（2016）粤03民终11109号
裁判日期: 2016-10-31
公开日期: 2016-11-28
案件名称
深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司与深圳市中丝园文化产业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司,深圳市中丝园文化产业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终11109号上诉人（原审原告）深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司法定代表人夏爱华，总经理。委托代理人宋校红，广东君诚律师事务所律师。委托代理人陈屹被上诉人（原审被告）深圳市中丝园文化产业有限公司法定代表人郑桂泉。委托代理人刘剑林，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，广东圣方律师事务所律师。上诉人因合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院作出的（2015）深龙法布民初字第1845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告的诉讼请求为：依法确认被告于2015年8月11日发出的《工作联系函》解除《配套物业租赁合同》和附件的行为无效，双方于2010年3月22日签订的《配套物业租赁合同》及有关附件于2015年7月31日未被解除。一审查明本案相关情况：一、主体情况：被告原名“深圳市同源南岭文化创意园有限公司”，2014年2月变更为现名，其股东为中国同源有限公司（出资比例98%，以下简称同源公司）和广东省丝绸纺织集团有限公司（出资比例2%），被告称其为同源公司为开办南岭丝绸文化产业园项目专门成立的控股公司。二、涉案房产的位置及业主：位于深圳市xx区xx路xx号创意园xx栋（逍遥阁、丝御府），业主为深圳市南岭股份合作公司（以下简称南岭公司）。三、租赁合同签订情况：1、南岭公司出租合同：2008年5月15日，南岭公司与同源公司签订一份《南岭丝绸文化产业园项目租赁协议》，约定南岭公司将包括涉案房产在内的厂房、宿舍出租给同源公司，期限20年，自2008年5月15日至2028年5月14日止。双方约定，最终的承租主体为同源公司控股的新公司（即被告），在产业园用途范围内，同源公司有权将租赁标的物对外进行招商、出租、合资、合作。2、同源公司出租合同：2010年3月22日，被告与原告签订一份《配套物业租赁合同书》，约定被告将涉案房产出租给原告，期限为180个月，自2010年3月25日至2025年3月24日。合同第六条约定，原告需于每月7日前向被告交付当月租金、管理费及其它应付费用，每逾期一日按应缴金额的3‰向被告支付滞纳金；合同第七条为关于转租、顶租的约定，约定未经被告书面同意，原告不得将租赁物业转租给第三方；合同第八条约定了原告的相关责任，其中第8款为被告在租赁期间如需对该物业进行装饰装修时，应当事先告知原告，并与原告签订装饰装修管理协议；合同第九条、第十条分别约定双方如需提前解除合同的相关责任。同日，双方就租赁合同签订了一份《补充协议》，对租赁合同内容进行补充，约定了3号楼三个月的免租期、4号楼五个月的免租期；第六条的违约责任中约定：“双方在租赁期间均不得解除合同，如乙方（即原告）提前解除合同，甲方（即被告）不予退还押金”；第七条第1款约定“乙方所租赁的展示位仅限于用于办公室、酒楼、培训基地、展示厅，乙方如需更改功能，须经甲方书面同意，否则按违约处理”；第七条第5款约定“本补充协议是对原合同的变更，本协议内容与原合同有相抵触之处，以本协议的内容为准”。2010年6月30日，双方再次签订一份《补充协议》，约定涉案房产作为办公室、展厅、食疗及餐饮酒楼使用；被告负责园区基础工程消防验收，原告负责涉案房产主体消防、二装消防工程施工和验收，原告内部消防工程要取得消防部门验收合格后方可投入使用；原告在装修过程中，被告应派出专人负责现场指导、监督质量、纠正不合理的地方，但被告不需承担相关装修失误的责任。之后，原、被告双方又签订一份《变更协议》，主要内容为将相应的免租期进行变更。四、合同履行情况：合同签订后，原告向被告支付押金，并每月支付租金。被告称原告经常有拖延支付租金情况，并提交银行凭证，显示原告的缴纳时间多数为当月中旬。