（2016）苏0211民初3880号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2017-01-10
案件名称
融创物业服务集团有限公司无锡分公司与贾白连物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市滨湖区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
融创物业服务集团有限公司无锡分公司（原称天津融创物业管理有限公司无锡分公司）,贾白连
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0211民初3880号原告：融创物业服务集团有限公司无锡分公司（原称天津融创物业管理有限公司无锡分公司），住所地江苏省无锡市滨湖区锦溪路100号。负责人：戴艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪慧，江苏梁溪律师事务所律师。被告：贾白连。原告融创物业服务集团有限公司无锡分公司（以下简称融创物业无锡分公司）与被告贾白连物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融创物业无锡分公司的委托诉讼代理人李雪慧、被告贾白连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融创物业无锡分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告贾白连支付无锡市天鹅湖花园C区10号403室自2015年1月1日起至2016年2月29日止的物业公共服务费1343.71元（按1.08元/月/平方米计算）、公共能耗费1244.18元（按1元/月/平方米计算），合计2587.89元；2、判令被告贾白连支付违约金258.7元。事实和理由：贾白连系无锡市天鹅湖花园C区10号403室业主，房屋面积88.87平方米。融创物业无锡分公司为无锡市天鹅湖花园小区的物业服务公司，与贾白连签订了《前期物业服务协议》，约定由融创物业无锡分公司为天鹅湖花园C区10号403室提物业服务，物业管理费按1.08元/月/平方米计收，公共能耗费按1元/月/平方米计算，另约定如乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。贾白连欠交自2015年1月1日起至2016年2月29日止的物业服务费用合计2587.9元，经多次催收，仍拒绝缴纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方合同约定的违约金过高，故主动调低违约金，按欠交金额的10%计算为258.7元主张。被告贾白连辩称，无锡市天鹅湖花园C区10单元403室系其所有。其与融创物业公司签订《前期物业服务协议》属实，对融创物业无锡分公司在无锡市物价局备案的物业公共服务费及公共能耗费无异议，但物业公司主张的物业费应当按年计算，不应按月计算。其确从2015年1月1日起至今未交物业费属实，因其在收房时被物业公司强制要求交纳2013年全年物业费，而物业公司未开具正式发票，另因2014年5月其房屋装修完毕后，物业公司拒不退还2000元装修保证金，该行为系融创物业无锡分公司违约在先，而其不存在违约，不应缴纳物业费。合同约定的违约金每日千分之三过高，应为违法无效，不同意支付违约金。2016年1月左右，有人多次上门催讨物业费，却没有出示物业工作人员的工作证，经其向物业公司查询无此工作人员，物业公司也始终未向其催讨过物业费。本院经审理认定事实如下：1、融创物业无锡分公司（原称天津融创物业管理有限公司无锡分公司）于2011年11月23日向无锡市物价局登记备案，由其公司为天鹅湖花园住宅事实前期物业服务，收费标准按建筑面积收取物业共公告服务费1.08元/月/平方米，电梯使用费、公共水电费按实收取、合理分摊、定期公布；2、贾白连系无锡市天鹅湖花园C区10单元403室业主，房屋建筑面积为88.87平方米。2014年3月2日，贾白连与融创物业无锡分公司签订《前期物业服务协议》，约定由融创物业无锡分公司为上述房屋提供物业服务，贾白连缴纳物业费用时间从开发商通知业主入住次月起计算，开始缴纳公共服务费用，住宅、非住宅物业费按无锡市物价局批文收缴物业公共服务费和公共能耗分摊费用，每次交纳费用时间以物业服务中心公告为准，另约定如贾白连违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，融创物业无锡分公司有权要求贾白连补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金；2、贾白连于2014年5月装修使用无锡市天鹅湖花园C区10单元403室，其自2015年1月1日起未交纳该房屋物业公共服务费及公共能耗费用；3、融创物业无锡分公司就一份《2015年熙园五期物业管理费用收入支出情况》已在小区内张贴公示。庭审中，融创物业无锡分公司为证明其就贾白连欠缴的物业费用已向贾白连书面催缴，提供一份律师函、一份EMS快递单寄件人存联及该快递于2016年4月15日由“富有”代收的查询单打印件。贾白连质证称未收到该律师函快递件，也未接到融创物业公司的催缴。本案审理过程中，融创物业无锡分公司确认无锡市天鹅湖花园C区10单元403室的修保证金2000元尚未退还，但其未收到贾白连要求退款的申请，且该款可随时凭票据主张退还。上述事实，有《前期物业服务协议》、《无锡市物价局备案回复表》、《2015年熙园五期物业管理费收入支出情况》、照片、《律师函》、快递查询单、庭审笔录、谈话笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同约定的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。融创物业无锡分公司与贾白连签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方均具有约束力。融创物业无锡分公司依照合同约定为无锡市天鹅湖花园C区10单元403室提供了物业服务，履行了主要的物业合同义务，贾白连应依照《前期物业服务协议》的约定，按物业管理费1.08元/月/平方米和公共水电能耗费1元/月/平方米的标准，根据房屋建筑面积88.87平方米计算支付物业服务费用。故融创物业公司要求贾白连支付自2015年1月1日起至2016年2月29日止的物业公共服务费1343.71、公共能耗费1244.18元，合计2587.89元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对贾白连辩称物业服务费用应按年计算的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。对贾白连辩称因融创物业无锡分公司收取2013年物业费未开具发票，则其不应支付物业费的意见，未提供证据证明，且不足以证明物业公司违反合同主要服务义务，故本院对该意见不予采信。对贾白连辩称融创物业无锡分公司拒不退换装修保证金2000元，其不同意支付物业费的意见，因其未提供证据予以证明，故本院不予采信，贾白连可就该保证金另行主张权利。根据法律规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方签订的《前期物业服务协议》约定，每次交纳费用时间以物业服务中心公告为准。融创物业无锡分公司未举证证明贾白连欠交的物业公共服务费、公共能耗费等费用在物业服务中心公告的时间，其提供的律师函、快递查询单亦不足以证明已就欠交金额和交纳时间向贾白连催讨，故对融创物业无锡分公司主张贾白连经多次催收后拒绝交纳物业费构成违约，要求贾白连承担欠交金额10%，即258.7元违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告贾白连于本判决生效之日起5日内向原告融创物业服务集团有限公司无锡分公司支付无锡市天鹅湖花园C区10号403室自2015年1月1日起至2016年2月29日止的物业费合计2587.89元。二、驳回原告融创物业服务集团有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。如被告贾白连未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取为25元，由被告贾白连负担22元，由原告融创物业服务集团有限公司无锡分公司负担3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。代理审判员 毛瀚飞二〇一六年十月三十日书 记 员 万玉蓉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 更多数据：搜索“”来源：