（2015）穗中法民五终字第5558号

裁判日期: 2016-10-07

公开日期: 2016-10-25

案件名称

叶浩生与广东省农垦华侨实业总公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶浩生,广东省农垦华侨实业总公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2015)穗中法民五终字第5558号上诉人（原审原告）：叶浩生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广东省农垦华侨实业总公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：吴建光，总经理。委托代理人：蔡锡伟，该司职员。委托代理人：王剑锋，系广东德法理律师事务所律师。上诉人叶浩生因与被上诉人广东省农垦华侨实业总公司（��下简称农垦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2012)穗天法民四初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1999年11月1日，叶浩生（乙方，下同）与农垦公司（甲方，下同）签订了编号为市管契字第号的《房地产预售契约》，约定甲方将坐落在天河区粤垦路侨源二街5号侨源阁B座20H的房地产（以下简称案涉房屋）出售给乙方，成交价为576322元；乙方必须将首期房款176322元于1998年10月26日前付给甲方，余额400000元办理银行按揭；甲方应于1999年10月1日将上述房地产建成并正式交付给乙方，除特殊情况外，甲方还应于1999年10月30日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金等内容。该合同已于1999年11月22日经广州市房地产交易所登记监证。双方因上述《房地产预售契约》履行成诉，农垦公司于2007年12月27日起诉叶浩生【（2008）天法民四初字第163号】，诉讼请求为：叶浩生立即清偿农垦公司房款本金400000元及逾期还款违约金（从2006年12月28日起计至实际支付之日止，按每日千分之一计，违约金总额以不超过本金400000元为限）。叶浩生反诉农垦公司，反诉请求为：农垦公司支付叶浩生违约金576322元（自1999年11月1日至付清款之日止，以总购房款576322元为本金，按每日千分之一计，违约金总额以不超过购房款576322元为限）。审理查明的事实有：合同签订前，叶浩生于1998年10月26日前已向上诉人交纳购房款176322元，并预付契税22880元，��于1998年10月26日办理了房屋入住手续，但农垦公司一直未协助叶浩生办理上述房地产的产权过户手续和房地产登记手续。判决内容为：一、叶浩生于本判决发生法律效力之日起10日内，向农垦公司支付购房款400000元及迟延付款违约金（以400000元为本金，按每日千分之一的标准，从2007年12月28日起计至实际付清之日止）；二、农垦公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向叶浩生支付自2006年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（以176322元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收同期同类逾期贷款利息的标准计）。自本判决发生法律效力之日次日起至农垦公司协同叶浩生办理上述房屋的产权过户和房地产登记手续时止的逾期办证违约金，按上述标准由农垦公司按月支付给叶浩生。三、驳回农垦公司的其他诉讼请求。四、驳回叶浩生的其他诉讼请求。判决后，叶浩生不服上诉，广州市中级人民法院于2008年12月12日作出（2008）穗中法民五终字第2519号民事判决，判决为：驳回上诉，维持原判。2009年10月19日，叶浩生向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2009）粤高法民一申字第2759号民事裁定书，驳回叶浩生的再审申请。上述（2008）穗中法民五终字第2519号民事判决生效后，农垦公司申请执行，查封涉案房屋，目前正在执行中。2009年1月8日，广东省财政局开具涉案房屋的《契税完税证》【（2007）粤农税电子】，金额为8645元。