工商登记7页，证明原告系2014年11月11日开始工商登记申请，原告的成立时间在11月11日之后，双方签订的物业服务合同系无效合同。证据二、本院(2015)开民初字第6577号民事判决书、郑州市中级人民法院(2016)豫01民终3622号民事判决书、双方签订的物业服务合同各一份，证明双方是从2014年11月1日开始的物业服务，且因原告的违约行为给被告造成重大损失，被告依约和原告解除合同。证据三、2015年12月9日现金解款单（电子回单）、2016年1月16日申请各一份，证明2015年12月9日，原告代被告收取的物业费，其中一笔为24.12808万元，后因被告账户被法院冻结，在被告向原告解除合同后，原告向被告申请用代收的物业费在办事处的见证下，为其工人发放了工资，被告已经不拖欠原告物业费。上述证据经原告质证为：对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，合同实际签订时间为11月1日，实际履行时间是9月1日，为了确认实际履行时间，在双方均在场的情况下，故将合同时间改为9月1日。原、被告实际签订合同时公司已经合法成立。证据二判决书真实性无异议，但证明目的有异议，判决书恰说明了被告应当对殷新友的案件承担全部或大部分责任。服务合同复印件与原告提交的合同相印证部分予以认可。证据三申请真实性予以认可，但被告对原告提交的申请没有答复，原告提交的录音可以证实，被告拒绝付款。电子回单是原告方的存款凭证，与案件无关。经本院审查认为，被告提交的证据一、二客观真实，且原告予以认可，本院予以采信，但不能证明被告证明目的。证据三2015年12月9日现金解款单注明为往来款，不能证明系原告代被告收取的物业费；原告的申请没有证据证明被告已履行，故对该组证据，本院不予采信。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认事实如下：本院（2015）开民初字第6577号民事判决书查明：2014年11月1日，榆林居委会（甲方）与易阳物业（乙方）签订榆林社区物业委托服务合同，约定服务期限自2014年11月1日至2017年10月30日止。该委托服务合同约定，甲方按照合同约定向乙方支付托管服务费。合同签订后甲方向乙方支付项目启动资金一个月服务费。甲方在合同生效后7天之内预付一个月服务费作为乙方的项目启动资金，如在日常服务中未发现物业托管的质量存在问题，以转账支票的方式于每月5日前全额向乙方支付上月的日常物业托管服务费14万元。在合同执行过程中，按2号院、3号院、12号院住宅楼总建筑面积（人员：70，费用每人2000元/月）计算，折合管理费为一月。如因甲方业务发展，用房面积增加或减少，即按每平方米一月增加管理费用或减少管理费用，用房面积增加或减少从乙方接管或退出当月算起，并在当月管理费中体现。如甲方内部调整需增加或减少人员数目，双方可参照管理方案作为蓝本，协商签订补充协议，并在当月费用中体现。为保证住宅小区服务人员的素质及稳定性，在每年业务收入及效益增长时，甲方应酌情按员工2000元标准基数给予10%的服务增补，以补贴乙方人员工资随通货膨胀及当地工资增加所带来的成本及工资压力，确保服务员工的素质及稳定性。如甲方未按合同规定期限内向乙方付费，经乙方催讨后仍未支付时，对逾期未付的费用每逾期一天，按交付金额的1%支付滞纳金。双方中途变更或终止合同未及时通知对方，应当赔偿对方因此造成的损失，并支付剩余月份10%的违约金。2016年1月11日，被告向原告发出关于解除易阳物业服务合同的函载明：“经社区两委研究决定，由于你公司工作严重失职造成我社区重大经济损失，现于2016年1月15日终止与你公司的物业服务合同，请尽快办理解除合同手续，2016年1月15日之前不来办理解除合同视为自动放弃。”原、被告双方合同履行期限共计14个半月。被告分别于2014年12月16日，2015年1月12日、2月6日、3月11日、4月3日、5月12日、6月17日、7月28日、8月6日、9月17日、10月21日、11月13日向原告均各支付15.6万元服务费，于2015年12月10日向原告支付17万元服务费，共计向原告支付13个月的服务费。本院认为，原、被告签订的《榆林社区物业委托服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且双方均已经实际履行，合法有效，被告辩称双方所签订的物业服务合同无效，理由不能成立。原告为被告提供物业管理服务，共计服务14个半月，依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”，被告应当按照合同约定支付服务费。被告已经向原告支付13个月的服务费，故被告尚欠原告1个半月的服务费未支付，被告辩称理由成立，本院予以支持。2015年12月10日被告向原告支付服务费17万元，该费用应为2015年11月份的服务费，双方合同约定每月服务费14万元，为保证住宅小区服务人员的素质及稳定性，在每年业务收入及效益增长时，被告应酌情按员工2000元标准基数给予10%的服务增补，2014年12月至2015年11月被告每月支付服务费用均为15.6万元，故应视为自2015年11月份始服务费为每月17万元，剩余一个半月服务费用应为25.5万元，故被告应当向原告支付服务费25.5万元。原告诉请超出部分，本院不予支持。双方合同约定被告未按合同规定期限内向原告付费，每逾期一天按应付金额的1%支付滞纳金，故原告诉请按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年1月15日起至款项结清之日止的逾期付款滞纳金，没有超出法律规定和合同约定的保护范围，本院予以支持。原告诉请按照双方合同约定剩余月份服务费的10%即39.7万元赔偿原告的经济损失，没有提供有效证据证明，故对原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市郑东新区商都路办事处榆林社区居民委员会支付原告郑州易阳物业服务有限公司物业费25.5万元，并支付自2016年1月15日起至本判决规定的付款之日止的逾期付款滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告郑州易阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12125元，由原告郑州易阳物业服务有限公司负担7000元，被告郑州市郑东新区商都路办事处榆林社区居民委员会负担5125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　彭　磊代理审判员　孔　瑛人民陪审员　贾共林二〇一六年十月七日书　记　员　杨淑元 来源：