五、原告转租情况：原告称被告对其小部分分租情况早已知情，其他大部分是原告与其他公司合作联营，并非转租，且双方签订的两份补充协议实际已改变了厂房的功能。原告同时提交其他公司向被告缴纳费用的票据，证明被告早已知情并收取费用。被告称因原告声称部分公司为原告开办，故予以接收费用。六、原告装修情况：原告称涉案房产大部分为其自身装修，合作公司也有装修但并未改变结构，双方于2010年6月30日所签订的补充协议约定原告装修、被告在场监督即可，无需经过被告同意。七、产生争议过程：2015年7月8日，被告向原告发出《工作联系函》，称原告多次拖欠费用，至发出通知之日拖欠2015年6、7月份的租金及相关费用，并未经允许转租、装修，要求原告于2015年7月31日前予以整改；2015年7月10日，原告向被告复函，称将尽快还清2015年6月、7月的租金、管理费等费用，并称在2015年年底前清查所有创意孵化项目，结果上报被告，对室内装修存在安全隐患一事高度重视，将在室内装修前以书面形式报告被告，经被告同意并收到书面通知后再行施工；2015年7月13日，被告再次向原告发出《工作联系函》，要求原告整改、结清租金、清理转租行为、恢复装修前原状，并于2015年7月31日前完成，逾期未整改完毕，解除合同并收回物业；2015年8月11日，被告又一次向原告发出《工作联系函》，称收到原告2015年8月4日的回函，并回复称因原告未整改完毕，《配套物业租赁合同》及有关附件已于2015年7月31日解除，要求原告自行清场并返还物业；2015年8月17日，被告将相同内容以《律师函》形式发至原告，称2015年8月14日原告委托广东君诚律师事务所向被告发出律师函，针对该函予以复函。在律师函中，被告附一份照片打印件，显示为原告向“广东润公投资有限公司”发送的《关于解除与广东润公投资有限公司租赁合同的通知》，通知说称原告与其于2011年4月6日签订了租赁合同，因其拖欠租金等费用，原告提出终止合同，要求其返还物业。原告对照片打印件的真实性不予认可。八、其他情况：原告称双方于2010年3月22日签订的《补充协议》约定合同不得解除，应视为双方以“约定解除”排除了“法定解除”，故被告发出的解除合同的《工作联系函》应不发生法律效力。一审裁决结果：原审法院认为，原、被告签订的《配套物业租赁合同》及相关补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。根据双方提交的证据及庭审陈述，原审法院可认定原告在履行合同中存在部分转租、未经被告同意装修的行为，在正常情况下，合同的一方可以另一方未按合同约定履行相关义务而提出解除合同，此为《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的法定解除，但2010年3月22日的《补充协议》第六条的约定是否排除了被告的法定解除权，此为本案的争议焦点，原审法院综合分析如下：第一，约定解除是指合同双方当事人协商一致解除，或在合同中约定了解除条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同，本案中，双方在2010年3月22日的《补充协议》第六条的约定并非属于约定解除的范围，不能视为双方约定了合同解除条件；第二，鉴于该条后半部分对原告提交解除约定的违约责任，从公平原则角度出发，该条约定的正常理解应为“双方当事人均不得随意解除合同”，而并非合同在任何情况下不能解除；第三，即使双方当事人约定该条的原始意图确为“任何情况不能解除”，则该条约定与合同法的“合法与公序良俗原则”及“依合同履行义务原则”相违背，该条约定应为无效约定。综上所述，该条约定并不能排除被告的法定解除权，在被告认为原告已构成违约并致合同目的不能实现或存在其他无法继续履行的情形时，可单方向原告提出合同解除，其向原告发出解除合同的函件应为有效，对原告的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由原告深圳市欣望角空间膜技术开发有限公司负担。上诉人不服一审判决，向本院提起上诉：一、依法撤销一审法院(2015)深龙法布民初字第1845号民事判决书，确认上诉人与被上诉人于2010年3月22日签订的《配套物业租赁合同》及其附件2015年7月31日未被解除，被上诉人2015年8月11日发出的《工作联系函》解除《配套物业租赁合同》和附件的行为无效。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误，且存在相互矛盾。