2012年5月9日，叶浩生（原告）起诉广州市国土资源和房屋管理局（被告，简称“房管局”）、农垦公司（第三人）要求撤销房屋登记行政纠纷一案【（2012）穗天法行初字第133号】，叶浩生请求房管局撤销涉案房屋的房屋登记行为。133号案审理查明：2008年5月8日，农垦公司单方向房管局申请涉案房屋的转移登记，房管局于同年6月25日作出登记字号为08交登01515748号房屋过户登记，涉案房屋的权属证书（房地产权证）编号为粤房地证字第号，农垦公司派其工作人员于2010年4月6日领取了该房地产权证…审理认为：无论是从农垦公司与叶浩生之间的《房地产预售契约》中关于办证事项的约定，还是相关法律、法规的规定，农垦公司作为新建商品房的卖方，都负有协助买方办理房地产权证的义务，该项义务，不因农垦公司超过约定期限办证的违约行为而消灭，房管局未要求叶浩生到场以便核实相关签名的真实性，在叶浩生本人未到场的情况下受理房屋登记申请，存在瑕疵，但被诉具体行政行为中，叶浩生是实��获得利益的一方，房管局作出的被诉具体行为行为，并未实际损害叶浩生的利益。房管局的上述瑕疵，未构成撤销被诉具体行为行为的法定事由。叶浩生因房管局将涉案房屋登记至其名下，而农垦公司未将相关办证需要的材料及房产证交予其，导致其无法继续履行《房地产预售契约》中约定的以按揭方式支付房屋尾款的义务，而认为其实际权益受到损害的观点，本院认为，被诉具体行政行为与叶浩生无法以按揭方式支付房屋尾款义务的事实之间，没有直接因果关系，叶浩生的理由不成立，本院不予支持…判决结果为：驳回叶浩生的诉讼请求。判决后，叶浩生不服133号案判决上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法行终字第226号行政判决书，判决维持原判。2008年5月20日，农垦公司开具涉案房产广州市不动产销售（转��）发票，金额为576322元。关于物业维修基金，叶浩生提交加盖广东华某物业管理有限公司的《收据》一张，内容为：新侨20H叶浩生入住物业管理费3853.04元，叶浩生表示该款包括了物业维修基金。关于预售契约原件，农垦公司表示因办证需要已提交房管局；因叶浩生未支付全部购房款，故契税完税证无法提交；物业维修基金是物业公司收取，其没有收取过该款。关于房产证原件，农垦公司表示由其持有，但因叶浩生没有支付全部房款故拒绝交付。关于交付房屋问题，叶浩生庭审表示其要求农垦公司交付有登记的房屋，农垦公司只是向其交付钥匙，不能代表交付房产，163号判决书没有由农垦公司控制涉案房产的判决意图。关于房屋现状，叶浩��表示房屋交付时带简单装修，收楼后再次装修，但因经常停水停电，根本无法使用，涉案房屋处于空置状态。另叶浩生庭审当庭提交：1、广州市城市规划局城规批字第[1993]第81号批复规划设计方案（复印件），证明规划局关于涉案建筑物（侨源二街5号）与其他建筑物之间互相间距的强制性规定。2、（93）穗公十二建字第180号关于兴建“侨源阁”商住楼的消防安全问题的复文（复印件），证明公安机关根据消防安全规范性文件批复涉案建筑物（侨源二街5号）与其他建筑物之间互相间距不得少于13米。3、房地产平面附图（复印件），证明房地产平面附图测量数据造假。4、房地产预售契约（复印件），证明由于本契约第10条约定“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”，而本契约第5页出现了由主管机关伪造的测量资料被主管机关自己审查批准用作契约附件，故本案已涉及渎职问题、伪证问题以及合同欺骗问题，符合《关于人民检察院直接受理立案侦查案件标准的规定（试行）》规定的渎职罪直接立案侦查标准，请法官依职权追加广州市房管局为证人，甚至直接将证人转为共同被告，移送司法机关。证明广州市房管局等同于强制性规定开发商必须将此造假的建筑物测量图贴在合同上和房地产权证上蒙骗消费者，等同于规定开发商只要将政府提供的造假的测量图贴在合同上，便能获得“房地产买卖主管机关审查批准合同生效”。5、房地产登记簿查册表（复印件），证明涉案商品房预售项目在大确权环节已经开始勾结造假，小确权环节在本质上是属于大产权房屋按单元转让环节，消费者自然而然必会受��大确权环节造假的牵连、拖累。6、[2011]107号依申请公开信息办理结果答复书（原件），证明该政府文书对本案诉讼合同标的物的描述“门牌地址是侨源二街5号，自编B座22层，独立建筑物”纯属指鹿为马，并且能够证明房管局曾经4次延长了造假《商品房预售许可证》的有效期至2000年11月14日，欺诈消费者，能够证明我在此期间内被此商品房预售许可证误导，受到欺诈。7、照片；8、照片；9、照片；证据7-9均证明诉讼房屋其实是一座22层+9层的连体建筑物，而并非独立建筑物。