（2016）渝0105民初17726号
裁判日期: 2016-10-31
公开日期: 2016-12-04
案件名称
保利物业管理有限公司与赵立情物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保利物业管理有限公司,赵立情
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初17726号原告：保利物业管理有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房。法定代表人：胡在新，董事长。委托诉讼代理人：童玲，女，1983年10月19日生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：彭彦辉，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告：赵立情，女，1983年1月24日生，汉族，住重庆市江津区。原告保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）与被告赵立情物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理，依法由代理审判员柴世斌适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人彭彦辉，被告赵立情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年10月1日至2016年8月31日拖欠的物业管理费4402.3元；2、判令被告支付违约金，暂计算至2016年8月31日为4556.48元。事实和理由如下：2010年10月12日原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利香雪前期物业服务合同》，约定由原告对保利香雪项目进行前期物业管理，合同对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业服务费的按照日千分之三收取违约金。原告按照合同和协议提供了物业服务，但是被告自2014年10月1日至2016年8月31日期间欠交物业服务费（其中2014年10月欠费金额为0.1元）。本案诉讼费由被告承担。被告赵立情辩称，原告起诉的欠费期间内我确实没有交费，小区存在1、2、3期，原告和业主单独签订的前期服务协议在1、2、3期之间存在约定不一致的情况。我是3期的业主，在我和原告单独签订的前期服务协议中没有备注“最终物业收费标准以物价局核定为准”这句话。原告必须出示原告与建设方签订的前期物业服务合同原件本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原、被告均举示《保利香雪前期物业管理服务合同》，被告对该合同提出如下异议：合同第五条第2款中小区的名字为保利江上明珠，并非涉诉房屋所在小区。本院认为该合同的名称、第一章中物业管理区域概况均已载明合同涉及的小区为保利香雪，原告所提异议部分应该是合同范本制作时的笔误。另，虽然原告举示的合同并非原件，但是其上有国土房管部门的档案公章，对真实性本院予以认可。对于原告举示的合同备案证明，被告不予认可。本院认为，该备案证明上亦加盖有国土房管部门的公章，对其真实性本院予以认可。原告还举示了一组物业服务简报，拟证明其按物业服务合同约定持续为小区提供了物业服务。被告质证称，简报中提到了室内游泳池，而我小区根本就没有室内游泳池，因此对真实性不予认可。经本院仔细查看，改组简报反映的确系原告提供物业服务的相关内容，被告提出异议的室内游泳馆部分，系原告组织举行暑期游泳比赛，比赛场地处于另一小区的室内游泳馆。故，本院对该简报的真实性予以认可。经审理查明：原告公司名称2011年经国家工商行政管理总局核准由保利广州物业管理有限公司变更为保利物业管理有限公司。2010年保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《保利香雪前期物业服务合同》，合同约定由乙方为保利香雪项目小区提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤（前款约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域采用包干制度管理的经营方式，管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：……2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：标准如下：高层按：1.8元/㎡/月收取（含电梯费）”合同第八条约定：“业主应于合约接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。”合同第十九条约定：“本合同期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”合同第二十条约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”合同第二十六条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。该合同已报备案。除《保利香雪前期物业服务合同》外，被告（甲方）与保利广州物业管理有限公司（乙方）还签订有《保利香雪前期服务协议》，协议第六条第二款第13项同样约定住宅收费标准为1.8元每平米每月物业管理费应按月缴纳。甲方在当月15之前（或物业公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用千分之三的滞纳金。被告系江北区盘溪路某小区某幢某房屋的业主，房屋建筑面积111.19平方米。以上事实，有《保利香雪前期物业服务合同》、备案证明、企业名称变更核准通知书、权属信息查询结果、服务简报、资质证书、欠费清单、《保利香雪花园前期服务协议》及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告有权按照《保利香雪前期物业服务合同》的约定要求被告按照1.8元每平方米每月的标准支付该合同履行期限内的物业服务费。被告以无物价部门的核准文件为由拒绝交费，本院不予支持。虽然保利香雪小区建设单位与保利公司签订的《保利香雪前期物业服务合同》的履行期限至2013年10月12日结束，但是本案中，原告举示的服务简报可以证明其继续为小区提供物业服务，而且本案中也没有证据证明建设单位或者保利香雪小区业委会与其他物业服务企业签订合同由其他物业服务企业入驻提供服务。被告在原前期物业服务合同到期后仍接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告有义务支付相应的物业服务费。因双方未对物业服务的收费标准进行重新约定，原告仍以《保利香雪前期物业服务合同》约定的标准要求被告支付物业服务费并无不当，本院予以支持。自2014年10月1日至2016年8月31日，被告的欠费金额为111.19*1.8*22+0.1=4403.22元（其中2014年10月份原告仅主张0.1元）。现原告主张4402.3元，本院予以支持。关于原告主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但在本案中，本院不予支持。理由如下：1、原告与小区其他部分业主签订的《保利香雪前期服务协议》对于物业管理费收费的备注约定使被告对物业管理费的交纳标准产生了异议，此为被告长期欠费的原因之一；2、原告是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实；3、出于物业服务企业和业主之间营造和谐良好关系、共建美好社区愿景之考虑亦不予支持。综上，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告赵立情于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业管理有限公司物业服务费4402.30元。二、驳回原告保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告赵立情负担。本判决为终审判决。代理审判员 柴世斌二〇一六年十月三十一日书 记 员 叶 丹 微信公众号“”