（2016）冀民申3443号

裁判日期: 2016-10-31

公开日期: 2016-12-22

案件名称

刘志英与远洋亿家物业服务股份有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司物业服务合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

河北省高级人民法院

所属地区

河北省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

远洋亿家物业服务股份有限公司,远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司,刘志英

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

河北省高级人民法院民事裁定书（2016）冀民申3443号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：远洋亿家物业服务股份有限公司。住所地：北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**号。法定代表人：李建波，该公司董事长。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司。住所地：河北省秦皇岛市海港区文坛路西侧海悦公馆**号楼。负责人：姜祥伍，该公司总经理。二再审申请人委托诉讼代理人：刘士新，远洋亿家物业服务股份有限公司员工。二再审申请人委托诉讼代理人：宗威，远洋亿家物业服务股份有限公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘志英，女，1980年9月18日出生，汉族，住河北省迁西县。再审申请人远洋亿家物业服务股份有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司因与被申请人刘志英物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终925号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。远洋亿家物业服务股份有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司申请再审称，（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院均认定申请人在2014年的物业管理服务过程中存在瑕疵，但并未查明存在哪些具体瑕疵。另外满意度调查中的满意率与服务标准中的基本满意率是两个概念，业主对物业管理服务的评价不是确定物业管理服务是否存在瑕疵的标准。即使认定业主存在损失，业主的损失需要法定程序来确定，原审法院未查明业主在2014年的物业服务过程中有任何损失，因此，申请人没有返还业主物业费的事实基础。（二）原审判决适用法律错误。原审判决申请人返还业主部分物业费的结果与原审法院适用的《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定不符。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，如果物业管理企业违规收费，才支持退还收取的违规费用。一审判决已经确定物业服务合同有效，收费并不违规。即使物业服务有瑕疵，也不是违规收费，原审不应判决返还物业费。《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》只是秦皇岛市相关政府部门制定的行政管理规定，不具有影响当事人之间物业服务的民事法律关系的意义与效力，法院不应将该办法作为裁判依据。（三）原审判决酌情扣减物业费缺少法律依据。申请人与业主在物业服务合同中约定的物业费收费标准没有违反国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法。申请人属于一级资质的物业公司，按照规定有权按五星级服务与业主约定收费标准。原审法院酌情扣减物业费没有依据。综上，请求依法再审。本院经审查认为，申请人与刘志英签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务质量执行秦皇岛市物价局、市住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》。刘志英已按照合同约定向申请人交纳物业费，申请人亦应按照合同约定的服务事项和服务标准提供物业服务。刘志英原审中提交了海悦公馆业主联名投诉信、海悦公馆物业服务工作督办表、地产负责人赵亮承诺与物业沟通处理物业管理中存在的问题的书面承诺等证据，可以证明申请人提供的物业服务存在瑕疵，业主多次向申请人反映物业服务中所存在的问题；另一方面，申请人原审中提交的对业主满意度调查的结果进一步说明业主对申请人所提供的服务未达到90%的要求，也进一步佐证了申请人所提供的物业服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任。因此，原审判决综合双方提交的证据认定申请人提供的物业服务存在瑕疵，并无不当。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据上述原则，原审基于申请人所提供的物业服务存在瑕疵，对照刘志英、申请人双方约定的收费标准，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的政府指导价及浮动幅度办法精神，对申请人2014年度收取的物业费酌情扣减30%，并无不当。综上，远洋亿家物业服务股份有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回远洋亿家物业服务股份有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司的再审申请。审　判　长　　李京山代理审判员　　郭宝永代理审判员　　何振辉二〇一六年十月三十一日书　记　员　　尹明锐搜索“”