能够证明政府的文书、测量数据造假，能够证明政府主导、引领社会人员对涉案合同标的物的实际构型、四至关系、空间立体几何相对关系、毗连关系造假，严重危害公共安全，侵犯消费者权益。10、光盘（大量的现场拍摄图片），证明我方的指控是真实、可信的。11��房地产预售契约第5页（复印件），与证据4的证明内容一致。被上诉人农垦公司对证据6真实性无异议，其余由于叶浩生没有提供证据原件，不予确认真实性、合法性、关联性；证据已超过举证期，且这些证据与本案无关。2012年4月6日，上诉人叶浩生向广州市天河区人民法院起诉，请求法院判令：1、农垦公司向上诉人交付广州市天河区粤垦路侨源二街5号侨源阁B座20H房产及房地产权属证书；2、农垦公司返还多收的契税14235元及利息（以14235元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自1998年5月17日计至付清为止）；3、农垦公司交付经广州市房地产交易所鉴证登记的《房地产预售契约》（编号号）、《契税完税证》、住房维修基金卡、交购房款176322元发票原件；4、农垦公司承担本案诉讼费用。被上诉人农垦公司答辩称：一、在生效的（2008）天法民四初字第163号民事判决中，已就双方的商品房买卖合同纠纷作出处理，根据查明的事实，涉案房屋在1998年10月26日交付上诉人使用至今，因未支付房价款导致败诉，案件正在执行中。二、上诉人的第二项诉讼请求已超过诉讼时效，请法院予以驳回；三、房地产预售契约原件在房管局，我方没有房地产预售契约原件；我方同意向上诉人交付契税完税证原件，但上诉人需要出具收据。物业维修基金卡应由上诉人自行办理及支付维修基金，维修基金交付的主体是业主，并非开发商，我方没有帮上诉人办过物业维修基金银行卡，我方无法交付。由于上诉人未付清房款，所以没有向上诉人开具房款发票，我方无法开具部分房款的发票，只能开具全款的发票。原审法院审理认为：生效的（2008）天法民初字第163号、（2008）穗中法民五终字第2519号民事判决对双方的商品房买卖关系作出认定，本案不作赘述。对于叶浩生的第一项诉讼请求，现生效判决查明的事实为农垦公司于1998年10月26日向叶浩生交付涉案房屋，其庭审时再次确认签收房屋钥匙，其请求农垦公司交付房屋缺乏事实依据，不予支持。对于涉案房屋的房地产权属证书，叶浩生作为涉案房产的权属人，权属证书依法为其持有，农垦公司在房管部门出具权属证书后，应予交付叶浩生，其抗辩因购房余款未支付完毕故暂扣证件缺乏合同依据及法律依据，不予采纳。对于契税款，现叶浩生预缴22880元，而在实际纳税行为中发生的金额为8645元，对于差额部分14235元，农垦公司继续持有缺乏依据，应予返还。对于利息损失，鉴于该款为代垫代付关系，农��公司在实际发生支付（2009年1月8日）后应及时结算余款，现叶浩生主张利息损失，并无不当，对于利息标准，该院从公平角度，判令被上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2009年1月9日算至付清为止。对于叶浩生主张的超出部分，本院予以驳回。对于契税完税证原件，该原件为叶浩生支付税款原始凭证，应归其持有，农垦公司对返还无异议，予以支持。对于《房地产预售契约》原件返还问题，农垦公司表示该件由房管部门持有，其未提交房管局有关凭证，该抗辩缺乏事实依据，不予采纳。叶浩生主张返还该原件具有依据，依法支持。关于物业维修基金卡，叶浩生未有证据证实其向农垦公司支付该款，未有证据证实收款单位与农垦公司的关系，该主张缺乏事实依据，依法驳回。关于已交购房款176322元发票原件，鉴于农垦公��在办理涉案房产权属证书时，已开具全额购房款发票，现叶浩生至今未支付全部购房款，考虑发票的单一性，农垦公司相应抗辩成立，予以采纳。但在叶浩生支付全部房款完毕或执行完毕的条件成就时，农垦公司应予交付该全额发票原件。对于叶浩生主张房屋属违章建筑等，与本案非同一法律关系，不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决：一、被上诉人广东省农垦华侨实业总公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向上诉人叶浩生交付广州市天河区侨源二街5号20H房的房地产权证原件（粤房地证字第号）。