一审法院在“本案相关情况”部分认定事实存在错误和矛盾。1、一审法院认定“被告称因原告声称部分公司为原告开办，故予以接收费用。”一审中上诉人出具了被上诉人2013年7月出具的发票，以及案外人深圳贝尔高林环境建筑工程有限公司（以下简称贝尔公司）的转账记录，足以说明被上诉人收到的是其他承租人的租金和物业管理费用，一审法院并未对此查明。2、一审法院认定的“原告装修情况”与一审法院的“裁决结果”认定相矛盾。一审法院在“本案情况”六中认定：“双于2016年6月30日所签订的补充协议约定原告装修、被告在场监督即可，无需经过被告同意。”但在“裁决结果”部分却认为“本院可认定原告在履行合同中存在部分转租、未经被告同意装修的行为”，上述认定与认为部分明显存在互相矛盾之处。二、本案即使存在转租，也是被上诉人认可的，没有达到解除合同的程度。首先，在庭审中上诉人出示了被上诉人收取“贝尔公司”、“深圳市今日世界发展有限公司”水电、租金等费用的证据，可以认定被上诉人是认可上诉人与其他公司合作和分租的。其次，从被上诉人举证的工商信息、《律师函》附件等，均表明被上诉人是认可上诉人的合作行为，且已经超过了6个月没有表示反对。依据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，即使存在转租，也应视为被上诉人已经同意。三、一审法院适用和理解法律明显错误。上诉人与被上诉人双方在2010年3月23日的《补充协议》第六条、第七条第五款对不得解除合同的约定是合法有效的。首先，我国合同法第四条明确规定了合同自由原则，强调要充分尊重当事人的意愿。上诉人与被上诉人在合同中约定不得解除合同，是上诉人与被上诉人的约定，双方在《补充协议》第六条以协议的形式排除了法定解除，这并无不当，也不违反强制性的规定。其次，双方当事人在合同中约定排除法定解除在司法实践中大量存在，在大量的法学教材中也有叙述，不存在一审法院中所说的这样的约定违反了合同法的“合法与公序良俗原则”。本案的租赁合同发生在上诉人与被上诉人之间，并没有违反社会公共秩序和良好的社会风俗，也无违反效力性的强制性规范，一审法院认为《补充协议》第六条的约定无效，没有法律依据，一审法院的判决违背了合同自由的原则和精神。再次，一审法院关于解除租赁合同才是公平的理解是错误的。一审法院认为解除本案争议的租赁合同好像是公平的，但解除不仅影响了交易的安全和社会稳定，还将导致后面的合作人之间大量的纠纷，而且上诉人花费了上千万元的投资装修，损失也非常巨大，对上诉人将是极不公平的，后续还会产生大量的诉讼，造成社会的不稳定因素增加。上诉人补充上诉理由称：一、被上诉人首先违约。按双方签订的2010年3月22日补充协议约定，租赁场所是用于“办公室、酒楼、培训基地、展示厅”，但因被上诉人出租的是工业用地和厂房，不能改变功能，上诉人曾于2012年8月委托广东深君联律师事务所向被上诉人发去律师函，要求被上诉人对厂房进行功能改造。2013年1月18日上诉人再次致函被上诉人，因用途不符合要求，消防验收不了，营业执照办不出来，上诉人装修损失巨大。深圳市南岭股份合作公司于2011年10月26日向南湾街道的请示也证明了涉案的3号楼、4号楼属于厂房，不符合功能要求。二、被上诉人于2013年1月21日委托广东法鹏律师事务所发出的律师函也证明了因“深圳市南岭股份合作公司”拒绝对租赁标的物进行功能改造，导致被上诉人履行租赁合同遇有重大障碍。也是在此情况下，上诉人才被迫与他人进行了合作。被上诉人提交的2011年1月30日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》至今3号楼、4号表仍没有通过消防检查验收。三、由于被上诉人首先违约，上诉人才被迫与他人合作，进行装修，以降低上诉人所受到的巨大经济损失。这一点被上诉人很早就知道，超过6个月也没有表示反对。装修有的是书面申请，没有书面申请的也是口头经过了被上诉人的。被上诉人答辩称：一、被上诉人与上诉人就涉案物业签订《配套物业租赁合同书》，将涉案物业出租给上诉人没有出租给案外人贝尔公司。贝尔公司有转账付款是帮上诉人支付租金水电费，上诉人说该公司是其开办。《配套物业租赁合同书》中上诉人代表人是刘文光，贝尔公司的法定代表人也是刘文光。其它公司代付从法律上讲是允许的，付款行为不能证明被上诉人知道上诉人转租，也不能证明被上诉人准许转租。二、“双方于2016年6月30日所签订的补充协议约定原告装修、被告在场监督即可，无需经过被告同意”，这段话，原判决最前面有“原告称”的字样，这只能说是原告说了这段话，不能证明被上诉人认可这段话，同时也不能理解为原审法院认可原告说的。补充协议也不是这样约定的，所以上诉人是自己理解错误，原审判决并不矛盾。三、转租是上诉人承认了的。贝尔公司和深圳市今日世界发展有限公司交付水电、租金，是因为上诉人称这两个公司是上诉人开办的，而且，上诉人将款项转过来，称是交租金、水电，被上诉人也没有理由不收。既然法律上允许代付租金、水电，而上诉人又告知是其支付租金水电，那被上诉人为什么不收呢？收租金、水电费不能视为被上诉人清楚其转租，更不能视为同意其转租。《律师函》附件是上诉人拖欠租金、被上诉人在发函前去现场察看时看到的，没有超过六个月且上诉人存在多起转租，将租赁物房屋分租给多个不同的单位，任何一个转租行为都应当经过答辩人同意。四、判决第四页最后一行：2015年7月10日，原告向被告复函，称将尽快还清2015年6月、7月的租金、管理费等费用，并称在2015年年底前清查所有的创意孵化项目，结果上报被告，对室内装修存在安全隐患一事高度重视，将在室内装修前以书面形式报告被告，经被告同意并收到书面通知后再行施工。这段表述充分证明了：上诉人存在拖欠租金管理费的行为，存在部分转租的行为，存在未经被上诉人同意装修的行为。被上诉人有权依法解除合同。五、关于《补充协议》第六条的，一审判决已经讲得非常清楚，被上诉人同意一审判决的观点，上诉人的主张是站不住脚的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。二审查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《配套物业租赁合同》及相关补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同及相关补充协议合法有效正确，应予维持。本案二审的争议焦点是上诉人是否存在未经被上诉人同意对涉案租赁房产进行转租及装修的情况，被上诉人是否有权依法解除涉案《配套物业租赁合同》及相关补充协议？根据《配套物业租赁合同》及相关补充协议约定，上诉人未经被上诉人书面同意，不得将租赁物业转租给第三方；上诉人如需对涉案房产进行装饰装修时，应当事先告知被上诉人，并与被上诉人签订装饰装修管理协议。根据双方当事人所提交的证据及在庭审过程中陈述的情况，在涉案合同履行过程中上诉人存在对第三人进行转租的行为，上诉人对此并未能提交转租行为已经过被上诉人书面同意的相关证据。上诉人虽上诉称被上诉人实际收取了“贝尔公司”、“深圳市今日世界发展有限公司”水电、租金等费用，但该情况并不足以证明被上诉人对上诉人与“贝尔公司”、“深圳市今日世界发展有限公司”之间的关系性质为转租关系是知情并认可的，也不足以推定上诉人的对外转租行为均已得到了被上诉人的同意。同时，关于涉案房产的装修问题，双方2010年6月30日的《补充协议》虽约定上诉人在装修过程中被上诉人应派出专人负责现场指导、监督质量，但该约定并未变更《配套物业租赁合同》关于上诉人进行装修应当提前告知被上诉人并与被上诉人签订装修管理协议的约定内容，而双方之间的往来函件也对上诉人未经同意即进行装修的情况予以进一步印证。因此，上诉人关于其并不存在擅自转租、装修的违约行为的上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。对于双方所争议的2010年3月22日《补充协议》第六条约定的“双方在租赁期间均不得解除合同”应如何理解的问题，本院认为，应当根据合同条款的文意并结合合同上下文内容对该条款进行解释，从该第六条条款中“如乙方提前解除合同，甲方不予退还押金”的内容看，该条款的正常理解应为“双方当事人均不得随意解除合同”，而并非合同在任何情况下不能解除。而且，该条款约定本身也并未排除当事人依据法律规定行使合同法定解除权的权利。故原审判决关于对此问题的认定妥当，本院予以维持。上诉人关于被上诉人不享有合同解除权的上诉意见不能成立，本院不予维持。至于上诉人还提出被上诉人先违约的问题，因上诉人该主张无论是否成立并不影响本案对当事人诉请及争议问题的处理，上诉人对此应另寻法律途径予以解决。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯云宗审 判 员 张秀萍代理审判员 蔡妍婷二〇一六年十月三十一日书 记 员 谢文琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”