二、被上诉人广东省农垦华侨实业总公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向上诉人叶浩生返还上述房产契税14235元及支付利息损失（以14235元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2009年1月9日起算至付清为止）。三、被上诉人广东省农垦华侨实业总公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向上诉人叶浩生交付《房地产预售契约》（编号市管契字第号）、《契税完税证》【（2007）粤农税电子】原件。四、驳回上诉人叶浩生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，由上诉人叶浩生负担200元，由被上诉人广东省农垦华侨实业总公司负担670元。判后，上诉人不服，向本院提起上��称：一、法院采信政府核发资料作为定案依据错误。上诉人提供新的证据足以推翻生效的（2008）天法民四初字第163号民事判决，故该判决对本案没有任何参考价值。也证明足以推翻其他与本案相关联的11案的民事、行政判决和裁定，法院应启动再审程序。二、第一次庭审后我方提出司法管辖权异议，法院没有进行审查是没有法律依据。三、我方在2015年8月17日第三次庭审法庭调查结束前依法提出增加、变更诉讼请求及移送司法部门，法院没有追加广州市人民政府为被告不当。四、被上诉人没有任何证据证明已依《房地产预售契约》（编号号）文字和贴图约定建成侨源二街5号20H房地产，且涉及政府伪造测量报告及房屋合格事实，被上诉人交付的钥匙和房屋不符合合同约定。五、上诉人主张返还住房维修基金卡与主张返还住房维修基金及利息一事属于不同事项，一审法院漏判。由于在案的证据证明案涉商品房预售许可证涉嫌造假，本项诉讼必须等刑事案件判决后才能起诉，请求法院判决中止诉讼。贴图伪证来源于政府房地产档案，涉及渎职，属于法院依职权收集涉及可能证明存在犯罪嫌疑的证据。六、请求二审法院依职权组织现场查勘或委托专业机构对房屋进行鉴定，商品房测量及鉴定费用应由政府支出，法院应支持其请求。法官没有根据我的请求到组织现场勘查，违反规定。同时法院应依职审查《房地产预售契约》（编号号）第5页的贴图是否伪证。七、本案实为民、行、刑交织案件，已涉及如何认定问题，应按“先刑后民”的次序审理，因此本案理应裁定中止诉讼。将本案所有材料移送司法机关。请求二审法院对本案与其涉及的所有案件进行合并审理，追加广州市政府和其他制作使用变更伪证的人��为共同被告，判决粤房地证字第号房产证无效，判决被上诉人按《房地产预售契约》（编号号）第三条约定建造房地产并交付上诉人，同时支付逾期违约金。被上诉人答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人的上诉理由错误，请求驳回上诉请求。二审查明事实与原审法院查明一致，予以确认。本院认为，关于上诉人上诉认为本案应中止诉讼问题。经审查本案并没有出现《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条有关中止诉讼的情形，其请求不予采纳。本案是因上诉人（一审原告）向原审法院提起民事诉讼请求而立案。一审法院围绕上诉人的起诉请求进行审理正确。现上诉人不服一审法院的裁判而提起上诉，其上诉请求应在其起诉请求范围内围绕一审判决提出，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，二审围绕当事人针对一审判决上诉请求的范围进行审理，超出本案范围部分，本院不予审理。上诉人认为被上诉人没有依《房地产预售契约》（编号号）文字和贴图约定建成侨源二街5号20H房地产，该房产属违章建筑的主张，不属本案处理的范畴，原审法院不作审理正确。生效的（2008）天法民初字第163号、（2008）穗中法民五终字第2519号民事判决对双方的商品房买卖关系及房屋在1998年10月26日交付已作认定，上诉人上诉认为被上诉人没有交付没有依据。原审采信生效判决认定的事实进行裁判合法有据。案涉房屋已由房管部门核发了粤房地证字第号房产证，上诉人在2012年5月9��向法院提起行政诉讼，请求房管部门“撤销粤房地证字第号房地产权登记”，但其主张已被生效的（2012）穗天法行初字第133号、（2013）穗中法行终字第226号行政判决书驳回。上诉人上诉要求二审对本案及其涉及的所有案件合并审理，追加当事人，判决粤房地证字第号房地证无效，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　何淑芬审判员　　叶惠莲审判员　　汤　琼二〇一五年十二月××日书记员　　李洁茹搜索“”